Oceňování pozemků a práv k nim
Jakub Hanák
Prezentace i s poznámkami by měla být čitelná při vytištění čtyř stran
(snímků) na jeden list formátu A4.
foto: www.pxhere.com, databanka PrF MU nebo vlastní
1
Co vás dnes čeká?
Prameny Druhy cen
Pravidla pro
ocenění pozemku
Jak zadat
ocenění?
Oceňování práv k
pozemkům
Pozemkové právo: přednáška č. 5 2
2
Prameny právní
úpravy
3
Pozemkové právo: přednáška č. 5
Předpisy vyžadující ocenění: systém
Odkazující na ZOM
Stavební
zákon
Exekuční
řád
Zákon o
SPÚ
Zákon o
majetku
státu
Odkazující na
ZOM a zvláštní
pravidla
Zákon č.
416/2009
Sb.
Pozemkové
úpravy
Zákon o
vyvlastnění
Vlastní druh
ceny
Občanský
zákoník
Zákon o
majetku
státu
Zákon o
obcích
4
ZOM = zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku
4
Zákon o oceňování majetku
̶ zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (ZOM)
̶ novela č. 237/2020 Sb.: účinnost od 1. 1. 2021
̶ veřejnoprávní předpis
̶ rozdělení cen podle účelu
̶ rámcová pravidla pro oceňování pozemků
̶ zmocnění pro obce: cenové mapy ( dále)
̶ zmocnění pro MF: oceňovací vyhláška ( dále)
Pozemkové právo: přednáška č. 5 5
5
Oceňovací vyhláška
̶ nyní vyhláška č. 441/2013 Sb., ve znění ... č. 488/2020 Sb.
̶ podrobný způsob ocenění pozemků, staveb a porostů
̶ východisko pro jiné výpočty (např. odvody za odnětí půdy ze
ZPF)
̶ zpravidla novelizována k 1. lednu
̶ reakce na vývoj cen
̶ úprava výpočtů, základních cen a koeficientů
̶ snaha odstranit aplikační obtíže
Pozemkové právo: přednáška č. 5 6
Seznámit se zejména s § 1, 2, 9 až 13, 16b a 16c ZOM; § 1 až 9 a 39 a 39c OV
Důvodové zprávy k OV: „Pro objektivnost oceňování nemovitých věcí je
potřebné oceňovací vyhlášku pravidelně aktualizovat v návaznosti na vývoj cen
na trhu s nemovitými věcmi v České republice. Při aktualizaci základních cen v
novele oceňovací vyhlášky Ministerstvo financí jako zpracovatel vychází z
analytického vyhodnocení údajů o cenách nemovitých věcí realizovaných i
nabídkových. Takto získané informace o cenách a jejich vývoji na trhu s
nemovitými věcmi jsou vzájemně porovnávány a dále upravovány pro účely
aktualizace vyhlášky.“
6
Cenové mapy stavebních pozemků
̶ obecně závazné
vyhlášky obcí
̶ nepovinné: už jen 5
měst a obcí
̶ pouze (!) pro určení
zjištěné ceny
stavebního pozemku
Pozemkové právo: přednáška č. 5 7
Platné cenové mapy (datum aktualizace)
1. Most (2020)
2. Olomouc (2021)
3. Ostrava (2021)
4. Praha (2021)
5. Zlín (2019)
Přehled cenových map: https://www.mfcr.cz/cs/verejny-sektor/ocenovani-
majetku/prehled-cenovych-map
NS 28 Cdo 4947/2015: Skutečnost, že v posuzované věci jde o situaci, kdy lze
hodnotu nemovitostí zjistit jen s nepoměrnými obtížemi ve smyslu ustanovení
§ 9 odst. 1 advokátního tarifu, vyplývá z toho, že vyhlášky Statutárního města
Brna č. 22/2011 a č. 17/2013, jimiž se vydává cenová mapa stavebních
pozemků města, nestanovují cenu pozemků v místě a čase obvyklou a
nevyjadřují tedy reálnou hodnotu nemovitostí. Cenové mapy totiž (obecně)
slouží k oceňování stavebních pozemků na území obce či města převážně pro
daňové účely a pro všechny ostatní případy, kdy je vyžadováno ocenění podle
zvláštního předpisu, přičemž se v nich uvádějí jen ceny orientační (vycházející
ze statistických údajů o cenách stavebních pozemků dosažených za předchozí
období).
7
Soukromé (komerční) cenové mapy
Pozemkové právo: přednáška č. 5 8
8
Vyhláška ministerstva zemědělství
Pozemkové právo: přednáška č. 5 9
vyhláška č. 298/2014 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s
přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků
§ 17 zákona o dani z nemovitých věcí: „MZe v dohodě s MF upraví vyhláškou
seznam k.ú. s přiřazenými průměrnými cenami pozemků orné půdy, chmelnic,
vinic, zahrad, ovocných sadů, a trvalých travních porostů odvozenými z
bonitovaných půdně ekologických jednotek.“
vážený aritmetický průměr základních cen zemědělských pozemků zjištěných
podle rozložení BPEJ
9
Využití vyhlášky ministerstva zemědělství
̶ daň z nemovitosti
̶ určení zjištěné ceny zemědělského pozemku, není-li
bonitován
̶ interní metodiky obcí, krajů a státních institucí
̶ ke stanovení pachtovného
Pozemkové právo: přednáška č. 5 10
§ 5 zákona č. 338/1992 Sb.: Základem daně u pozemků orné půdy, chmelnic,
vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů je cena půdy zjištěná
násobením skutečné výměry pozemku v m2 průměrnou cenou půdy
stanovenou na 1 m2 ve vyhlášce vydané na základě zmocnění v § 17 tohoto
zákona.
§ 6 odst. 2 OV: Základní cena zemědělského pozemku se určí průměrnou
základní cenou v Kč za m2 zemědělských pozemků v daném katastrálním
území, uvedenou v jiném právním předpisu, potvrdí-li Státní pozemkový
úřad České republiky, že zemědělsky obhospodařovaný pozemek není
bonitován.
10
Podklady
11
Povinnost umožnit prohlídku
̶ Vyvlastňovaný a každý, kdo pozemek
nebo stavbu užívá, je povinen umožnit
znalci ustanovenému vyvlastňovacím
úřadem prohlídku pozemku nebo
stavby potřebnou k vypracování
posudku, jestliže mu znalec prokazatelně
oznámil dobu prohlídky alespoň 3 týdny
předem.
̶ Pokud osoba, která má předmět dražby
v držení, neumožní provedení odhadu
nebo prohlídky předmětu dražby, lze
odhad provést na základě dostupných
údajů, které má dražebník k dispozici.
Pozemkové právo: přednáška č. 5 12
§ 20 zákona o vyvlastnění
§ 13 zákona o veřejných dražbách
12
Údaje o cenách pozemků: tržní ceny
̶ skutečně
realizovaná částka
při prodeji,
většinou je to cena
sjednaná mezi
dvěma nezávislými
subjekty na volném
trhu uvedená v
kupní smlouvě,
případně na
prodejním dokladu
o zaplacení.
Pozemkové právo: přednáška č. 5 13
Viz již přednáška a seminář č. 1
13
Ukázka cenového údaje
Pozemkové právo: přednáška č. 5 14
14
Posuzování tržních cen
̶ „Kupní cena (bez dalšího) ještě nevypovídá o
obvyklé ceně převáděné nemovitého majetku
(kupní smlouva totiž může vyjadřovat i tzv. cenu
zvláštní obliby, která se tak může značně
odchylovat od obvyklé ceny nemovitosti, případně
kupní cena může zohledňovat i jiné aspekty
spoluurčující její výši, a může tak být oproti ceně
obvyklé nižší anebo naopak vyšší).“
̶ NS 30 Cdo 4822/2017
Pozemkové právo: přednáška č. 5 15
… obtížná prodejnost pozemků a časová tíseň vyvolaná povinností splatit dluh
a tím si zajistit potřebné finanční prostředky na jeho úhradu (za předpokladu,
že finanční prostředky k dispozici nemá), obecně lze považovat za důvody ke
snížení ceny pozemku od ceny stanovené jako obvyklé. Takový postup, tj.
prodej pozemků za nižší než cenu obvyklou, je-li při prokázané aktuální
neprodejnosti těchto pozemků za takovou cenu prokázána objektivní potřeba
rychlého získání finančních prostředků, při současné nemožnosti či
nevýhodnosti jejich získání jiným způsobem, lze považovat za racionální a
odpovídající chování subjektů v běžných obchodních vztazích. (NSS 4 Afs
343/2018 – 61)
15
Mimořádné ceny
Pozemkové právo: přednáška č. 5
Zvláštní obliba
Garáž, kde vznikl Google
Osobní poměry
Prodává děda vnukovi
16
16
Posuzování tržních cen (2)
̶ Byly-li v posudku mimo jiné zohledněny i ceny, za něž své
pozemky nabyla žalobkyně od příbuzných, není ani tato
skutečnost důvodem pro zpochybnění správnosti posudku,
jelikož subjektivní faktor se může promítnout do jakýchkoliv
kupních cen a nelze bez dalšího tyto údaje vyloučit z
podkladů potřebných pro navazující výpočty, přičemž
relevantnost jednotlivých údajů pro následný výpočet
je věcí odborného posouzení, do kterého soudu
nepřísluší zasahovat.
̶ NS 28 Cdo 1568/2010
Pozemkové právo: přednáška č. 5 17
17
Proč někdy nelze zjistit tržní cenu?
̶ pozemek byl prodán jako součást většího celku (např. se
stavbami nebo pozemky různého využití: viz výše)
̶ trh s některými druhy nemovitostí neexistuje
̶ transakce proběhla v jiném časovém období
̶ nedostupná data (teoreticky ale jen období před 2014)
̶ náhradní metody určení ceny ( blíže dále)
Pozemkové právo: přednáška č. 5 18
§ 24 KatV: Cenový údaj se vede pro skupinu nemovitostí, které byly nabyty
o a) na základě téže kupní smlouvy, nebo
o b) společně za jednu cenu podle ustanovení o výkonu rozhodnutí
prodejem nemovitostí, ve veřejné dražbě podle zákona o veřejných
dražbách, v dražbě provedené soudním exekutorem podle exekučního
řádu nebo správcem daně podle daňového řádu.
18
Druhy cen.
Pravidla pro jejich
určení
19
Stejný pozemek, různé ceny
Pozemkové právo: přednáška č. 5
27
11,6
9,12
10
23,04
5,82
Zjištěná cena Cena dle vyhlášky č.
298/2014 Sb.
"Obvyklá" cena dle
www.farmy.cz
"Obvyklá" cena dle
www.cenaornepudy.cz
Nárok v pozemkových
úpravách
Minimum Maximum
20
20
Druhy cen: přehled
Pozemkové právo: přednáška č. 5
Cena Úřední přístup
Zjištěná cena
Směrná
hodnota
Tržní ocenění
Obvyklá cena
podle ZOM
Obvyklá cena
podle OZ
Tržní hodnoty
21
Daň z nabytí nemovité věci – a tím použití směrné hodnoty – zrušeno zákonem
č. 386/2020 Sb. k 26. 9. 2020.
21
Tržní vs. úřední oceňování pozemků
Pozemkové právo: přednáška č. 5
Obvyklá cena
• Obvyklou cenou se pro účely
tohoto zákona rozumí cena,
která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě
obdobného majetku v obvyklém
obchodním styku v tuzemsku ke
dni ocenění. … vyjadřuje
hodnotu majetku a určí se ze
sjednaných cen porovnáním.
Zjištěná cena
• Cena určená podle tohoto
zákona jinak než obvyklá cena,
mimořádná cena nebo tržní
hodnota, je cena zjištěná.
22
22
Zjištěná cena
̶ zjištěná podle oceňovací předpisu (tj. oceňovací vyhlášky)
̶ účinného k datu ocenění = je nutné při každé změně určit znovu
̶ závazně určený postup: předpisem určený algoritmus
výpočtu = subjektivní prvek minimalizován
̶ zařazení pozemku, přirážky a srážky (také ve stanoveném rozmezí)
̶ proto je cena určena jako přesná částka
̶ důsledkem je pak snadná přezkoumatelnost výsledku
̶ ocenit lze také „jakýkoliv“ pozemek
Pozemkové právo: přednáška č. 5 23
23
Mechanismus určení zjištěné ceny
Pozemkové právo: přednáška č. 5
Přičtení ceny součástí pozemku (např. porost)
Finalizace (podle výměry)
Úprava základní ceny = srážky a přirážky
Základní cena pro druh pozemku, resp. obec
Druh pozemku = konkrétní §
1103170 + 82 125 = 1185295 Kč
1294,8 Kč/m2  852 m = 1103170 Kč
1245  1,04 = 1294,8 Kč/m2
1245 Kč/m2
Stavební = § 4 odst. 2 OV
24
24
Použití zjištěné ceny
̶ 2014: zavedení směrné hodnoty pro účely daně z nabytí
nemovité věci
̶ v roce 2011 bylo zpracováno pro tyto účely 176 328 znaleckých
posudků (DZ k zákonnému opatření č. 340/2013 Sb.)
̶ od 2014 odhadováno snížení počtu znaleckých posudků o cca 70 až
80 %
̶ podzim 2020: zrušena daň z nabytí nemovité věci
̶ údaje R. Zádrapa: v letech 2016 až 2019 bylo 53,7 % případů ocenění
zjednodušené ocenění lesních porostů, což je ocenění pro účely daně
z nabytí nemovité věci
̶ povinné určení zjištěné ceny ≠ vyšší počet posudků
Pozemkové právo: přednáška č. 5 25
25
Obvyklé ceny
Pozemkové právo: přednáška č. 5
§ 2 ZOM
• Obvyklou cenou se pro účely
tohoto zákona rozumí cena,
která by byla dosažena při
prodejích stejného, popřípadě
obdobného majetku v obvyklém
obchodním styku v tuzemsku ke
dni ocenění. … vyjadřuje
hodnotu majetku nebo služby a
určí se ze sjednaných cen
porovnáním.
§ 492 OZ (např.)
• Hodnota věci, lze-li ji vyjádřit v
penězích, je její cena. Cena
věci se určí jako cena
obvyklá, ledaže je něco jiného
ujednáno nebo stanoveno
zákonem.
26
❖ pojmové znaky utváří judikatura či literatura – podle účelu (kontextu)
❖ často je za výstižnou považována definice v ZOM
❖ obvyklá (za běžných okolností) – objektivně zjištěná
❖ nikoliv subjektivní vlivy (srov. např. 28 Cdo 4930/2009)
26
Použití obvyklé ceny podle ZOM
̶ ZOM upravuje způsob ocenění majetku a služeb pro účely
stanovené zvláštními předpisy, to znamená jen tehdy, pokud
zvláštní předpisy na postup ocenění podle tohoto zákona
odkazují, případně v některých dalších vyjmenovaných
případech. Zároveň navíc stanoví, že se tento zákon
nepoužije tehdy, kdy zvláštní předpis stanoví jiný způsob
oceňování. Trestní zákoník v § 137 na zákon o oceňování
majetku neodkazuje, a ten se tak pro účely výpočtu náhrady
škody vůbec nepoužije.
̶ NSS 12 Ksz 7/2019 – 196
̶ shodně NS 4 Tdo 488/2020 či NS 25 Cdo 2679/2019
Pozemkové právo: přednáška č. 5 27
Také NS 25 Cdo 2679/2019: Zatímco časové hledisko stanovení ceny
poškozené věci zákon poměrně jednoznačně vztahuje k době poškození,
ohledně geografického vymezení daného místa relevantního pro stanovení
obvyklé ceny poškozené věci se bližší požadavky nestanoví (na rozdíl
například od zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, který v § 2 odst. 2
váže obvyklou cenu na obvyklý obchodní styk v tuzemsku; tento předpis však
slouží pro účely stanovené zvláštními předpisy, mezi něž § 2969 o. z. nepatří).
Nejvýznamnější předpisy odkazující na obvyklou cenu podle § 2 ZOM
§ 10 zákona o vyvlastnění: náhrada za odnětí vlastnického práva
§ 101 stavebního zákona: předkupní právo ve veřejném zájmu
§ 3b zákona č. 416/2009 Sb.: nákup pozemku ve veřejném zájmu
§ 66 exekučního řádu: prodej v exekuci
§ 14 zákona o SPÚ: prodej pozemku státem
§ 3 odst. 2 zákona o SPÚ: nákup pozemku státem pro doplnění rezervy půdy
§ 9 odst. 16 zákona o pozemkových úpravách: nákup pozemku státem pro
dosažení cílů pozemkových úprav
27
Zjednodušený závěr
Různé Přesto stejné
Pozemkové právo: přednáška č. 5 28
28
Proč se počítá zároveň zjištěná cena?
̶ DZ: žádný důvod (sic!)
̶ A. Bradáč: konstatování
povinnosti
̶ J. Kratěna (KSZ): proč se má
určovat i cena zjištěná?
̶ V. Vala: autokorekce a
zmírnění rozdílů v obvyklých
cenách
̶ P. Polák (MF): kontrolní
cenová hladina
̶ L. Teklý (MF): kontrolní
cenová hladina
̶ „zjištěné ceny lesů se nachází
vysoko nad úrovní jejich
současné tržní hodnoty“
(kůrovcová kalamita v 2021,
ve vyhlášce data z 2014);
Lesnická práce, 5/2021.
̶ nekontroluje způsob určení
obvyklé ceny
̶ nekontroluje výběr pozemků
ve vzorku
̶ nekontroluje početní chyby
̶ atd.
Pozemkové právo: přednáška č. 5 29
Argumenty a názory Kritika
29
Přímé porovnání
Pozemkové právo: přednáška č. 5
Oceňovaný
pozemek
Srovnávací
pozemek č.
1
Srovnávací
pozemek č.
2
Srovnávací
pozemek č.
3
Srovnávací
pozemek č.
4
Srovnávací
pozemek č.
X
30
podle § 1a oceňovací vyhlášky: nejméně 3 obdobné předměty v souboru pro
porovnání s předmětem ocenění
Soudy nekladou požadavky na to, zda těchto srovnávacích podkladů má být 5,
10 nebo 15. Znalec předloží podklady pro srovnání a musí soudce přesvědčit,
že takový srovnávací vzorek je dostačující - Králík, M. Znalecké posudky,
oceňování a problematika tzv. věcných práv z pohledu Nejvyššího soudu České
republiky. Odhadce a oceňování majetku, 2019, č.3-4, s. 44.
30
Nepřímé porovnání
Pozemkové právo: přednáška č. 5
Standardní
pozemek
Srovnávací
pozemek č.
1
Srovnávací
pozemek č.
2
Srovnávací
pozemek č.
3
Srovnávací
pozemek č.
4
Srovnávací
pozemek č.
X
Oceňovaný
pozemek
31
31
Porovnávací způsob
̶ podmínkou je dostatečně aktivní trh a dostupnost údajů o
tržních cenách (viz výše)
̶ je nutné podrobně vymezit dílčí trh s nemovitostí, která je
předmětem ocenění a porovnávat pouze substituty
̶ je nutné porovnávané nemovitosti upravovat koeficienty
odlišnosti
̶ je nutné vylučovat extrémní hodnoty
̶ tj. individuálně (subjektivní hledisko)
Pozemkové právo: přednáška č. 5 32
32
Mechanismus určení obvyklé ceny
Pozemkové právo: přednáška č. 5
Vyhodnocení souboru cen a určení obvyklé ceny
pozemku
Úprava sjednaných cen podle rozdílů mezi
pozemky
Vyhledání cen obdobných pozemků
Co ovlivňuje cenu pozemku?
1550 Kč/m2 = 1 320 600 Kč
1500, 1600, 1700, 1400 Kč/m2
1500, 1700, 1650, 1500 Kč/m2
Možnost výstavby RD na kraji krajského
města
33
33
Úprava sjednaných cen: příklad
Pozemkové právo: přednáška č. 5 34
34
Charakteristika obvyklé ceny
Pozemkové právo: přednáška č. 5
Vychází z analýzy trhu s pozemky
Odborně odhadnutá = odhady se mohou lišit
Není měřitelná na jednotky Kč
Lze určit rozmezím
Časově vázaná ( blíže dále)
35
 NS 29 Cdo 4803/2016: Nelze přehlížet, že v řadě oborů, oceňování podniků
nevyjímaje, lze v souladu s pravidly daného oboru dospět k rozdílným výsledkům, v
závislosti na tom, k jakému z konkurujících (obhajitelných) názorů na řešení té které
dílčí otázky se konkrétní znalec přikloní. Je-li znalcem zvolené řešení v souladu s
aktuálními a obecně uznávanými pravidly daného oboru, pak znalec postupoval při
řešení dané (dílčí) otázky řádně, a to bez ohledu na to, zda (taktéž v souladu s
aktuálními a obecně uznávanými pravidly daného oboru) lze úspěšně obhájit i řešení
jiné (vedoucí k odlišnému výsledku).
 § 2 odst. 5 ZOM Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí
být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a
odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat
využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví
vyhláška.
 § 28 zákona o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech: Podaný
znalecký posudek musí být úplný, pravdivý a přezkoumatelný. Znalecký posudek musí
být kromě odůvodněných případů zpracován v souladu s obecně uznávanými postupy
a standardy daného oboru a odvětví.
35
Platnost ocenění obvyklou cenou
Pozemkové právo: přednáška č. 5 36
2010 2013 2015 2017 2019
Cena stavebních pozemků 100 103,8 110,6 117,7 139,6
Cena rodinných domů 100 103,1 106,1 114,2 127,4
100
105
110
115
120
125
130
135
140
145
„Jestliže z obsahu spisu nevyplývaly žádné skutečnosti, z nichž by bylo možno
usuzovat na změny v cenách nemovitých věcí, nelze vytýkat odvolacímu soudu
nesprávné právní posouzení věci, jestliže vzal za základ při určení výše
přiměřené náhrady znalecký posudek vypracovaný před jedním rokem“ (NS 22
Cdo 2437/2012, NS 22 Cdo 5180/2016, NS 22 Cdo 4932/2015)
Dovolací soud se přitom ztotožňuje se závěrem odvolacího soudu, že prosté
plynutí času v řádu cca 2,5 roků není samo o sobě důvodem pro změnu
usnesení o ceně ve smyslu ustanovení § 336a odst. 4 o. s. ř., aniž by dovolatelka
včas poukázala na podstatné změny na věci nebo změny na trhu s
nemovitostmi, k nimž eventuálně došlo od původního usnesení o ceně do
nařízení dražebního jednání. Exekutor proto nepochybil, jestliže sám z moci
úřední neprověřoval, zda má dojít ke změně usnesení o ceně pouze proto, že od
vypracování původního znaleckého posudku uplynulo cca 2,5 roku. (NS 20 Cdo
1715/2020).
36
Platnost ocenění obvyklou cenou (2)
Pozemkové právo: přednáška č. 5 37
14,9
17,4
21,7
25,1 25,7 26,2
27,1
31,4
11,9
13,5
17
18,7 19,3 19
20,1
23,6
2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Orná půda Trvalé travní porostyData z www.farmy.cz
37
Atypický pozemek
Určení tržní hodnoty: v případě
obvyklé ceny podle ZOM
Určení zjištěné ceny: režim liniového
zákon ( přednáška č. 8)
Náhradní metoda (zpravidla určení
tržní hodnoty): obvyklá cena mimo
ZOM
Pozemkové právo: přednáška č. 5 38
obvyklá cena podle ZOM: V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu
určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní
předpis nestanoví jinak. (§ 2 odst. 3 ZOM)
obvyklá cena podle ZOM: Nelze-li stanovit cenu ve výši obvyklé ceny pozemku
nebo stavby, stanoví znalecký posudek cenu ve výši zjištěné ceny pozemku
nebo stavby. (§ 3b liniového zákona)
OZ a další předpisy mimo ZOM: Při zjišťování obvyklé ceny porovnáním je
třeba, je-li to možné, vycházet z reálně uskutečněných obchodů v místě a čase,
a pokud možno, srovnatelných nemovitostí s nemovitostí porovnávanou,
náhradní metody namísto metody srovnávací lze použít tehdy, kdy realizované
prodeje a koupě obdobných nemovitostí nebyly zjištěny. (NS 21 Cdo
1029/2019 a NS 22 Cdo 2781/2019).
38
Tržní hodnota
̶ Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí
odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek směněny
ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným
prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v
souladu s principem tržního odstupu, po náležitém
marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě
a nikoli v tísni.
̶ § 1b OV: Tržní hodnotou předmětu ocenění je odhadovaná
částka, která se určuje zpravidla na základě výběru z více
způsobů oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího,
výnosového nebo nákladového.
Pozemkové právo: přednáška č. 5 39
39
Zvláštní pravidla
̶ oceňování pro účely vyvlastnění a liniového zákona
̶ nepřihlíží se ke zhodnocení/znehodnocení účelem vyvlastnění
̶  blíže viz přednáška č. 8 Zvláštnosti nabývání vlastnického práva k
pozemku I.: vyvlastňování pozemků
̶ oceňování v řízení o pozemkových úpravách
̶  blíže viz přednáška č. 9 Pozemkové úpravy
Pozemkové právo: přednáška č. 5 40
40
Vztah zjištěné a obvyklé ceny: náhodný
20
12
80
250
2000
30
8
42
350
1500
MORAVSKÝ
PÍSEK:
ZEMĚDĚLSKÝ
HORNÍ
ČERMNÁ:
ZEMĚDĚLSKÝ
TUŘANY:
ZEMĚDĚLSKÝ
OTICE: VÝROBA OLOMOUC:
STAVEBNÍ
Obvyklá cena Zjištěná cena ̶ § 1c OV: Spolu s
určením obvyklé
ceny nemovité věci
nebo její tržní
hodnoty se určí i
cena zjištěná.
̶ pouze v případě
obvyklé ceny podle
ZOM (!)
Pozemkové právo: přednáška č. 5 41
„Ocenění obvyklou a zjištěnou cenou je vzájemně nekompatibilní a cena
zjištěná nemůže sloužit jako nástroj cenové argumentace při realitním
obchodě.“ - ORT, P., ŠTEFLOVÁ ORTOVÁ, O. Oceňování nemovitostí v praxi.
Praha: Leges, 2017, s. 86.
41
Závěry
̶ jednoznačný trend = omezené použití zjištěné ceny
̶ zejména nabývání majetku do vlastnictví státu podle ZMČR a zákona
o státním podniku
̶ subsidiárně: vyvlastnění
̶ atypická zjištěná cena: pozemkové úpravy, privatizace zemědělské
půdy SPÚ
̶ ale požadavky na standardizaci ocenění věcných břemen
̶ vypořádání připomínek k návrhu: „předjednán zjednodušený výpočet oceňování
věcných břemen v souvislosti s výstavbou TI“
̶ zřejmě rozšiřování případů, kdy je odkazováno na obvyklou
cenu podle § 2 ZOM
̶ také standardizovaný způsob určení
Pozemkové právo: přednáška č. 5 42
42
Jak zadat
ocenění?
43
Postup právníka
Pozemkové právo: přednáška č. 5
Použití ocenění: volné hodnocení důkazů
Ocenění
Určení druhu pozemku a dalších parametrů (cenových vlivů)
Zajištění podkladů
Určení formy ocenění (znalecký posudek, odhad, jiný) a výběr oceňovatele
Proč potřebuji znát cenu pozemku? = Určení druhu ceny a úkolu pro oceňovatele
44
44
Formy ocenění
Odhad
Znalecký
posudek
Expertní
vyjádření
Zpráva RK
Cenová
mapa
Výpočet
podle
sazebníku
Jiné
Pozemkové právo: přednáška č. 5 45
45
Možní oceňovatelé
Pozemkové právo: přednáška č. 5
Znalec Znalecký ústav
Znalecká
kancelář
Odhadce
Specializovaný
interní
pracovník
Jiný
46
Vlastnosti expertů
odbornost
nezávislost - důsledkem je zastupitelnost
přezkoumatelnost expertízy - standardizace, formální požadavky
46
Vázanost právním předpisem
Varianta č. 1
• Náhrada se stanoví na základě
znaleckého posudku vyhotoveného
na žádost vyvlastňovaného, pokud
jej vyvlastňovaný předloží
vyvlastňovacímu úřadu ve lhůtě 30
dnů ode dne, kdy bylo
vyvlastňovanému doručeno
uvědomění o zahájení
vyvlastňovacího řízení, v opačném
případě se náhrada stanoví na
základě znaleckého posudku
vyhotoveného na žádost
vyvlastnitele.
Varianta č. 2
• Při úplatném převodu majetku se
cena sjednává zpravidla ve výši,
která je v daném místě a čase
obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou
státem. Odchylka od ceny obvyklé
musí být zdůvodněna, jde-li o cenu
nižší než obvyklou. Není-li odchylka
od ceny obvyklé zdůvodněna, je
právní jednání neplatné.
Pozemkové právo: přednáška č. 5 47
Srov. také:
§ 127 OSŘ: Závisí-li rozhodnutí na posouzení skutečností, k nimž je třeba
odborných znalostí, vyžádá soud u orgánu veřejné moci odborné vyjádření.
Jestliže pro složitost posuzované otázky takový postup není postačující nebo
je-li pochybnost o správnosti podaného odborného vyjádření, ustanoví soud
znalce.
§ 181: Při ocenění pozůstalostního majetku a zůstavitelových dluhů soud
vychází ze společného prohlášení dědiců nebo z ocenění provedeného tím, kdo
spravuje pozůstalost. V odůvodněných případech lze cenu zjistit znaleckým
posudkem.
„Znalecký posudek představuje nepochybně nejpřesnější způsob stanovení
hodnoty předmětu sporu, nejedná se však o způsob jediný. Soud může, s
přihlédnutím ke konkrétním okolnostem případu, vycházet i z jiných důkazů,
shledá-li je hodnověrnými. Není tedy vyloučeno, aby soud pro účely ocenění
sporem dotčených nemovitostí využil například účastníkem předložené
stanovisko realitní kanceláře, a to zejména za situace, kdy ostatní účastníci
řízení obsah tohoto stanoviska nerozporují. Obecným soudům nic nebrání ani
v tom, aby případně na základě vlastní úvahy údaj uváděný účastníkem dále
korigovaly.“ (IV. ÚS 2688/15)
47
Formulace oceňovacího úkolu
̶ „Je věcí předvídavosti objednatele znaleckého posudku,
zda vůbec a nakolik přiléhavě sám předmět znaleckého
posouzení a příslušné podklady k jeho zpracování vymezí a
kvalifikuje. V tomto směru jde o jeho odpovědnost, kterou
nelze přenášet na další subjekt (znalce), který je naopak z
logiky právního vztahu zadáním zpracování znaleckého
posudku vázán.“ (NS 28 Cdo 3225/2013)
̶ … není-li znalecký úkol jednoznačný, má zhotovitel povinnost
dotazem u vyžádat si upřesnění zadání; neučiní-li tak, jde to k
jeho tíži. (I. ÚS 312/05)
Pozemkové právo: přednáška č. 5 48
48
Účel ocenění: vliv na zadání úkolu
Ocenění podílu při prodeji
• Snížení ceny z důvodu
spoluvlastnictví by snad mohlo
mít vliv na obvyklou cenu
nemovitosti a její prodejnost za
situace trvajícího
spoluvlastnictví, např. při
prodeji spoluvlastnického
podílu. (NS 22 Cdo
2281/2003)
Ocenění podílu při vypořádání
spoluvlastnictví
• při vypořádání spoluvlastnictví
se vychází z podílu ceny, za
niž by bylo reálně možno
prodat celou věc, nikoliv
cenu, za níž by bylo možno
prodat příslušný
spoluvlastnický podíl (NS 22
Cdo 2908/2015)
Pozemkové právo: přednáška č. 5 49
přiměřenou náhradu ve smyslu § 142 odst. 1 OZ64 (dnes § 1147 OZ) je nutno
chápat jako hodnotový ekvivalent, vyjádřený v penězích, umožňující podle
místních podmínek obstarání obdobné věci, jakou představoval podíl
spoluvlastníka, přisouzený ostatním spoluvlastníkům. Přiměřená náhrada
musí vyjadřovat cenu, závislou nejen na konstrukci a vybavení, ale i na
poptávce a nabídce v daném čase. Za takovou nelze považovat náhradu,
vycházející jen z ceny zjištěné podle předpisu o oceňování nemovitostí - je tedy
určující cena obvyklá. 22 Cdo 1456/2011
Cenu spoluvlastnického podílu zjevně může ovlivnit i okolnost, zda se po
nabytí takového podílu se stává nabyvatel většinovým podílovým
spoluvlastníkem, jenž má možnost rozhodovat o hospodaření se společnou věcí
na základě principu tzv. majority ... NS 22 Cdo 2110/2014
49
Titulní strana ocenění
Pozemkové právo: přednáška č. 5 50
50
Oceňování práv
k pozemkům
51
Určování obvyklého nájemného
Porovnáním
(jako u obvyklé
ceny: viz výše)
Odvozením z
ceny pozemku
(tzv. simulované)
Regulované
nájemné
Pozemkové právo: přednáška č. 5 52
Cenová regulace
https://www.mfcr.cz/cs/legislativa/cenovy-vestnik/2020/cenovy-vestnik-18-
2020-40153
Nájemné z pozemků veřejné infrastruktury, na kterých není provozována
podnikatelská činnost a slouží zejména jako občanské vybavení pro veřejnou
správu, soudy, státní zastupitelství, policii, vězeňskou službu, pro ochranu
obyvatelstva, pro sport, školy, předškolní a školská zařízení, pro kulturu, pro
zdravotnictví a sociální služby. Maximální ceny platí pouze pro pronájmy ve
veřejném zájmu, kdy je nájemné hrazeno ze státního rozpočtu, státního fondu,
příspěvkové organizace zřízené organizační složkou státu, státních finančních
aktiv nebo z rezervního fondu organizační složky státu, z rozpočtu kraje nebo
obce
V případě, že na předmět obohacení dopadá cenová regulace, nemůže peněžitá
náhrada překročit částku nejvýše přípustnou dle cenových předpisů. NS 28 Cdo
2973/2013
Lze sice obecně předpokládat, že účelem zavedení cenové regulace maximální
cenou bylo administrativní snížení cen pod jejich tržní úroveň. Uvedené ovšem
bez dalšího neznamená, že v konkrétním případě nemůže být obvyklá cena
nižší než cena regulovaná. NS 28 Cdo 1425/2012
52
Východiska pro oceňování služebností
̶ k realizaci užitné hodnoty služebnosti dochází pouhým
strpěním nebo zdržením se
̶ prospěch z toho, že vlastník je omezen ve své činnosti =
užitek oprávněného
̶ věcná a právní závada na věci = újma povinného
̶ znehodnocuje pozemek; nemusí však vždy
̶ zohledňuje se dnes pouze při ocenění služebnosti obvyklou cenou
Pozemkové právo: přednáška č. 5 53
53
Znehodnocení pozemku věcným břemenem
Pozemkové právo: přednáška č. 5 54
Zanedbatelné Významné
54
Nároky odlišné od úplaty za služebnost
Pozemkové právo: přednáška č. 5 55
Omezení v užívání Poškozená půda
Právo provozovatele
Provozovatel přenosové soustavy je oprávněn (§ 24 EnerZ): vstupovat a vjíždět
na cizí nemovitosti v souvislosti se zřizováním, obnovou a provozováním
přenosové soustavy, odstraňovat a oklešťovat stromoví a jiné porosty, provádět
likvidaci odstraněného a okleštěného stromoví a jiných porostů ohrožujících
bezpečné a spolehlivé provozování zařízení přenosové soustavy v případech,
kdy tak po předchozím upozornění a stanovení rozsahu neučinil sám vlastník
či uživatel.
Postup provozovatele a nároky vlastníka
§ 24 energetického zákona
(8) Provozovatel přenosové soustavy je povinen při výkonu oprávnění podle
odstavce 3 písm. e) až g) co nejvíce šetřit práv vlastníků dotčených nemovitostí
a vstup na jejich nemovitosti jim oznámit. Po skončení prací je povinen uvést
nemovitosti do předchozího stavu, a není-li to možné s ohledem na povahu
provedených prací, do stavu odpovídajícímu předchozímu účelu nebo užívání
dotčené nemovitosti a bezprostředně oznámit tuto skutečnost vlastníku
nemovitosti. Po provedení odstranění nebo okleštění stromoví je povinen na
svůj náklad provést likvidaci vzniklého klestu a zbytků po těžbě.
55
(9) Pokud byl vlastník nebo uživatel nemovitosti v důsledku výkonu práv
provozovatele přenosové soustavy podle odstavce 3 písm. e) a f) omezen v
obvyklém užívání nemovitosti nebo mu vznikla újma na majetku, má právo na
přiměřenou jednorázovou náhradu5). Právo na náhradu podle věty první lze
uplatnit u provozovatele přenosové soustavy do 2 let ode dne, kdy k omezení
nebo újmě došlo, jinak právo zaniká.
Majetkovou újmou, vzniklou v důsledku výkonu konkrétních oprávnění
uvedených v § 59 odst. 1 písm. f) EnergZ, kam patří i opravy a rekonstrukce
zařízení, je jen ta újma, resp. omezení, která jde nad rámec samotné existence
legálního věcného břemene. Tak např. není takovou újmou to, že v důsledku
existence plynovodu nelze pozemek zastavět; naopak o újmu jde, nemůže-li
vlastník v důsledku stavebních rekonstrukčních prací pěstovat na pozemku
plodiny, které tam do té doby pěstoval. (NS 22 Cdo 333/2013)
55
Nezaměnit!
Pozemkové právo: přednáška č. 5 56
Cena služebnosti
Náhrada za
omezení v
ochranném pásmu
Nárok za omezení v
obvyklém užívání
při využití oprávnění
provozovatelem
Náhrada způsobené
majetkové újmy
Příklad: služebnost inženýrské sítě
A. cena služebnosti 5 000 Kč (jednorázově, při zřízení v roce 2020)
B. náhrada za omezení v ochranném pásmu (podle posouzení soudu – např. 15
000 Kč za nemožnost mít na pozemku porost – po soudním sporu v 2022)
C. náhrada za nemožnost pozemek užívat v červenci 2035 při opravě vedení
(1000 Kč na základě požadavku vlastníka uplatněného v zákonné lhůtě)
D. škoda – nikdy, protože vůbec nevznikla
 https://www.mvcr.cz/soubor/sp-8-19-nop-pdf.aspx
56
Druhy cen služebností
Pozemkové právo: přednáška č. 5 57
Obvyklá cena
• velké množství různých
postupů s různými
výsledky
Zjištěná cena
• výpočet podle § 16b
ZOM ve spojení s § 39a
an. OV
• závazný způsob výpočtu
• zjednodušený postup
57
Postup při ocenění
Pozemkové právo: přednáška č. 5 58
Zjištění obsahu
služebnosti
Určení rozsahu
služebnosti
Určení
obvyklého
ročního užitku
(újmy)
Výpočet
58
Pozemkové právo: přednáška č. 5 59
Druh pozemku: určuje výši užitku i případné omezení
Typ služebnosti: určuje užitek i omezení
Rozsah služebnosti v m2
59
Pozemkové právo: přednáška č. 5 60
Zákonná věcná břemena: neoceňují se (samostatné nároky: viz výše)
Doba trvání: ovlivňuje výpočet zjištěné i obvyklé ceny
60
Zjištěná cena služebnosti
̶ Věcné břemeno se oceňuje výnosovým způsobem na základě
ročního užitku při zohlednění doby jeho trvání nebo pevnou
částkou, nelze-li určit roční užitek z věcného břemene.
̶ U služebnosti se v ročním užitku zohledňuje míra omezení
užívání nemovité věci.
̶ Způsob členění věcných břemen podle výpočtu jejich ocenění,
postup výpočtu ceny věcného břemene, způsob určení
ročního užitku a míry kapitalizace podle druhu věcného
břemene a zatížené nemovité věci a výši pevné částky
stanoví vyhláška.
Pozemkové právo: přednáška č. 5 61
61
Paušální částka
̶ nelze-li stanovit roční užitek, tak 10 000 Kč
̶ např. přístup přes pozemek pro nutné opravy: není možné určit
četnost
̶ dle MF i právo čerpání vody ze studny kvůli potížím se stanovením
množství odebrané vody (zahrnuje i právo přístupu)
̶ k diskuzi
○ přiměřenost částky (!?)
○ 108 % průměrné mzdy v roce 1997, 25 % v roce 2022
○ další předpisy: liniový zákon, zákon o pozemních komunikacích či o drahách
Pozemkové právo: přednáška č. 5 62
62
Určování obvyklé ceny služebnosti
Pozemkové právo: přednáška č. 5 63
Porovnáním
Ztotožněním
se zjištěnou
cenou
Výnosovým
způsobem
Podle újmy
povinného
Nákladově Další?
63
Porovnáním!?
Pozemkové právo: přednáška č. 5 64
13,85
Kč/m2
Obec
10,38
Kč/m2
SPÚ
1,35
Kč/m2
3
Kč/m2
ČEZ
??
Kč/m
2
3
Kč/m2
ČEZ
64
Příklad: služebnost inženýrské sítě
Pozemkové právo: přednáška č. 5 65
Výměra dle GP je 880 m2
65
Vstupní údaje
̶ pozemek užíván jako
zemědělský
̶ není tedy stavební
̶ tj. nájemné ve výši 5 % ze
zjištěné ceny pozemku
̶ BPEJ 79211: 7,04 Kč/m2
̶ uvažováno ročně 0,352 Kč/m2
̶ vedení nadzemní 110 kV
̶ služebnost na dobu neurčitou
̶ služebnost in rem
̶ pozemek užíván jako
zemědělský
̶ není tedy stavební
̶ tj. obvyklé nájemné určené
porovnáním: 4 000 za ha
̶ uvažováno ročně 0,40 Kč/m2
̶ vedení nadzemní 110 kV
̶ služebnost na dobu
neurčitou
̶ služebnost in rem
Pozemkové právo: přednáška č. 5 66
Pro zjištěnou cenu Pro obvyklou cenu
66
Koeficient míry užitku
Pozemkové právo: přednáška č. 5 67
oprávněný nemovitou věc užívá shodně s jejím
účelem užití = podíl na spoluužívání
oprávněný nemovitou věc využívá k jinému účelu, než
ke kterému je nemovitá věc určena a skutečně
užívána = výše omezení užívání vlastníka
pro technickou infrastrukturu se hodnota koeficientu podle tabulky č. 2 přílohy č. 22a
67
Určení ceny služebnosti
Pozemkové právo: přednáška č. 5 68
Zjištěná cena Obvyklá cena
68
Zjednodušený výpočet zjištěné ceny
̶ CBZ = ruz × d × ku
̶ ruz = ZC × 0,015
Pozemkové právo: přednáška č. 5 69
pouze (!) v případě umístění podzemního vedení
technické infrastruktury do silničního nebo pomocného
silničního pozemku, pokud je zřízeno na dobu neurčitou
d = 20 m
69
Dokončení výpočtu
Pozemkové právo: přednáška č. 5 70
Výpočet: (17 575 × 0,015 = 263,625) × 20 × 2 = 10 545 Kč
Výpočet: (ZC × 0,015 = 263,625) × d × ku = 10 545 Kč
70
Důsledky
Pozemkové právo: přednáška č. 5 71
 blíže přednáška č. 8
https://www.itez.cz/l/abyste-meli-jasno-obce-stale-mohou-pouzivat-ceniky-
za-zrizeni-vecnych-bremen/
https://www.smocr.cz/cs/novinky/a/ocenovani-vecnych-bremen-
%E2%80%93-aktualne
71
Pro zájemce
Pozemkové právo: přednáška č. 5 72
MVV17468K
Oceňování pozemků
podle cenových
předpisů
 jaro 2023
 pondělí 18:00
 přednášky a semináře
 skutečné příklady
72