Pozemkové právo v systému práva Jakub Hanák 1 Pozemkové právo ̶ část systému práva ̶ pedagogická disciplína a samostatné vědecké odvětví ̶ interdisciplinární ̶ ucelený a systematický pohled na problematiku pozemkových vztahů ̶ normy a instituty, jejichž předmětem jsou pozemkověprávní vztahy → podrobněji dále ▪ Teorie práva v příkladech, 3. aktualizované vyd. J. Harvánek a kol. ▪ Tradičně bývají mezi odvětví soukromého práva řazena tato odvětví: občanské právo hmotné, občanské právo procesní, pracovní právo, mezinárodní právo soukromé, příp. právo pozemkové a družstevní (eventuálně církevní právo). 2 3,19 milionu vlastníků Proč pozemkové právo? 1) líbí se mi louka na kraji města – koupím ji, ale mohu na ní postavit dům? 2) jsem proti tomu, aby na mém pozemku byl uložen optický kabel – co mám dělat? 3) nemám přístup na pole – pomohou mi pozemkové úpravy? 4) pod pozemkem se nachází ložisko stavebního kamene – čí je? 5) potřeboval bych hospodařit i na pozemku souseda – jakou smlouvu uzavřít? 6) pozemek bude od 1. ledna součástí ochranného pásma vodního zdroje – omezí mě to a pokud ano, dostanu za to něco? Od koho? 3 Co vás čeká během semestru? Přednášky Samostudium Semináře Zkouška 4 Z čeho studovat? 5 Co vás čeká dnes? Zvláštnosti půdy a principy Metoda právní regulace Objekt Subjekty Systém Zdroje informací o pozemcích 6 Zvláštnosti pozemků 7 Přehled zvláštností pozemků Podmínka jakékoliv činnosti Omezené (konečné) množství Polyfunkční Nezničitelné Součást životního prostředí 8 Omezené množství ̶ unikátní & nepřemístitelné ̶ dělení pozemků: ̶ řada právních (hodnotových, věcných) překážek ̶ horizontální dělení (!?): ložiska nerostů, sítě, podzemní stavby ̶ přerozdělování Zdroj obrázku: https://skolnimapy.cz/dlc/700-let-od-narozeni-karla-iv/ 9 Polyfunkčnost → účelová kategorizace realita: pole katastr: orná půda katastr: pozemková parcela ocenění: jiný pozemek stavební: ostatní pozemek daň: zemědělský zemědělské využití rekreace honitba biocentrum ložisko surovin stanoviště pro výstavbu 10 Polyfunkčnost 1955 1978 1992 2022 11 Nezničitelnost ̶ nelze spotřebovat ̶ neměnná rozloha půdy ̶ změna vlastností: ̶ žádoucí vlastnosti se právem chrání ̶ neplodná půda (ale: vypovídá pouze o objektivní kvalitě půdy a její zemědělské využitelnosti, srov. např. NSS 9 Afs 7/2021 – 31) ̶ hospodářsky nevyužitelné pozemky (ale: jiná funkce – např. ekologická) ̶ pozemky s vytěženými ložisky (ale: rekultivace) ̶ ekologická zátěž: pozemky se zápornou hodnotou 12 Půda je složkou životního prostředí ̶ půda jako přírodní zdroj (srov. čl. 7 Ústavy) ̶ již před rokem 1989 ̶ „obecný zájem na tvorbě životního prostředí žádá překonat individuální zájmy soukromých pozemkových vlastníků“ (V. Fábry, 1981) ̶ „jako složka životního prostředí vyžaduje ochranu proti ekonomickým zájmům i jejího vlastníka a uživatele“ (J. Kolesár, 1987) ̶ půda je zboží: vstupuje na trh ̶ rozlišovat tržní a ekologickou hodnotu (ilustruje např. judikatura týkající se škody na dřevinách) 13 Principy 14 Principy se v čase mění Dříve • priority zemědělského využití • patří těm, kdo na ní pracují • postupné zespolečenštění půdy • plánovitosti • stálost užívání • celospolečenské kontroly Dnes •  • přístupnosti pozemků • privatizace a restituce • plánovitosti • stálost užívání • integrace prostředků k ochraně PEKÁREK, Milan. Pozemkové právo. Brno: Rektorát UJEP Brno, 1984. ▪ půda patří těm, kdo na ní pracují – dnes zčásti v přístupnosti ▪ dalšího postupného zespolečenštění půdy (prostředek k dosažení cílů, nikoliv cíl sám o sobě) – dnes v přístupnosti ▪ omezování a postupné odstraňování zbožních prvků z pozemkověprávních vztahů (dnes u vody, jinak u zdrojů: viz programy týkající se vody v 2021) ▪ plánovitosti ▪ racionálního využívání půdy (promítá se v kategorizaci i pozemkových úpravách) ▪ priority zemědělského využívání půdy FÁBRY, Valér. Československé pozemkové právo. Praha: Ústav státní správy, 1981. ▪ podřízení půdy celospolečenskému plánování a kontrole jako všenárodního bohatství: harmonické využívání území pro optimální uspokojení potřeb společnosti, skupin a jednotlivců při vědomí, že jde o klíčovou část životního prostředí ▪ jednota ekonomické exploatace půdy a přírodních zdrojů a péče o ni (složka životního prostředí) ▪ efektivní a racionální využívání území ▪ stálost užívání ▪ ochrana účelového určení ▪ postupné zespolečenštění 15 Přehled současných principů Přístupnosti Racionálního využití Plánovitosti Stálosti pozemkověprávních vztahů Integrace prostředků k ochraně 16 Metoda právní regulace 17 Střety zájmů při využívání pozemků ̶ zájem vlastníka A  zájem vlastníka B ̶ pozemky jsou součástí většího celku (území) ̶ též využití pozemků více osobami současně ̶  zpravidla soukromé právo ̶ zájem společnosti  zájem vlastníka ̶ tj. ochrana pozemku před vlastníkem ̶  zpravidla veřejné právo ̶ zájem společnosti  zájem společnosti ̶ zachování životního prostředí  zájem na hospodářském využití ̶ nevyhovující uspořádání území ̶  zpravidla veřejné právo 18 Ilustrace možných střetů soukromé zájmy ̶ titul k pozemku ̶ cena pozemku ̶ obtěžování ̶ estetika veřejné zájmy ̶ nedostatek bytů ̶ úrodná zemědělská půda ̶ hluk ̶ vzhled krajiny ̶ narušení biotopu 19 Ilustrace možných střetů (2) soukromé zájmy ̶ imise ̶ chov včel ̶ zamokření veřejné zájmy ̶ ochrana před erozí ̶ retence vody ̶ ochrana ekosystému ̶ narušení biotopu ̶ zájem na lukrativnějším využití ̶ nižší výnosy ̶ vyšší náklady ̶  vliv na cenu pozemku 20 Střety zájmů a pozemkové právo Které jsou relevantní? Kdo je hájí? Kdy? Jak? Kdo střet „rozsoudí“? 21 Přehled & shrnutí ̶ soukromoprávní ̶ zejména smluvní úprava (tj. podle vůle subjektů vztahu) ̶ veřejnoprávní ̶ příkazy & zákazy & kontrola ̶ ekonomické nástroje ̶ metoda právní regulace: kombinovaná ̶ veřejná moc významně zasahuje i do právních vztahů soukromoprávní povahy ̶ odlišovat veřejnoprávní a soukromoprávní vztahy ̶ viz např. u vyvlastnění 22 Pozemkověprávní vztahy ̶ objekt – chování, jehož nepřímým předmětem jsou pozemky ̶ pozemek musí být předpokladem pro činnost (nezajímá nás nyní výkon vlastní činnosti: např. provoz továrny) ̶ obsah – práva a povinnosti ̶ pravidla pro přisvojování a užívání pozemků (odlišná u pozemků) ̶ pravidla k ochraně pozemků ̶ subjekty – fyzické a právnické osoby včetně státu 23 Objekt 24 Pozemek ̶ definice v § 2 KatZ pro jeho účely ̶ „část zemského povrchu (✓) ̶ oddělená od sousedních částí hranicí (✓) ̶ územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků“ ̶ P. Coufalík (In: Pozemkové vlastnictví, s. 24): „ucelená (souvislá) část zemského povrchu oddělená od ostatních částí zemského povrchu, zejména hraničními body či rozhradami“ 25 Prostor nad & pod povrchem pozemku ̶ § 506 OZ; NS 28 Cdo 11/2007: „pozemkem, jako částí zemského povrchu, odděleného hranicí od jiného pozemku (ve smyslu ustanovení § 27 písm. a/ KZ1992) je třeba rozumět nejen svršek země či půdy, ale i celý hlubinný prostor půdy či jiné zemské vrstvy, která je pod touto vrstvou, takže pozemek je zastavěn nejen stavbou nadzemní, ale i stavbou umístěnou pod povrchem pozemku.“ ̶ snášet užívání, je-li důležitý důvod a není rozumný tomu bránit (§ 1023 OZ) ̶ vs. např. balkón přesahující na cizí pozemek ̶ zvláštní předpisy: např. energetický zákon, horní zákon atd. 26 Půda = pozemek ̶ Zákon se vztahuje na půdu, která tvoří zemědělský půdní fond nebo do něj náleží, a v rozsahu stanoveném tímto zákonem i na půdu, která tvoří lesní půdní fond, (dále jen "půda"). ̶ Pro účely tohoto zákona se rozumí zemědělskými nemovitostmi pozemky, které ke dni 24. června 1991 tvořily zemědělský půdní fond nebo do tohoto fondu náležely; pozemky, které tvořily lesní půdní fond ̶ Podpory poskytované Podpůrným a garančním rolnickým a lesnickým fondem: Podpory se poskytují mj. na nákup zemědělské půdy. [zákon o zemědělství] ̶ Pozemky ve vlastnictví státu, jejichž původním vlastníkem byly církve … se nepoužijí na společná zařízení jako v případě půdy ve vlastnictví státu. [zákon o pozemkových úpravách] 27 Půda: 3D část zemského povrchu ̶ Půdou se podle tohoto zákona rozumí svrchní vrstva zemské kůry, která se nachází mezi pevným skalním podložím a zemským povrchem; půda je složena z minerálních částic, organické hmoty, vody, vzduchu a živých organismů [§ 2 písm. n) zákona IPPC] ̶ Za nerosty se podle tohoto zákona nepovažují mj. kulturní vrstva půdy, která je vegetačním prostředím rostlinstva [§ 2 horního zákona] ̶ Vlastníci nemovité věci v sousedství dráhy/pozemní komunikace jsou povinni strpět, aby na jejich pozemcích byla provedena nezbytná opatření k zabránění sesuvů půdy, padání kamenů a lavin [zákon o drahách, resp. o pozemních komunikacích] 28 Pozemek a parcela parcelou je pozemek: A. geometricky a polohově určený B. zobrazený v katastrální mapě C. označený parcelním číslem ̶ parcela není věcí v právním smyslu Pozemek = parcela Pozemek = část parcely Pozemek = více parcel 29 30 Pozemky ve zjednodušené evidenci ̶ jejich hranice v terénu neexistují a jsou sloučeny do větších půdních celků ̶ do doby jejich zobrazení v katastrální mapě, nejpozději však do doby ukončení pozemkových úprav, se v katastru evidují zjednodušeným způsobem s využitím bývalého pozemkového katastru, pozemkových knih a navazujících operátů přídělového a scelovacího řízení a evidence nemovitostí ̶ považují se za pozemky podle KatZ ̶ dočasný stav ▪ § 8 KZ: pozemek, který je evidován zjednodušeným způsobem, parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence s uvedením, zda se jedná o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu, scelovacího operátu nebo evidence nemovitostí, s uvedením názvu katastrálního území, ve kterém leží, a s uvedením názvu původního katastrálního území, pokud byl pozemek dotčen změnou hranice katastrálního území ▪ § 40 odst. 4 KZ: Při obnově katastrálního operátu se do katastrální mapy doplňují parcely pozemků evidovaných dosud zjednodušeným způsobem, pokud to umožňuje kvalita jejich původního zobrazení. ▪ § 62 odst. 2 KZ: Katastrální úřady mají nejméně do doplnění pozemků evidovaných dosud zjednodušeným způsobem do katastrálních map v úschově pozemkové a železniční knihy a operát bývalého pozemkového katastru. Z těchto dokumentů vyhotoví katastrální úřad na požádání výpisy, opisy nebo kopie. 31 Součásti pozemku ̶ § 506 OZ: „Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech.“ ̶ připomenutí: ani u staveb neplatí bezvýjimečně ̶ např. stavby postavené před 2014 na cizím pozemku, liniové stavby, právo stavby 32 Voda a pozemek § 3 VodZ: Povrchové a podzemní vody nejsou předmětem vlastnictví a nejsou součástí ani příslušenstvím pozemku, na němž nebo pod nímž se vyskytují; práva k těmto vodám upravuje tento zákon. Obdobně i přírodní léčivé zdroje. § 3 VodZ: Za povrchové a podzemní vody se nepovažují vody, které byly z těchto vod odebrány. ▪ Protéká-li vodní tok po pozemku, který je evidován v katastru nemovitostí jako vodní plocha, je korytem vodního toku tento pozemek. Protéká-li vodní tok po pozemku, který není evidován v katastru nemovitostí jako vodní plocha, je korytem vodního toku část pozemku zahrnující dno a břehy koryta až po břehovou čáru určenou hladinou vody, která zpravidla stačí protékat tímto korytem, aniž se vylévá do přilehlého území. [§ 44 VodZ] ▪ Rašelina jako objekt právních vztahů – O. Vícha https://www.law.muni.cz/sborniky/dny_prava_2010/files/prispevky/09_prir oda/Vicha_Ondrej_(4323).pdf ▪ M. Pekárek (https://www.law.muni.cz/sborniky/dny_prava_2012/files/pozemek/Pekarek Milan.pdf): ▪ Na druhé straně NOZ v těchto souvislostech neřeší problém vzájemného vztahu, např. vodních zdrojů, ložisek nerostů nebo jeskyní a pozemků, na nichž nebo pod nimiž se tyto části našeho reálného světa nachází. V současné době uvedenou problematiku současný občanský zákoník rovněž neřeší, ale řeší jej zvláštní zákony. Vodní zdroje zákon o vodách (z.č. 254/2001 Sb.) prohlašuje za objekt, který není předmětem vlastnictví, stejně tak jeskyně (zák. č. 114/1992 Sb. o ochraně přírody a 33 krajiny), anebo naopak předmětem vlastnictví jsou (výhradní ložiska podle zák. č. 44/1988 Sb., horní zákon) nebo jsou součástí pozemků (ložiska ostatní). Zatímco nedostatkem současného občanského zákoníku je, že obecné otázky vlastnictví sám neřeší, ale často je ponechává k řešení jiným (speciálním) zákonům, většinou veřejnoprávním (viz např. výše jmenované), nedostatkem NOZ je, že se za prvé, dopouští stejné chyby 33 Porosty § 2 zákona o půdě: U pozemků daných smluvně do užívání je vlastníkem jiných než trvalých porostů uživatel, pokud se s vlastníkem nedohodne jinak. NS 33 Odo 879/2005: Sazenice stromů se vysazením na pozemek stávají jeho součástí a tudíž vlastnictvím vlastníka pozemku. To platí, i pokud vlastníkem sazenic byla původně osoba od vlastníka pozemku odlišná. § 1088 OZ: osetí pozemku cizím semenem ▪ M. Pekárek: https://www.law.muni.cz/sborniky/dny_prava_2012/files/pozemek/Pekarek Milan.pdf ▪ Nečiní tak sice ani současný OZ, ale rozlišení vyplývá ze zvláštního předpisu, jímž je zák. č. 229/1991 Sb. Ten ve svém ust. § 2 odst. 2 říká, že vlastníkem tzv. jiných porostů než trvalých je na pozemcích daných do užívání na základě smlouvy uživatel, pokud se s vlastníkem nedohodne jinak. NOZ se však již k problematice vlastnictví porostů v dalších ustanoveních nevrací. Snad jen z jeho ustanovení pojednávajících o pachtu, resp. zemědělském pachtu lze při dobré vůli dovodit, že jeho oprávnění pozemek nejen užívat ale i požívat, tj. přisvojovat si požitky z něho plynoucí, se vztahuje i na jiné než trvalé porosty, kvůli jejichž pěstování si pozemek propachtoval. 34 Porosty (2) NS 25 Cdo 73/2004: Byly-li stromy jako pěstební materiál určeny k dalšímu přesazení, nedošlo k jejich trvalému spojení s půdou a nejednalo se proto o trvalé porosty. … Sazenice stromů se tudíž nestaly součástí předmětného pozemku. 32 Cdo 3448/2013: bylo smlouvou sjednáno oprávnění stromy v lese pokácet, tj. fakticky je oddělit od pozemku, jehož jsou součástí, a jako samostatné věci (již jen „jako dřevo“) si je přivlastnit. Také § 2085 OZ 35 Ložiska nerostů § 5 HorZ: Nerostné bohatství podle tohoto zákona tvoří ložiska vyhrazených nerostů. Nerostné bohatství na území České republiky je ve vlastnictví České republiky. § 7 HorZ: Ložisko nevyhrazeného nerostu je součástí pozemku. Stavební kámen Hnědé uhlí 36 Ložiska nerostů: právní kategorie Výhradní ložisko Dobývací prostor Ložisko nevyhrazeného nerostu Amfibolit: krystalická břidlice Kamenolom Libodřice ▪ https://mapy.geology.cz/suris/?extent=-697914.1915%2C- 1059433.6954%2C-696743.0428%2C-1058723.6052%2C102067 37 Jeskyně ̶ § 10 ZOPK: Jeskyně jsou podzemní prostory vzniklé působením přírodních sil, včetně jejich výplní a přírodních jevů v nich. ̶ § 61 ZOPK: Jeskyně nejsou součástí pozemku a nejsou předmětem vlastnictví. ̶ Kindl, M. Právo nemovitostí. Praha: 2015, s.134-136. ̶ Stejskal, V. Zákon o ochraně přírody: komentář. Praha: 2016, s. 341. ̶ Hanák, J. In: Vomáčka, V. a kol. Zákon o ochraně přírody: komentář. Praha: 2017, s. 486-487. 38 Subjekty ▪ www.pxhere.com 39 Přehled Soukromé osoby Obce a kraje Stát Cizinci ̶ Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. (čl. 11 LZPS) ̶ omezení pro cizince v případě pozemků ZPF a PUPFL do 2011 ̶ právní úprava vychází z předpokladu, že sledované cíle ochrany NP je možné dosáhnout nejlépe a nejefektivněji, budouli pozemky na území NP ve vlastnictví státu, čímž bude sjednocen jejich management. (Pl. ÚS 18/17, bod 121) 40 Stát jako vlastník ̶ „Žalovaná tudíž ve vztahu k území Národního parku Šumava vystupuje jednak jako správní orgán, vykonávající státní správu na úseku ochrany přírody a krajiny, dbající o to, aby byly plněny veřejnoprávní povinnosti podle zákona o ochraně přírody a krajiny, a jednak vystupuje jako subjekt, který hospodaří se státním lesem na území národního parku s tím, že na ni dopadají všechny odpovídající veřejnoprávní povinnosti, které je povinna respektovat pod hrozbou veřejnoprávních sankcí.“ (NSS 2 Aps 7/2012-47) ̶ stát vlastníkem: pro nakládání s pozemky stěžejní zejména organizační složky (SPÚ, ÚZSVM, MF) a státní podniky (LČR, Povodí) ̶ výlučnost + zákaz zcizení (podrobně přednáška č. 6) 41 Systém pozemkové práva ▪ www.pxhere.com 42 Systém pozemkového práva Obecná část • Účelová kategorizace půdy • Územní plánování • Pozemkové vlastnictví • Užívací vztahy • Evidence nemovitostí • Pozemkové úpravy • Oceňování pozemků Zvláštní část: pozemky • zemědělského půdního fondu • určené k plnění funkcí lesa • spojené s vodami • v přírodě a krajině • sloužící k dopravě • sloužící k vyhledávání a dobývání ložisek nerostů 43 Formální prameny předpisy zaměřené na pozemkové vztahy • zákon o Státním pozemkovém úřadu (ZSPÚ) • zákon o pozemkových úpravách • zákon o vyvlastnění (VyvlZ) předpisy obsahující normy týkající se pozemků • občanský zákoník (OZ) • katastrální zákon (KatZ) • stavební zákon (StZ) • zákon o oceňování majetku (ZOM) • lesní zákon (LesZ), vodní zákon (VodZ) etc. 44