Obecný majetok –
ekonomický nástroj
rozvoja obcí
doc. Ing. Viera Papcunová, PhD.
• Majetok obce podľa § 8 zákona č. 369/1990
Zb. o obecnom zriadení tvoria:
• veci vo vlastníctve obce
• majetkové práva obce
• majetkové práva právnických osôb založených
obcou
Vlastníctvo obecného majetku umožňuje miestnej
samospráve:
• výkon originálnych a prenesených kompetencií,
• zabezpečovať určitú kvalitu života
obyvateľstvu obce,
• ovplyvňovať sociálno - ekonomický rozvoj obce,
• zabezpečovať príjmy do obecného rozpočtu,
• získať cudzie zdroje na ďalší rozvoj obce.
Špecifiká obecného majetku
• kolektívne vlastníctvo majetku - vlastníctvo občanov
trvalo žijúcich v obci a s ním spojené kolektívne rozhodovanie o
hospodárení a využívaní majetku obecným zastupiteľstvom,
• viacúčelové využívanie toho istého druhu
majetku (súčasne trhové i netrhové),
• vytvorené úžitky (produkty, služby) využívajú
tak obyvatelia obce ako aj súkromní
podnikatelia a verejný sektor (združenia,
spolky, kluby),
• povinnosť spravovania majetku, ktorý nie je vo
vlastníctve obce,
• prevod majetku zo štátnej správy na
samosprávy bez adekvátneho presunu
peňažných prostriedkov viazaných na jeho
reprodukciu a využívanie,
• neúplná legislatívna pripravenosť pre vecné i
ekonomické rozhodovanie o využívaní
obecného majetku.
Špecifiká obecného majetku
• Tvorba majetku sa uskutočnila na územnom
princípe, čo v praktickej realizácii znamenalo, že
ak mal národný výbor právo hospodárenia
s vecami, ktoré sa nachádzali v katastrálnom
území viacerých obcí a nielen tej, kde mal sídlo,
došlo k uplatneniu uvedeného princípu
k rozdeleniu nehnuteľných vecí do vlastníctva
všetkých tých obcí, v ktorých katastri sa
objekty nachádzali.
• Proces tvorby majetku bol výrazne ovplyvnený aj
procesmi transformácie ekonomiky a to
privatizáciou a reštitúciami.
2000 2005 2009 2010 2015 2019
Hodnota
majetku
obcí (mld.€)
6,9 9,6 13,7 14,6 16,9 18,6
Hodnota
majetku/
1 obyvateľ
(€)
1 278,1 1 782,8 2 531,3 2 691,3 3 114,5 3 412,6
Tabuľka 1 Vývoj hodnoty majetku obcí v období rokov 2000 – 2019
Zdroj: Datacentrum, vlastné spracovanie
mld.€ %
Majetok spolu 18,62 100
v tom
Neobežný majetok 15,5 83,24
v tom
Dlhodobý finančný
majetok
1,6 10,3
Dlhodobý nehmotný
majetok
0,03 0,2
Dlhodobý hmotný
majetok
13,9 89,7
v tom
Pozemky 4,5 32,4
Stavby 8,1 58,3
Obežný majetok 3,1 16,45
Časové rozlíšenie 0,02 0,31
Tabuľka 2 Štruktúra majetku obcí v roku 2019
Zdroj: Datacentrum, vlastné spracovanie
Obce môžu majetok nadobudnúť:
• prevodom z majetku SR zákonom,
• kúpou,
• zámenou,
• vlastnou investičnou činnosťou,
• podnikateľskou činnosťou,
• darom,
• vyvlastnením v záujme verejného účelu,
• koncesným obstaraním,
• spätným leasingom
• Z uvedených foriem sa ojedinele na úrovni obcí
využíva spätný leasing v rámci ktorého vlastník
príslušnej majetkovej hodnoty, určitého predmetu
(ktorý ho používa), predá túto hodnotu leasingovej
spoločnosti. Do zmluvného vzťahu nevstupuje
žiadny ďalší predajca, pretože predajcom je
budúci nájomca. Potom si spätne tú istú hodnotu
(ten istý predmet) na základe leasingovej zmluvy
prenajme.
• Po skončení doby prenájmu sa nájomca stáva
majiteľom predmetu leasingu. Zmyslom tejto
transakcie je zabezpečiť si dodatočné finančné
prostriedky, ktoré nájomca nemôže získať od
banky, či už z titulu nedostatočnej bonity alebo
preúverovanosti.
Možnosti využitia majetku
• Majetok obce, ktorý tvorí materiálnu
podstatu samosprávy sa využíva na:
• na výkon samosprávy obce,
• verejné účely,
• na podnikateľskú činnosť.
• Majetok, určený na výkon samosprávy
možno použiť na plnenie záväzkov
a uspokojovanie potrieb obce a na činnosť
orgánov obce.
• Jeho správa a údržba je povinnosťou obce
a je financovaná z rozpočtu obce alebo
z účelového obecného fondu.
• Pre majetok, ktorý slúži na verejné účely
(najmä miestne komunikácie a iné verejné
priestranstvá, obecné cintoríny) je typické,
že je verejne prístupný, možno ho obvyklým
spôsobom užívať, ak obec jeho používanie
neobmedzila.
• Jeho správa a údržba je povinnosťou obce
a je financovaná z rozpočtu obce alebo
účelového obecného fondu. Za jeho
používanie možno vyberať miestne poplatky
alebo verejné dávky.
Majetok na podnikateľské účely
• Činnosť, pri ktorej je obecný majetok v pohybe
a prináša efekty buď v podobe zisku resp.
peňažných príjmov alebo v podobe uspokojovania
potrieb obyvateľov obce, či vytvárania vhodného
prostredia pre podnikateľskú aktivitu rôznych
vlastníckych vzťahov.
dlhodobý hmotný
majetok
budovy
- obecný úrad
- zdravotné stredisko
- sociálne a zdravotné
zariadenia
- školské a predškolské
zariadenia
- obecná polícia
- centrá voľného času
- športoviská
- požiarna zbrojnica
samostatne hnuteľné
veci a súbory
hnuteľných vecí
- inventár
- stroje, prístroje
a zariadenia
pozemky
dlhodobý nehmotný
majetok
- softvér
Majetok obce
majetok slúžiaci
na výkon
samosprávnych
funkcií
majetok slúžiaci
na verejnoprospešné
účely
majetok slúžiaci
na podnikateľskú
činnosť
dlhodobý hmotný majetok
budovy
- kultúrny dom
stavby
- miestne komunikácie
- chodníky
- mosty
- kanalizácia
- vodovody
- teplovodné rozvody
- ČOV
samostatne hnuteľné veci
a súbory hnuteľných vecí
pozemky
dlhodobý nehmotný majetok
- softvér
dlhodobý hmotný
majetok
budovy
stavby
samostatne hnuteľné
veci a súbory
hnuteľných vecí
pozemky
dlhodobý nehmotný
majetok
- softvér
Obce so svojim majetkom nakladajú nasledovnými
spôsobmi:
• reálne využívanie majetku obcou,
• prenechanie majetku v správe zriadenej organizácie,
• vloženie majetku do obchodnej spoločnosti, resp.
založenie obchodnej spoločnosti,
• použitie majetku na založenie neziskovej organizácie
alebo založenie združenia.
• nájom majetku
• predaj majetku,
• použitie majetku ako záruky za úver a emisiu
komunálnych obligácií,
• výpožička majetku obce
• Reálne využívanie majetku obcou znamená,
že obec ako právnická osoba majetok vlastní
a vlastnými kapacitami ho využíva napr. na
činnosť volených predstaviteľov,
administratívne a organizačné činnosti (čiže
na výkon samosprávy) alebo na produkciu
miestnych verejných služieb.
• Už menej obvyklé je to pri realizácii
podnikateľskej činnosti. Podstatné je, že
majetok nie je nikomu zverený do správy, nie
je prenajatý ani nezmení vlastníka
(Žárska et al., 2007).
Prenechanie majetku v správe zriadenej
organizácie
• S účinnosťou novely zákona o majetku obcí od
01.07.2009 majetok obce nemôže spravovať iná
osoba než rozpočtová alebo príspevková
organizácia. Iné subjekty ako rozpočtové
a príspevkové organizácie (napr. obchodné
spoločnosti, iné právnické a fyzické osoby) môžu
mať ohľadom majetku obce uzatvorený iba iný
zmluvný vzťah než zmluvu o výkone správy (napr.
koncesnú zmluvu, nájomnú zmluvu, mandátnu zmluvu
a pod.). Správca nemôže nadobudnúť majetok do
svojho vlastníctva (Tekeli, 2018).
Vloženie majetku do obchodnej
spoločnosti, resp. založenie obchodnej
spoločnosti
• Obec v takomto prípade postupuje podľa
zákona č.513/1991 Zb. Obchodný zákonník,
pričom obec môže realizovať peňažný alebo
nepeňažný vklad.
• Schvaľovanie vkladu podlieha schvaľovaniu
obecného zastupiteľstva.
Použitie majetku na založenie
neziskovej organizácie alebo
založenie združenia
• Obce iniciujú zriaďovanie rôznych iných
neziskových organizácií v zmysle platnej právnej
úpravy, resp. sa združovať na dosiahnutie určitého
cieľa.
• Najčastejšie ide o rôzne nadácie alebo záujmové
združenia právnických osôb.
• Schvaľovanie vkladu podlieha schvaľovaniu
prostredníctvom obecného zastupiteľstva.
Prenájom majetku
Novela zákona o majetku obcí (zákon č. 258/2009 Z.z. o majetku
obcí) od 01.07.2009 ukladá obciam nové povinnosti aj pri nájme
Majetku.
Od 01.01.2011 príjmy z prenájmu majetku obcí podliehajú
zdaneniu.
Štandardné formy
Obchodná verejná súťaž – o najvhodnejší návrh
na uzatvorenie nájomnej zmluvy
Priamy prenájom – verejný prieskum o najvyšší
cenový návrh
Výnimka na základe
rozhodnutia zastupiteľstva
Nájom z dôvodu hodného osobitého zreteľa
Zákonné výnimky
Nájom hnuteľnej veci ktorej zostatková cena je
nižšia ako 3 500 €,
Nájom majetku obce, ktorého trvanie s tým
istým nájomcom neprekročí desať dní v
kalendárnom mesiaci,
(Tekeli, 2018).
Predaj majetku
• Od 01.07.2009 sú prípustné tri hlavné (štandardné) formy prevodu
vlastníctva majetku obcí, pričom základným pravidlom pri týchto
prevodoch je dosiahnutie najmenej trhovej ceny za prevádzaný
majetok (Tekeli, 2018):
• obchodná verejná súťaž – trhová cena sa zisťuje súťažou o najlepší
návrh na uzavretie zmluvy. Pri prevode vlastníctva majetku obce touto
formou nie je znalecký posudok povinný ani potrebný.
• dobrovoľná dražba – trhová cena sa zisťuje prostredníctvom licitácie
o najvyššiu cenovú ponuku. Pri prevode vlastníctva majetku obce touto
formou nie je znalecký posudok povinný ani potrebný.
• priamy predaj – trhová cena sa zisťuje prostredníctvom odhadu
znalca. Pri prevode vlastníctva majetku obce je vždy potrebný
znalecký posudok bez ohľadu na predpokladanú hodnotu prevádzaného
majetku.
• Od 01.01.2011 príjmy z predaja majetku obcí podliehajú zdaneniu.
Použitie majetku ako záruky za
úver a emisiu komunálnych
obligácií
• Emitovanie komunálnych obligácií, ktoré predstavujú
možnosť získania dlhodobých finančných zdrojov na
financovanie kapitálových výdavkov môžeme
považovať za návratný zdroj financovania.
• Pre emitovanie platia zásady podľa zákona č.
530/1990 Zb. o dlhopisoch.
• Obec za vydanie komunálnych obligácií ručí svojím
majetkom
Výpožička
• Právo na bezodplatné užívanie vecí sa zakladá zmluvou
o výpožičke podľa § 659 Občianskeho zákonníka.
Výpožička majetku obce predstavuje výnimku
z trhového mechanizmu a môže sa realizovať ako:
• procesný postup z dôvodu hodného osobitého zreteľa
• presné zadefinovanie pravidiel prenechania takéhoto
majetku, ktoré sú definované v zásadách hospodárenia
s majetkom obce pod podmienkou, že sú naplnené
zákonné výnimky zákona o majetku obcí (napr.
vypožičanie rebríka vo vlastníctve obce obyvateľovi
obce) (Tekeli, 2018)
Podnikanie pod vlastným menom
• V súlade so zákonom o obecnom zriadení obec môže
vykonávať vlastnú podnikateľskú činnosť v záujme
zabezpečenia potrieb obyvateľov obce a rozvoja
obce.
• Ak sa obec rozhodne podnikať vlastným menom a bude
vykonávať činnosť, ktorá je živnosťou, vzťahuje sa na
ňu živnostenský zákon resp. ďalšie zákony tak, ako na
ktoréhokoľvek iného podnikateľa.
• Na podnikateľské účely môže používať svoj obecný
majetok. O tejto forme využitia obecného majetku
môže rozhodnúť obecné zastupiteľstvo
alebo starosta.
Ručenie obecným majetkom
• Obce v prevažnej väčšine úverov ručia nehnuteľným
majetkom, i keď jeho existencia nie je jediným
predpokladom, aby úver od finančnej inštitúcie získali.
• Prevzatie záruky schvaľuje obecné zastupiteľstvo.
• Obec nemôže prevziať záruku za úver poskytovaný
fyzickej osobe – podnikateľovi, ani právnickej osobe,
ktorej nie je zriaďovateľom alebo zakladateľom.
Príjmy kapitálového rozpočtu
- výnosy z predaja
nehnuteľného majetku
resp. kapitálových aktív
- kapitálové dotácie a granty
Výdavky bežného rozpočtu
- rekonštrukcie a
obstaranie nehnuteľného
majetku
- kapitálové transfery pre
vlastné RO a PO
- vklady do obchodných
spoločností
Zdroje a alokácia pri financovaní majetku
• Posúdenie a rozhodnutie, ktorá z uvedených
foriem nakladania s obecným majetkom je
efektívnejšia by malo vychádzať z finančných
analýz, avšak v súčasnom období v značnej
miere využívanie majetku závisí od
manažmentu obce.
Facility manažment
• spoločne riadi všetky činnosti (procesy), ktoré
vedenie organizácie vníma ako podporné.
• Do tejto oblasti patrí správa budov, ale aj ostatné
služby spojené s priestorom atď.
• V kontexte obecného majetku ide v podstate
o správu budov v majetku obcí z pohľadu
prevádzky, údržby, čím sa zabezpečuje ich
funkčnosť a predlžuje životnosť.
V takomto prípade ide o zabezpečenie troch
hlavných oblastí správy majetku:
• dodávka služieb spojených s užívaním bytov
a nebytových priestorov,
• údržba a prevádzka spoločných častí, spoločných
zariadení domu a príslušenstva,
• obnova a rekonštrukcia spoločných častí,
spoločných zariadení domu a príslušenstva.
Manažment aktív
• Aktíva v tomto prípade chápeme nielen ako
hotovosť a zásoba, ale skôr majetok - kapitálové
investície, ktoré tvoria širokú sieť infraštruktúry
budov, zariadení, vozidiel a majetku alebo
pozemkov, za ktoré sú samosprávy bežne
zodpovedné.
• Mnohé obce majú vo svojom portfóliu aj iné typy
aktív – napr. domy, rekreačné zariadenia, prístavy,
letiská, lesy a dokonca aj priestory určené na
komerčné využitie – trhoviská, hotely, reštaurácie
a pod. (Bobocká et al., 2014).
Systém manažmentu aktív
súbor všetkých relevantných informácií o všetkých
aktívach (kapitálových a nepoužívaných
nehnuteľnostiach), ktoré samospráva vlastní, vrátane
postupov používaných na hlásenie údajov, definovaných
úloh osôb zúčastnených na správe systému,
administratívnej kancelárskej práce a foriem, ktoré sa
používajú na vykazovanie prírastkov, vyradení,
prevodov a zmien a rôznych správ vytváraných
pomocou daných údajov.
Postupnosť krokov v procese spravovania
nehnuteľného majetku obce
Plán kapitálových investícií
Najčastejšie poruchy
kanalizácie (3-5 krát
uskutočnená oprava)
Menej časté poruchy
kanalizácie (2-3 krát
uskutočnená oprava)
Jedenkrát uskutočnená
oprava kanalizácie
Názorná lokalizácia opráv
pomocou špendlíkov na mape
pohotovo naznačuje problémové
oblasti
Plán kapitálových investícií
• Plánovacie štúdie
- Môžeme sem zahrnúť strategické dokumenty ako
napr. PHSR, stratégia dopravy, vodovodov a
kanalizácií, POH a pod.
- Tieto plány zahrňujú demografické a ekonomické
informácie, informácie o využití pôdy, doprave,
existujúcom stave vybavenosti, bývaní, rozvoji, využití,
požiadavkách na iné informácie, ktoré sú rozhodujúce
pre zisťovanie investičných potrieb.
Možnosti zisťovania investičných
potrieb obcí
• Informácie o prevádzkových normách
- sú ďalším užitočným zdrojom informácií pre
stanovenie investičných potrieb,
- Príkladmi takýchto noriem sú normy týkajúce sa
funkčného štandardu budov, verejného osvetlenia,
kvality vody, čistenia odpadových vôd a pod.
Možnosti zisťovania investičných
potrieb obcí
• Občianske prieskumy
− sú efektívne pri meraní očakávaní občanov týkajúcich
sa investičných potrieb a spôsobov ich financovania.
− Prieskum môže napríklad odhaliť, že občania kladú
väčší dôraz na opravy chodníkov ako na opravy
vozoviek.
− Prieskumy sú prostriedkom, ktorý nám ukáže, akú silnú
podporu či opozíciu majú jednotlivé projekty.
Možnosti zisťovania investičných
potrieb obcí
Príklad formuláru
investičného projektu
Príklad formuláru
investičného projektu
• Každá priorita je zaradená do jednej z niekoľkých
hodnotiacich kategórií na základe stupňov
naliehavosti a hodnoty, ktorú jej pripisuje obec.
• Pre určenie priorít je nevyhnutná primeraná
faktografická základňa.
• Stanovenie priorít podľa kategórii na základe
dôležitosti je proces, ktorý si vyžaduje nepretržité
skúšanie a dolaďovanie.
Stanovenie priorít podľa kategórií
na základe dôležitosti
• Povinná – realizácia tejto aktivity
je uložená zákonom, predpisom
alebo súdnym nariadením
• Naliehavá/podstatná – zahrňuje
aktivity, napr., ktoré napravia
existujúci stav a časové hľadisko
a financovanie nie je flexibilné.
• Žiaduca – zahrňuje aktivity,
ktoré napr. nahrádzajú funkčné
zastarané alebo opotrebované
zariadenia, znižujú náklady na
prevádzku a údržbu a pod. a sú
potrebné teraz, ale financovanie
je flexibilné.
• Prijateľná – zahŕňa aktivity,
ktoré napr. poskytujú novú
službu, zvyšujú vybavenosť
obce na optimálnu úroveň a
financovanie a časové hľadisko
sú flexibilné.
• Odložiteľná – zahŕňa aktivity,
ktoré sa dajú odložiť na
neskorší termín, potrebujú
dodatočné plánovanie a
analýzu, a v konečnom dôsledku
majú obmedzené prínosy
Príklad Stanovenia priorít podľa kategórií
na základe dôležitosti
• Tento prístup využíva na hodnotenie priorít
viacnásobné kritériá a vyvažuje tak rôzne
konkurujúce si hodnoty a potreby.
• Takýmito kritériami sú napr. finančné, zdravotné a
bezpečnostné, ekonomické, environmentálne kritériá
a kritériá hľadísk prevádzkového rozpočtu a
politického vplyvu.
• Každému kritériu môže byť podľa jeho významu a
dôležitosti, ktorú mu pripisuje miestna samospráva,
priradená váha napr. od 1 do 10.
Viacnásobné kritériá
• Zdravie a bezpečnosť 7,0
• Vplyv na financie 6,5
• Vplyv na ekonomiku 5,5
• Vplyv na ŽP 5,5
• Vplyv na rozpočet 7,0
• V rámci každého kritéria sa
projekty hodnotia numericky a
pridelí sa im počet bodov
• Pre každé kritérium sa tento
počet bodov násobí váhou
kritéria.
• Celkový počet bodov sa potom
vypočíta pre každé kritérium
tak, že sa sčítajú všetky body za
kritéria.
Príklad Stanovenia viacnásobných kritérií
priorít
Značný vplyv 6 – 10 bodov
Malý vplyv 1 – 5 bodov
Žiadny alebo záporný vplyv 0 bodov
Výber najdôležitejších investičných politík
Príklad – Výber projektov na rekonštrukciu chodníkov pre peších v obci
Ktoré chodníky na základe stanovených kritérií majú najvyššiu prioritu?
Názov ulice Dĺžka v m
Technický
stav
Zaťaženosť Počet
peších
Predpokladané
výdavky na
rekonštrukciu
Hlavná 80 A 70 12 000 €
Dlhá 120 C 80 25 000 €
Školská 90 D 75 15 000 €
Úzka ulica 130 C 50 27 000 €
Lučenská 180 B 100 45 000 €
Príklad – identifikácia a vyhodnotenie všetkých
dostupných zdrojov na financovanie pomocou matrice
Zákonnosť
• Toto kritérium hodnotí, kto môže použiť variant a
za akých podmienok.
• Môže byť zdroj použitý na financovanie nových a
náhradných zariadení, obnovu, opravy a vybavenie?
• Je jeho použitie obmedzené?
• Je potrebný súhlas voličov alebo štátu?
• Je obmedzená výška finančných prostriedkov
alebo životnosť financovaného projektu?
• Sú identifikované všetky obmedzenia použitia
zdroja vrátane potreby osobitnej legislatívy?
Charakteristické znaky zdroja
Toto kritérium skúma postupy, ktoré sa musia
dodržať pri vytvorení a používaní zvoleného variantu
financovania.
• Sú potrebné verejné zhromaždenia občanov?
• Aké administratívne opatrenia sú potrebné?
• Je potrebný súhlas majiteľa majetku?
• Aké percento súhlasu voličov sa vyžaduje?
• Sú potrebné komplikované rokovania a dohody?
• Je zaistená finančná flexibilita?
• Ako je ovplyvnená schopnosť požičať si a úverová
dôveryhodnosť?
Primeranosť finančných prostriedkov
• Toto kritérium skúma mieru, do akej zdroj
financovania stačí kryť všetky náklady na projekt a
náklady na prevádzku/údržbu.
• Je to jednorazový zdroj?
• Ktoré náklady nie sú pokryté?
• Vyplýva disponibilita z existencie príslušných
finančných prostriedkov alebo z výdavkových priorít a
iných obmedzení?
• Sú prostriedky k dispozícii iba na obmedzené obdobie?
• Možno finančné prostriedky združiť s inými
prostriedkami?
Vplyv na obec
• Toto kritérium skúma vplyv variantu na rôzne
skupiny obyvateľov obce, napr. na obyvateľstvo s
nízkymi príjmami, na podnikateľov a priemysel.
• Zohľadňuje variant platobnú schopnosť?
• Sú rozdiely v prínose pre rôzne skupiny obyvateľov
obce?
• Vplýva bremeno na novo a starousadlíkov, vlastníkov
majetku, domácnosti s nízkym príjmom?
• Budú osoby, ktoré budú mať z toho prospech, platiť
úmerne k prospechu?
Vplyv na ekonomiku
• Toto kritérium skúma vplyv zdroja financovania
na verejný a súkromný sektor.
• Aký vplyv bude mať zdroj na rozvoj vrátane
nákladov na pozemky a bývanie?
• Ovplyvní jeho použitie rozhodovanie o umiestnení
podnikov?
• Budú sa finančné prostriedky čerpať zo
súkromného sektora?
• Analýza sa zameriava na účinok zdroja
financovania na náklady súkromného sektora.
Politická realizovateľnosť
• Toto kritérium sa pokúša merať úroveň podpory a
opozície voči zdroju zo strany verejnosti.
• Je zdroj príliš inovačný alebo rizikový?
• Stavajú sa politické strany za, alebo proti nemu?
• Zamietli v predchádzajúcom období voliči takéto
návrhy?
• Aké sú názory volených predstaviteľov na tento
variant?
• Majetková politika obce predstavuje strategický
dokument obce, ktorý sa vyznačuje nasledovnými
špecifikami:
• je vyhotovený v písomnej forme na základe analýzy
vecnej a hodnotovej štruktúry majetku obce
• priebežne monitorovaný a aktualizovaný
• svojim obsahom dopĺňa základné strategické
rozvojové dokumenty obce (napr. PHSR obce,
územný plán obce a pod.)
Ďakujem za pozornosť
Viera.Papcunova@econ.muni.cz