Interní / Internal Doplnění k videokurzům Finanční gramostnost úvěry 1 Interní / Internal Pojmy Ukazatele DTI a DSTI Registry 1. ČÁST 2 BONITA - úvěruschopnost klienta - důležitý prostředek prevence úvěrového (kreditního) rizika Interní / Internal 3 Informace platné k 1.4. 2021 Pojmy u hypoték SCORING DOMICILACE REFINANCOVÁNÍ Standardizovaný proces založený na bodovém ohodnocení v rámci něhož se posuzuje schopnost klienta splácet sjednané pravidelné splátky úvěru Závazek klienta převádět každý měsíc příjmy na běžný účet v bance, která mu poskytla úvěr. Klient může získat výhodnější úrokovou sazbu Je splacení stávajícího hypotečního úvěru novým hypotečním úvěrem. „Převod hypotéky do jiné banky“ REFIXACE Změna fixačního období spojená novou výší úrokové sazby, u stejné banky Interní / Internal 4 Informace platné k 1.4. 2021 Ukazatele DTI a DSTI 1. Ukazatel DTI Ukazatel DTI (Debt to Income) je poměr výše celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Od 1. dubna 2022 jsou banky povinny dodržovat horní hranici příjmového ukazatele DTI na úrovni 8,5násobku ročního příjmu žadatele o úvěr (9,5násobku pro žadatele mladší 36 let). Hranice pro žadatele do 36 let se vztahují pouze na úvěry, které slouží k nákupu jejich vlastního bydlení. Interní / Internal 5 Informace platné k 1.4. 2021 Ukazatele DTI a DSTI 2. Ukazatel DSTI Ukazatel DSTI (Debt Service To Income) vyjadřuje procentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr.. Od 1. dubna 2022 jsou banky povinny dodržovat horní hranici ukazatele dluhové služby DSTI maximálně na 45 % čistého měsíčního příjmu žadatele (50 % pro žadatele mladší 36 let). Interní / Internal 6 OSVČ – zákon o paušální dani Jak se promítne do BONITY klienta? Zákon o paušální dani vyšel ve Sbírce zákonů pod číslem 540/2020 Sb. 1. – 3. Pásmo dle výše příjmu pro rok 2023 https://www.kurzy.cz/danove-priznani/pausalni-dan/ 1. Pásmo (příjmy do 1MIL/1,5MIL) paušální daň 6 208 Kč měs. (2022 ve výši 5 994 Kč měsíčně), která v sobě zahrnuje platbu všech tří povinných odvodů: • daň z příjmu 100 Kč • důchodové (sociální) pojištění 3 386 Kč • zdravotní pojištění 2 722 Kč 2. Pásmo (1 – 1.5MIL/2MIL ) paušální daň ve výši 16 000 Kč měs. 3. Pásmo (1,5 – 2MIL) paušální daň 26 000 Kč měs. OSVČ nemusí podávat daňové přiznání k dani z příjmů ani přehledy na sociální a zdravotní pojištění. Interní / Internal 7 BONITA - REGISTRY BRKI cbcb.cz ➢ úvěry poskytnuté fyzickým osobám bankami ➢ výše pravidelných splátek ➢ historie splácení těchto závazků ➢ informace o jejich zajištění ➢ údaje o žádostech o další úvěrové produkty BRKI provozuje CBCB Czech Banking Credit Bureau, a.s., založen 2000 Aktualizace údajů – měsíčně Uchování údajů - po dobu smluvního vztahu + 4 roky - pokud smlouva nebyla uzavřena 1 rok Cena výpisu 100 Kč Interní / Internal 8 BONITA - REGISTRY NRKI cncb.cz ➢ úvěry poskytnuté fyzickým a právnickým osobám nebank. společnostmi např. Leasingové společnosti ➢ výše pravidelných splátek ➢ historie splácení těchto závazků ➢ informace o jejich zajištění ➢ údaje o žádostech o další úvěrové produkty NRKI provozuje CNCB Czech Non-Banking Credit Bureau, a.s., založen 2004 Aktualizace údajů – měsíčně Uchování údajů - po dobu smluvního vztahu + 4 roky - pokud smlouva nebyla uzavřena 6 měsíců Cena výpisu 100 Kč Interní / Internal 9 BONITA - REGISTRY SOLUS www.solus.cz ➢ obsahuje údaje o nesplacených závazcích ➢ v rámci odpovědného úvěrování přispívá k prevenci předlužování klientů ➢ nebankovní finanční instituce, banky, telekomunikační operátoři, distributoři energií atd. zájmové sdružení právnických osob, založen 1999 Aktualizace údajů – měsíčně Uchování údajů - po dobu 3 let (tel., energie – výmaz po 1 roce) Min. hranice pro záznam je 500,- Kč Zápis je po neuhrazení 3 po sobě jdoucích splátek Interní / Internal Kupní smlouva Převzetí nemovitosti 2. ČÁST 10 ÚČEL Interní / Internal 11 KUPNÍ SMLOUVA a PŘEVZETÍ NEMOVITOSTI Předávací protokol obsahuje podrobný soupis věcí, dokumentů a stav nemovitosti. + doporučení předávce pořídit fotodokumentaci Především se jedná o předání: •zapsání stavu elektroměru, plynoměru, vodoměru, •předání klíčů od bytu a společných prostor (klíčů od branky, garáže, kůlny…), •předání potřebných dokumentů souvisejících s nemovitostí, •kontrola movitých věcí a spotřebičů, pokud v bytě či domě zůstaly, •kontrola stavu nemovitosti. Interní / Internal 12 Jaké dokumenty patří k jednotlivým účelům? ÚČEL – příklady dokumentů Koupě • Původní úvěrová smlouva • Zástavní smlouva Stavba Refinancování • Územní rozhodnutí • Stavební povolení • Projektová dokumentace • Rozpočet (položkový) • Rezervační smlouva • Kupní smlouva • Advokátní úschova Interní / Internal Nemovitost do zástavy Zástavní právo Negative pledge 3. ČÁST 13 ZAJIŠTĚNÍ A OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Interní / Internal CO JE VHODNÉ DO ZÁSTAVY? Interní / Internal CO JE VHODNÉ DO ZÁSTAVY? Interní / Internal Výpočet LTV 4. ČÁST 16 LTV + NABÍDKA PRO KLIENTA Interní / Internal 17 LTV – LOAN TO VALUE Poměr mezi obvyklou cenou nemovitosti a výší úvěru Lidově řečeno: „do jaké výše odhadní ceny nemovitosti vám banka půjčí“ Max. zákonná výše je 90% (do 1.12.20216 bylo 100%) Interní / Internal Zápisy do katastru Zástavní právo Negative pledge 5. ČÁST 18 KATASTR + LV + Zástavní právo Interní / Internal 19 KATASTR NEMOVITOSTÍ - ZÁPISY VKLADEM • významné informace týkající se evidovaných nemovitostí nebo v katastru zapsaných vlastníků a jiných oprávněných • př. nemovitost: exekuční příkaz ke správě nebo prodeji, zahájení pozemk. Úprav př. vlastník: vyrozumění o nařízení exekuce, vyrozumění insolvenčního soudu ZÁZNAMEM POZNÁMKOU • práva odvozená od vlastnického práva k nemovitým věcem ve vlastnictví státu • záznamem se zapisuje např. právo hospodařit s majetkem státu, správa nemovitostí ve vlastnictví státu majetek hl. města Prahy svěřený městským částem • věcná práva, práva ujednaná jako věcná, nájem a pacht ...jejich vznik, změna, zánik, promlčení, uznání existence nebo neexistence • návrh se dokládá tzv. vkladovou listinou tj. např. kupní smlouvou, zástavní smlouvou • ochranná lhůta 20 dní vklad je učiněn zpětně ke dni podání návrhu na vklad Interní / Internal 20 ZÁSTAVNÍ PRÁVO ▪ slouží k zajištění pohledávky a jejího příslušenství pro případ, že dlužník nesplní řádně a včas svůj závazek vůči věřiteli ▪ zapisuje se do katastru nemovitostí vkladem o tzv. vkladovou listinou pro něj, tedy přílohou návrhu na vklad musí být zástavní smlouva o právní účinky vkladu nastávají zpětně ke dni podání návrhu na vklad o podle tohoto data se určuje pořadí zástavního práva ▪ zaniká, pokud zanikne zajištěný dluh, tj. pokud je splacen i s příslušenstvím nebo dojde k jeho zániku z jiného důvodu Interní / Internal 21 NEGATIVE PLEDGE zákaz zcizení (prodeje) nebo zatížení (zástavy, věcného břemena atd.) zapisovaný formou věcného práva do katastru nemovitostí na list vlastnictví příslušné nemovitosti zcizení věci pozbytí vlastnického práva k věci jde tedy o zákaz převodu vlastnického práva na třetí osobu (darováním, prodejem) zatížení věci zřízení dalšího zatížení věcným nebo smluvním právem, jde tedy o zákaz zřízení jakéhokoli dalšího zatížení nemovitosti např. zástavním právem, věcným břemenem, právem stavby atp. Interní / Internal Splácení Zástavní právo Negative pledge 6. ČÁST 22 RPSN, poplatky, splatnost Interní / Internal 23 SPLATNOST A SPLÁCENÍ Anuitní způsob splácení Interní / Internal 24 POPLATKY A SANKCE Z PRODLENÍ Věřitel vám může naúčtovat pouze poplatek ve výši účelně vynaložených nákladů, které mu vznikly v souvislosti s prodlením splátek ve výši 0,1 % denně z částky po splatnosti. Souhrn výše všech smluvních pokut nesmí přesáhnout polovinu z celkové výše spotřebitelského úvěru a zároveň částku 200 000 Kč. Dále při prodlení se splácením může věřitel zastavenou nemovitost prodat nejdříve po 6 měsících od doby, kdy vám tento plán oznámí. Během této doby se můžete pokusit nemovitost prodat sami a utržit tak za ni více než věřitel v dražbě. Ten vám nesmí v prodeji bránit. Peníze pak ale pochopitelně musíte použít na úhradu dluhu. ½ 200 000 0,1 % 6 měsíců Interní / Internal 25 PŘEDČASNÉ SPLACENÍ ÚVĚRU NA BYDLENÍ Spotřebitel je oprávněn spotřebitelský úvěr zcela nebo zčásti splatit kdykoliv po dobu trvání spotřebitelského úvěru. Věřitel/poskytovatel úvěru má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu v souvislosti s předčasným splacením vzniknou, až na zákonem stanovené výjimky: • v období, pro které není stanovena pevná zápůjční úroková sazba • u spotřebitelského úvěru na bydlení do 3 měsíců poté, co poskytovatel spotřebiteli sdělil novou výši zápůjční úrokové sazby • u spotřebitelského úvěru na bydlení do 25 % celkové výše spotřebitelského úvěru během 1 měsíce přede dnem výročí uzavření smlouvy o spotřebitelském úvěru na bydlení. • v případě prodeje nemovitosti může banka požadovat při předčasném splacení maximálně 1 % dlužné částky, za předpokladu, že úvěr běží déle než 2 roky Interní / Internal 26 PŘEDČASNÉ SPLACENÍ ÚVĚRU NA BYDLENÍ Spotřebitel je oprávněn spotřebitelský úvěr zcela nebo zčásti splatit kdykoliv po dobu trvání spotřebitelského úvěru. Věřitel/poskytovatel úvěru má právo na náhradu účelně vynaložených nákladů, které mu v souvislosti s předčasným splacením vzniknou, až na zákonem stanovené výjimky: • v rámci plnění z pojištění určeného k zajištění splacení spotřebitelského úvěru • u spotřebitelského úvěru na bydlení v důsledku úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity spotřebitele v postavení dlužníka ze smlouvy o spotřebitelském úvěru na bydlení, nebo jeho manžela nebo partnera, pokud tato skutečnost vede k výraznému snížení schopnosti spotřebitele splácet spotřebitelský úvěr na bydlení • v období, pro které není stanovena pevná zápůjční úroková sazba Interní / Internal 27 PŘEDČASNÉ SPLACENÍ ÚVĚRU NA BYDLENÍ - ÚPRAVA • Návrh změny zákona upravující podmínky a výši poplatků – účelně vynaložených nákladů při předčasném splacení hypotéky je dokonce ledna v připomínkovém řízení. • V dubnu 2023 bude změny projednávat sněmovna • Většina změn bude účinná od ledna 2024 Návrh změny obsahuje např: • Rozšíří se situace, kdy lze HÚ splatit bez poplatku např. při prodeji nemovitosti, vypořádání SJM • Administrativní náklady by měly být zastropovány max. 1000,• Banky mohly po klientech nově požadovat i rozdíl mezi původně sjednanou sazbou a aktuální průměrnou sazbou na trhu, • Maximálně by banky mohly chtít dvě procenta ze splácené částky.