Nájemní bydlení

                                         EKBY- 9. přednáška

                                           26. dubna 2005

                                      Základní sektory bydlení

n    družstevní sektor (19 %)

n    nájemní sektor: (30 %)

    n   soukromý nájemný sektor- 6 %

    n   sektor obecních bytů- 24 %

n    vlastnický sektor (51 %)

  

                                 Charakteristika nájemního bydlení

n    JAK SE LÍŠÍ OD VLASTNICKÉHO BYDLENÍ?

n    výhodná forma bydlení pro nájemce, neboť nevyžaduje vysokou vstupní investici

n    umožňuje vyšší mobilitu obyvatelstva

n    výhodné pro lidí, kteří nemají zájem o vlastnictví bytu a plnění povinnosti vlastníka

n    pro pronajimatele jde v případě investice do nájemního bydlení o zvláštní druh podnikání, o
investici s dlouhou dobou návratnosti

                                          Nájemní politika

n     nástroj k prosazení určitých záměrů v nájemním sektoru, reagující na aktuální potřeby a
problémy v této oblasti

n     důležitá otázka nájemného proto, že:

  n    souvisí s přitažlivostí této sféry pro případné investory

  n    je důležitým faktorem finanční dostupnosti bydlení pro domácnosti a současně je jeden z
  hlavních problémů, k nimž se váže ochrana nájemníků

n     prostředek, jímž stát usiluje o dosažení optimální rovnováhy mezi dostupností kvalitního
nájemního bydlení pro domácnosti a ekonomickou efektivností a atraktivností výstavby a provozu
tohoto typu bydlení pro investory

                                           Typy nájemného

n           Smluvní nájemné- nájemné vzniká na základě dohody mezi pronajímatelem a zájemcem o ceně

  n          tržní

  n          specifické

n           Regulované nájemné- takové, jehož výše je omezena jedním ze způsobů, které uvádí zákon
č. 526/1990 Sb. o cenách v platném znění

  n          maximální základní nájemné

  n          věcně usměrňované nájemné                 

                                         Nájemné- historie

n      vyhláška č. 60/1964 Sb. o úhradě za užívání bytu a služby spojené s užíváním bytu- založila
regulaci nájemného, která platila až do 31.12.1991

n      první, razantní zvýšení nákladů na bydlení v roce 1992

n      zásadní změna- vyhláška č. 176/1993 Sb. o nájemném z bytu a úhradě za plnění poskytovaná s
užíváním bytu

n      v 1994 byla vládou schválená koncepce přibližování nájemného k tržní úrovni diferencované v
závislosti na místních podmínkách

n      vyhláškou č. 30/1995 Sb. stanoveno, že každoročně se bude k 1.7. zvyšovat maximální nájemné
za m^2 plochy

n      vyhláška č. 274/1995 Sb.

n      vyhláška č. 86/1997 Sb. zvýšila koeficient růstu nájemného v Praze a jiných obcích

n      vyhláška č. 41/1999 Sb.- došlo ke zpomalení tempa deregulace nájemného





                                       Vyhláška MF č. 30/1995

n     založila dlouhodobé pravidlo pro postupné zvyšování nájemného z bytů k 1.7. podle
následujícího vzorce:

  N[t+1] = N[t] * K[i] * K[v] * K[r ] kde

  N[t+1]  = nová maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m^2 podlahové plochy bytu platná
  od 1. 7. běžného roku,

  N[t] = maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m^2 podlahové plochy bytu platná do
  30.6. běžného roku,

  K[i] = koeficient růstu nájemného vyjadřující míru inflace za celý předcházející kalendářní rok,

  K[v] = koeficient růstu nájemného v závislosti na velikosti obce,

  K[r] = rozhodovací koeficient vlády.

  

                                        Vyhláška č. 41/1999

n    zjednodušila výše uvedený vzorec výpočtu nájemného do následující podoby:

n    N[t+1] = N[t] * K[i]

n    kde

n      N[t+1]  = nová maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m^2 podlahové plochy bytu
platná od 1. 7. běžného roku,

n      N[t] = maximální cena základního měsíčního nájemného za 1 m^2 podlahové plochy bytu platná do
30.6. běžného roku,

n      K[i] = koeficient růstu nájemného, který vyjadřuje průměrné měsíční tempo růstu úhrnného
indexu cen stavebních prací v předchozím roce



                                       Nález Ústavního soudu

n     zrušil vyhlášku č. 176/1993 Sb. k 31.12.2001 protože porušuje:

  n    obecný princip rovnosti subjektů

  n    obecný princip rovnosti vlastnického práva

  n    ustanovení Listiny o omezení vlastnického práva

  n    je v rozporu s veřejným zájmem

  n    ustanovení o svobodě podnikání

  n    nerespektuje ustanovení zákona č. 526/1990 Sb. o cenách

n     cenový výměr 01/2002 protiústavní

n     Ústavním soudem zrušené nařízení vlády č. 567/2002 Sb., kterým bylo stanovené cenové
moratorium nájemného

  



                                 Vývoj čistého průměrného nájemného

                                     Ceny nájemného v roce 2004



n    nájemné vs. služby spojené s bydlením

n    čisté vs. hrubé nájemné

  n    čisté nájemné- odpovídá zhruba reprodukčním nákladům, součástí tržního nájemného je zisk.
  Připočítává se i nájemné za vybavení bytu.

  n    ceny služeb- úhrady za poskytnuté služby

                                        Deregulace nájemného

n    současné regulované nájemné- nedostatečné

n    základní předpoklad pro fungující trh s byty

n    příčina chátrání budov s nájemními byty

n    k uvolnění nájemného dochází od roku 1993

n    k úplné deregulaci nájemného mělo dojít od roku 2003- dle Koncepce bydlení



                               Organizace v oblasti nájemního bydlení

n    Sdružení nájemníků České republiky- SON

n    Občanské sdružení majitelů domů v ČR

n    Mezinárodní unie nájemníků- IUT

  n    International Union of Tenants (www.iut.nu) v Stockholmu, má v Evropě 30 členů

  n    základním úkolem je ochrana nájemníků a jejich práv