© Allen & Overy 2015 1
Magda Pokorná
17. března 2015
Realitní
transakce
© Allen & Overy 2015
Relevantní právo
– Veřejné právo
– katastrální předpisy
– z. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon)
– v. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška)
– stavební předpisy – z. 183/2006 Sb., stavební zákon
– daňové předpisy
– z. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí
– z. 586/1992 Sb., o daních z příjmu
– z. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí
– Soukromé právo
– Občanský zákoník
2
© Allen & Overy 2015
Akvizice - přehled kroků
– LOI / HoT
– Due diligence
– Escrow
– Kupní smlouva / SPA
– Closing (realizace transakce)
– Zápis
3
© Allen & Overy 2015
LoI
– Obsah:
– dohoda v obchodních otázkách
– nezávaznost
– exkluzivita
– důvěrnost
– SOSB
– pozor na závazek kupujícího před dokončením due diligence
(§ 548 ObčZ)
4
© Allen & Overy 2015
Due Diligence – nemovité věci
– Zjištění vad nemovitých věcí
– odpovědnost za vady dle § 2095 ObčZ
– obecná ustanovení o odpovědnosti:
– §1914 odst. 1 ObčZ: povinnost plnit bez vad s vlastnostmi vymíněnými
nebo obvyklými
– §1917 ObčZ: vada nápadná a zřejmá při uzavírání smlouvy nebo lze-li
ji zjistit z veřejného seznamu
– §1916 odst 1 písm. b ObčZ: má-li věc vady, o nichž prodávající ví,
musí na ně upozornit
– §1107 odst. 1 ObčZ: kupující přejímá závady váznoucí na věci
zapsané ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je
z okolností zjistit nebo bylo-li tak ujednáno
– prodej jak stojí a leží nelze uplatnit (§ 1918 ObčZ)
5
© Allen & Overy 2015
Due Diligence – nemovitá věc
– Co je nemovitá věc? (§498, 3054 a násl. ObčZ)
– Pozemky (včetně staveb - §506 ObčZ )
– Dočasné stavby (§506 ObčZ)
– Podzemní stavby se samostatným účelovým určením
– Věcná práva k nim
– Práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (např. právo stavby)
– Jiné věci, které dle zvláštního právního předpisu nejsou součástí
pozemku, nejsou přenositelné z místa na místo bez porušení jejich
podstaty
6
© Allen & Overy 2015
Due Diligence – vlastnické právo 1
– Zásada materiální publicity (§984 ObčZ):
byť se zapsaný stav liší od právního stavu, svědčí
zapsaný stav ve prospěch zapsané osoby
– Podmínky:
– právo nabyto smluvně
– za úplatu
– od osoby k tomu oprávněné dle zapsaného stavu
– nabyvatel je v dobré víře (ke dni podání návrhu na zápis do KN)
– Možnosti napadat zápis nabyvatele taxativně vypočteny:
§ 985 a § 986
– Nemovité věci nabyté před 1.1.2014?
3054 ObčZ
7
© Allen & Overy 2015
Due Diligence – vlastnické právo 2
– Napadnutí zápisu dle §986 ObčZ
– Podmínky:
– Rozpor zápisu s právním stavem
– Absence právního důvodu pro zápis
– Namítá osoba, která byla bezprostředně dotčena zápisem (zapsaný vlastník)
– Návrh na zápis poznámky spornosti do 1 měsíce (subjektivní) nebo 3 let (objektivní)
– Do 2 měsíců od návrhu na zápis poznámky podána žaloba
– Důsledky:
– V případě úspěchu žaloby KN vymaže sporovaný zápis i všechny navazující zápisy
– „Dozvěděl se“ o zápisu?
– Jakou transakční historii je potřeba obsáhnout v DD?
8
KS 1
A B C
1 měsíc/3
roky
zápis B do KN a
oznámení A o
zápisu
návrh A na zápis
poznámky
spornosti
KS 2
© Allen & Overy 2015
Due Diligence – vlastnické právo 3
– Napadnutí zápisu dle §985 ObčZ
– Podmínky:
– jiný důvod rozporu mezi skutečným a právním stavem než dle §986
– namítá osoba, jejíž věcné právo dotčeno
– návrh na zápis poznámky spornosti až po podání žaloby
– Důsledky:
– v případě úspěchu žaloby KN vymaže pouze zápisy provedené po podání návrhu na
zápis poznámky spornosti
9
CB
KS 2
A
návrh A na
zápis poznámky
spornosti
KS 1
odstoupení A od
KS 1
návrh A na
zápis poznámky
spornosti
návrh na vklad
vlastnictví C
© Allen & Overy 2015
Due Diligence – vlastnické právo 4
– Jiné vady:
– Práva 3. osob:
– Předkupní právo
– Zástavní právo
– Právo stavby
– Věcná břemena
– Nájmy?
– Omezení v nakládání
– Zákaz zatížení nebo zcizení (§1761 ObčZ)
– Zákaz zřídit zástavní právo (§1309 ObčZ)
– Exekuce
– Insolvence
10
© Allen & Overy 2015
Due diligence – právo stavby 1
– § 1240 až 1256 ObčZ
– Věcné právo stavebníka mít na povrchu nebo pod povrchem
pozemku stavbu
– Zatížený pozemek:
– zastavěný pozemek
– pozemek, kterého není pro stavbu zapotřebí, ale slouží k lepšímu
užívání stavby
– Právo stavby je věc nemovitá (stavba je součástí práva
stavby)
– Zapisuje se do KN
– Nelze zřídit k pozemku, na němž vázne právo příčící se účelu
stavby
11
© Allen & Overy 2015
Due diligence - právo stavby 2
– Dočasnost (max. 99 let; 40 let v případě vydržení)
– Vzájemné předkupní právo vlastníka pozemku a stavebníka
(§ 1254 ObčZ)
– lze smluvně vyloučit, vyloučení působí erga omnes zápisem do
KN
– Ukončení
– nelze rozvazovací podmínka (§ 1246 ObčZ)
12
© Allen & Overy 2015
Due Diligence – nájemní smlouvy 1
– Žádné zvláštní formální ani obsahové náležitosti!
– Přechodné ustanovení § 3074
– Nájem budoucí věci
– Změna vlastnictví § 2221-2
– Náhrada za převzetí zákaznické základny § 2315
– Námitky při ukončení nájmu § 2314
– Sanace vad nájemních smluv uzavřených před 1.1.2014
– § 3074 (vznik nájmu se řídí OZ) ALE § 3050 (i na práva a povinnosti, která se
posuzují podle dosavadních předpisů, se uplatní hlavní zásady NOZ včetně
zásady pacta sunt servanda)
– § 582 odst. 2: Není-li dodržena forma právního jednání ujednaná stranami, lze
neplatnost namítnout, jen nebylo-li již plněno. To platí i tehdy, vyžadují-li formu
určitého právního jednání ustanovení části čtvrté tohoto zákona.
– § 553 odst. 2: neurčitost právního jednání lze zhojit dodatečně tak, že si strany
dodatečně projev vůle vyjasní
13
© Allen & Overy 2015
Due Diligence – nájemní smlouvy 2
– Nájemné
– základní x z obratu
– čisté nájemné
– sleva z nájemného § 2208/1 ObčZ
– splatnost
– Úhrada za služby
– Doba nájmu (opce na prodloužení)
– Zajištění závazků nájemce (jistota, finanční záruka)
– Ukončení nájmu
– prodloužení doby nájmu v důsledku užívání po uplynutí doby
nájmu § 2230 ObčZ
14
© Allen & Overy 2015
Due Diligence – ostatní
– Povolení
– kolaudační souhlas (§122 StavZ) / předčasné užívání stavby
(§123 StavZ) / zkušební provoz (§124 StavZ)
– stavební povolení/územní rozhodnutí
– soulad s územním plánem
– Smlouvy
– smlouvy o dílo
– smlouva s architektem
– Znečištění půdy/podzemních vod
15
© Allen & Overy 2015
Akvizice - struktura
16
Investor
KS
SPA
Pojištění
Nájemní smlouvy
Média
Služby
Společnost
Akcionář
© Allen & Overy 2015
Akvizice - asset / share deal
– Kupní smlouva na nemovitost
– smluvní typ § 2079 a n. ObčZ
– Smlouva na převod akcií / podílů v korporaci
– Hlavní rozdíly:
– daňové aspekty (daň z nabytí nemovitých věcí, daň z příjmu)
– registrace převodu (katastr nemovitostí, obchodní rejstřík)
– přechod povinností (smluvní, daňové, jiné ze zákona)
– přechod a ukončení nájemních vztahů
– strana nemá právo vypovědět nájem jen proto, že se změnil vlastník věci
(§ 2222/1 ObčZ)
17
© Allen & Overy 2015
Akvizice – kupní smlouva
– Struktura smlouvy:
– současný převod a realizace vs. CPs (SOSB nebo odkládací
podmínky)
– obvyklé CPs: dokončená budova vs. forward sale
– Kupní cena:
– nemovitost: roční výnos x yield
– podíly: očištěno o NAV (oběžná aktiva minus závazky)
– Prohlášení
– různý režim u prodeje nemovitosti vs. společnosti
– Forward sale
– development
– pronajímání
18
© Allen & Overy 2015
Realizace
– Druhy zápisu do katastru nemovitostí (z.č. 256/2013 Sb.)
– vklad – věcná práva, práva ujednaná jako věcná, nájem a pacht (§ 11)
– záznam – práva odvozená od vlastnického práva (§ 19)
– poznámky – výkon rozhodnutí, určovací žaloba, insolvence, předběžná opatření
a další (§ 22)
– [poznámky spornosti (§ 24)]
– právní účinky zápisu k okamžiku dojití návrhu katastrálnímu úřadu (§ 10)
19
© Allen & Overy 2015
Stavba na cizím pozemku zřízená po 1.1.2014
– Na základě práva stavby – stavba je součástí práva stavby
ve vlastnictví stavebníka
– Na základě věcného práva zapsaného / smlouvy uzavřené
před 1.1.2014 – oddělené vlastnictví od pozemku
– Podzemní stavby se samostatným účelovým určením (§ 498)
– Dočasná stavba - oddělené vlastnictví od pozemku (§ 506)
– Inženýrské sítě (§ 509)
– [Na základě věcného břemene – stavba je součástí pozemku,
„ekonomické vlastnictví“ má oprávněný z věcného břemene]
20
© Allen & Overy 2015
Daně a poplatky
– Daň z nabytí nemovitých věcí
– Daň z nemovitých věcí
– Daň z příjmu
– DPH
– Poplatek za návrh na vklad do katastru nemovitostí
– Poplatek za zápis do obchodního rejstříku
– Notářské poplatky (ověřování podpisů, úschovy)
21
© Allen & Overy 2015
Kontakt
22
Magda Pokorná
Seniorní advokátka
Allen & Overy
Tel: 222 107 138
magda.pokorna@allenovery.com
© Allen & Overy 2015 23
Dotazy?
Tato prezentace neobsahuje vyčerpávající přehled právní úpravy v daných
oblastech. Klientům doporučujeme, aby vyhledali právní radu v souvislosti
s konkrétní plánovanou transakcí.
Veškeré odkazy na “Allen & Overy” znamenají firmu Allen & Overy LLP a/nebo její
přidružené kanceláře. Jakýkoli odkaz na partnera v souvislosti s Allen & Overy LLP
znamená společníka, konzultanta či zaměstnance Allen & Overy LLP s příslušným
postavením a kvalifikací nebo osobu s odpovídajícím statutem v některé
z přidružených kanceláří Allen & Overy LLP.