Stavební pozemky. Veřejná prostranství. JUDR. JANA TKÁČIKOVÁ, PH.D. Pozemek, stavba, právo stavby, právo stavět,… Stavba v občanskoprávním pojetí ◦Samostatná věc ◦Součást pozemku Stavba ve veřejnoprávním pojetí ◦Veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání ◦Výrobek plnící funkci stavby Právo stavby ◦Věcné právo ◦Mít na cizím pozemku stavbu Neoprávněná stavba Právo stavět ◦Veřejnoprávní oprávnění ◦Umístit a provést na pozemku stavbu Nepovolená „černá“ stavba Povolování stavby z pohledu OZ Je-li držitel prováděním stavby ohrožen v držbě nemovité věci nebo může-li se pro to důvodně obávat následků uvedených v § 1013 (IMISE) a nezajistí-li se proti němu stavebník cestou práva, může se ohrožený držitel domáhat zákazu provádění stavby. Zákazu se držitel domáhat nemůže, jestliže ve správním řízení, jehož byl účastníkem, neuplatnil své námitky k žádosti o povolení takové stavby, ač tak učinit mohl. Dokud není o záležitosti rozhodnuto, může soud zakázat, aby se stavba prováděla. ◦Dokud není vydáno rozhodnutí stavebního úřadu Má-li pro to vlastník pozemku rozumný důvod, může požadovat, aby se soused zdržel zřizování stavby na sousedním pozemku v těsné blízkosti společné hranice pozemků. ◦Bez veřejnoprávního oprávnění stavět Neoprávněná stavba – právní důsledky Právo bránit se proti neoprávněným zásahům do vlastnického právo. Stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku. Náhrada nákladů na stavbu ◦Výše dle dobré víry Odstranění stavby ◦Na návrh vlastníka pozemku rozhodnutí soudu Převod/přikázání pozemku do vlastnictví stavebníka Specifické řešení přestavku ◦Zasahuje-li trvalá stavba zřízená na vlastním pozemku jen malou částí na malou část cizího pozemku,… ◦ Nepovolená „černá“ stavba – právní důsledky Nařízení odstranění stavby ◦Rozhodnutí stavebního úřadu z podnětu ◦vlastníku stavby nebo s jeho souhlasem stavebníkovi stavby prováděné nebo provedené bez rozhodnutí nebo opatření vyžadovaného stavebním zákonem nebo bez opatření nebo jiného úkonu toto rozhodnutí nahrazující anebo v rozporu s ním, a stavba nebyla dodatečně povolena, ◦vlastníku stavby, která nevyžaduje územní rozhodnutí, stavební povolení ani ohlášení stavby, ale je prováděna nebo byla provedena v rozporu s právními předpisy, nebo vlastníkovi pozemku, na kterém byla provedena, není-li vlastník stavby znám. Dodatečné povolení stavby ◦Rozhodnutí stavebního úřadu na žádost ◦není umístěna v rozporu s cíli a úkoly územního plánování, politikou územního rozvoje, s územně plánovací dokumentací a s územním opatřením o stavební uzávěře nebo s územním opatřením o asanaci území nebo s předchozími rozhodnutími o území, ◦není prováděna či provedena na pozemku, kde to zvláštní právní předpis zakazuje nebo omezuje, ◦není v rozporu s obecnými požadavky na výstavbu nebo s veřejným zájmem chráněným zvláštním právním předpisem. Bude-li stavba dodatečně povolena, stavební úřad řízení o odstranění stavby zastaví. Stavební pozemky – různá pojetí Stavební pozemek pro účely evidence Stavební parcela ◦pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří, na němž je ◦budova včetně nádvoří, ◦společný dvůr, ◦zbořeniště, ◦nebo vodní dílo. Jiné druhy pozemků se stavbou, příp. budovou ◦viz způsob využití pozemku dle KV ◦např. skleník, vodní plocha nebo les s budovou, silnice, sportoviště, FVE ◦ Zápis nové budovy ◦K zápisu údajů o nové budově musí být předložen doklad o způsobu užívání budovy a geometrický plán. ◦Není-li nová budova součástí pozemku ani práva stavby, zapíše se jako její vlastník osoba, která prokáže právo zřídit na pozemku tuto budovu, neprokáže-li se jinou listinou, že vlastníkem je někdo jiný. Zápis vodního díla ◦§ 20 vodního zákona + vyhláška č. 23/2007 Sb. Zápis nového druhu a způsobu využití pozemku ◦ Stavební pozemky pro účely oceňování nezastavěné pozemky, ◦1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, ◦2. evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, regulačním plánem, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí nebo územním souhlasem určeny k zastavění; ◦3. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, v jednotném funkčním celku. ◦4. evidované v katastru nemovitostí s právem stavby, zastavěné pozemky, ◦1. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, ◦2. evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plochy, které jsou již zastavěny, plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. Stavební pozemek v pojetí stavebního zákona Územní plánování a stavební pozemky Zastavěné území vs. nezastavěné území ◦Cíle a úkoly územního plánování ◦Ochrana nezastavěného území ◦Limity využití území ◦Obecné požadavky na vymezování ploch ◦Stavební uzávěra ◦ Nezastavitelný pozemek ◦pozemek, jenž nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to ◦pozemek veřejné zeleně a parku sloužící obecnému užívání; ◦v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší než 0,5 ha. ◦ Obecné požadavky na vymezování ploch Plochy s rozdílným způsobem využití ◦s ohledem na specifické podmínky a charakter území zejména z důvodů omezení střetů vzájemně neslučitelných činností a požadavků na uspořádání a využívání území Plochy podle významu ◦plochy zastavitelné, plochy územních rezerv, plochy ke změně stávající zástavby, plochy k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území a plochy rekonstrukčních a rekultivačních zásahů do území Územní opatření o stavební uzávěře ◦opatření obecné povahy dle SŘ ◦vydává rada obce v přenesené působnosti, příp. rada kraje Obsah ◦Omezení nebo zákaz stavební činnosti ve vymezeném dotčeném území ◦Např. v důsledku připravované nebo zrušené ÚPD, ◦Doba trvání stavební uzávěry, popřípadě podmínky pro povolení výjimek Vlastníkovi pozemku nebo stavby, jehož práva k pozemku nebo stavbě byla územním opatřením o stavební uzávěře omezena a byla mu tím způsobena majetková újma, náleží náhrada. Územní rozhodnutí o umístění stavby Vymezuje stavební pozemek, ◦umisťuje navrhovanou stavbu, stanoví její druh a účel, ◦podmínky pro její umístění, pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Rozhodnutí o umístění stavby ani územní souhlas nevyžadují, např. ◦opěrné zdi do výšky 1 m nebo oplocení do výšky 2 m, které nehraničí s veřejně přístupnými pozemními komunikacemi nebo s veřejným prostranstvím a které se nacházejí v zastavěném území či v zastavitelné ploše, ◦stavba do 25 m2 zastavěné plochy a do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepená nejvýše do hloubky 3 m na pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, která souvisí nebo podmiňuje bydlení nebo rodinnou rekreaci, neslouží k výrobě nebo skladování hořlavých látek nebo výbušnin, nejedná se o úložiště radioaktivních odpadů obsahující výlučně přírodní radionuklidy nebo jaderné zařízen, nebo stavbu pro podnikatelskou činnost, je v souladu s územně plánovací dokumentací, je umisťována v odstupové vzdálenosti od hranic pozemků nejméně 2 m, plocha části pozemku schopného vsakovat dešťové vody po jejím umístění bude nejméně 50 % z celkové plochy pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci, ◦bazén do 40 m2 zastavěné plochy na zastavěném stavebním pozemku rodinného domu nebo stavby pro rodinnou rekreaci v zastavěném území nebo v zastavitelné ploše umístěný v odstupové vzdálenosti nejméně 2 m od hranice pozemku, a jeho související technické zařízení. Územní rozhodnutí Posuzování záměru = souladu s požadavky ◦stavebního zákona a jeho prováděcích právních předpisů, zejména s obecnými požadavky na využívání území ◦na veřejnou dopravní nebo technickou infrastrukturu k možnosti a způsobu napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem ◦zvláštních právních předpisů a se závaznými stanovisky, popřípadě s rozhodnutími dotčených orgánů podle zvláštních právních předpisů nebo stavebního zákona, popřípadě s výsledkem řešení rozporů ◦soulad s územně plánovací dokumentací a s cíli a úkoly územního plánování Územní rozhodnutí lze z moci úřední změnit nebo zrušit v řízení o umístění veřejně prospěšné stavby nebo veřejně prospěšného opatření. ◦náhrady za prokazatelné majetkové újmy Alternativy k územnímu rozhodnutí Územní souhlas, ◦jsou-li splněny podmínky § 96 ◦Obecné a zvláštní Veřejnoprávní smlouva ◦Stavební úřad a žadatel Regulační plán ◦stanoví podrobné podmínky pro využití pozemků, pro umístění a prostorové uspořádání staveb ◦stanoví, která územní rozhodnutí nahrazuje Společné povolení ◦schvaluje stavební záměr, vymezí pozemky pro jeho realizaci a stanoví podmínky pro umístění a provedení stavby, případně stanoví podmínky pro dělení nebo scelování pozemků, a pokud je to třeba také pro její užívání Společný souhlas ◦Územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru Požadavky na vymezení stavebního pozemku - obecně tak, aby svými vlastnostmi, zejména velikostí, polohou, plošným a prostorovým uspořádáním a základovými poměry, umožňoval umístění, realizaci a užívání stavby pro navrhovaný účel a aby byl dopravně napojen na kapacitně vyhovující veřejně přístupnou pozemní komunikaci. tak, aby na něm bylo vyřešeno ◦umístění odstavných a parkovacích stání pro účel využití pozemku a užívání staveb na něm umístěných v rozsahu požadavků příslušné české technické normy pro navrhování místních komunikací, což zaručuje splnění požadavků této vyhlášky, ◦nakládání s odpady a odpadními vodami, které na pozemku vznikají jeho užíváním nebo užíváním staveb na něm umístěných, ◦vsakování nebo odvádění srážkových vod ze zastavěných ploch nebo zpevněných ploch, pokud se neplánuje jejich jiné využití. Požadavky na vymezení pozemku staveb pro bydlení a rodinnou rekreaci Ke každé stavbě rodinného domu nebo stavbě pro rodinnou rekreaci nebo souvislé skupině těchto staveb musí vést zpevněná pozemní komunikace široká nejméně 2,5 m a končící nejdále 50 m od stavby. U staveb pro rodinnou rekreaci je nutno umístit odstavné stání v počtu 1 stání pro jednu stavbu. Další požadavky a podmínky ne/pro ◦vzdálenost odstavných a parkovacích stání. ◦poměr výměry části pozemku schopné vsakování dešťové vody k celkové výměře pozemku ◦umístění dalších staveb a provedení terénních úprav ◦ Obecné požadavky na umisťování staveb Stavby podle druhu a potřeby se umisťují tak, aby ◦bylo umožněno jejich napojení na sítě technické infrastruktury a pozemní komunikace a ◦jejich umístění na pozemku umožňovalo mimo ochranná pásma rozvodu energetických vedení přístup požární techniky a provedení jejího zásahu ◦stavba ani její část nepřesahovala na sousední pozemek. ◦Umístěním stavby nebo změnou stavby na hranici pozemků nebo v její bezprostřední blízkosti nesmí být znemožněna zástavba sousedního pozemku. Mimo stavební pozemek lze umístit jen stavby zařízení staveniště a připojení staveb na sítě technické infrastruktury a pozemní komunikace. Vzájemné odstupy staveb ◦Vazba na zachování kvality (pohody) bydlení, veřejných prostranství, umístění technické infrastruktury Časová osa Veřejná prostranství Z POHLEDU STAVEBNÍHO ZÁKONA Veřejná infrastruktura, zřizované nebo užívané ve veřejném zájmu ◦Požadavky na vymezování ◦Součást zastavěného území ◦Předkupní právo obce (§ 101) Z POHLEDU OBECNÍHO ZŘÍZENÍ Všechna náměstí, ulice, tržiště, chodníky, veřejná zeleň, parky a další prostory přístupné každému bez omezení, tedy sloužící obecnému užívání, a to bez ohledu na vlastnictví k tomuto prostoru. ◦Regulace užívání ◦Obecné (nevýlučné) a zvláštní (výlučné) užívání ◦Místní poplatek za zvláštní užívání Veřejná prostranství Veřejnoprávní institut Vznik ex lege ◦Faktické užívání pozemku neomezeným okruhem osob (veřejností), otevřený prostor ◦Důvod = Přirozená povaha věci nebo věnování ◦Materiální kritérium ◦Veřejný účel užívání, územní plán Smluvní úprava vztahu obce a vlastníka pozemku Evidence v katastru nemovitostí ◦Způsob využití ◦Evidenční význam Veřejná prostranství – kritéria vymezení Za veřejné prostranství nelze pokládat každý pozemek, který veřejnost užívá s ohledem na nepřítomnost technických překážek přístupu na něj. K naplnění pojmových znaků veřejného prostranství se vyžaduje též materiální kritérium spočívající v určenosti dotčeného pozemku k uspokojování potřeb občanů obce, potažmo existenci funkčního významu daného prostranství pro sídelní celek. ◦Pozemek, který je veřejností užíván toliko živelně, jejž obec (především prostřednictvím územně plánovací dokumentace) nedestinuje k plnění veřejných účelů a ve vztahu k němuž zůstává vlastníku zachována plná možnost vyloučit třetí osoby z jeho užívání, lze jen stěží kvalifikovat jako veřejné prostranství ve smyslu § 34 zákona č. 128/2000 Sb., pročež jeho užívání neohraničenou veřejností nedává vzejít bezdůvodnému obohacení na straně obce. NS 28 Cdo 4208/2016 Tato úvaha by tedy měla nalézt svůj odraz i při posuzování otázky vzniku bezdůvodného obohacení užíváním cizího pozemku na straně obce. NS 28 Cdo 1498/2014 Regulace užívání veřejných prostranství Obecně závazné vyhlášky ◦zabezpečení místních záležitostí veřejného pořádku; zejména může stanovit, které činnosti, jež by mohly narušit veřejný pořádek v obci nebo být v rozporu s dobrými mravy, ochranou bezpečnosti, zdraví a majetku, lze vykonávat pouze na místech a v čase obecně závaznou vyhláškou určených, nebo stanovit, že na některých veřejných prostranstvích v obci jsou takové činnosti zakázány ◦zajištění udržování čistoty ulic a jiných veřejných prostranství. Přestupky proti veřejnému pořádku ◦znečištění veřejného prostranství, zanedbání povinnosti úklidu veřejného prostranství, ◦poškození nebo neoprávněný zábor veřejného prostranství. ◦Napomenutí, pokuta, omezující opatření Zvláštní užívání veřejného prostranství Zpoplatnění na základě obecně závazné vyhlášky ◦Vymezení míst (pozemků) Provádění výkopových prací, umístění dočasných staveb a zařízení sloužících pro poskytování prodeje a služeb, pro umístění stavebních nebo reklamních zařízení, zařízení cirkusů, lunaparků a jiných obdobných atrakcí, umístění skládek, vyhrazení trvalého parkovacího místa a užívání pro kulturní, sportovní a reklamní akce nebo potřeby tvorby filmových a televizních dě Sazba poplatku až 10,-Kč za každý i započatý m2 užívaného veřejného prostranství a každý i započatý den. ◦Za užívání veřejného prostranství k umístění prodejních nebo reklamních zařízení, lunaparků a jiných atrakcí může obec zvýšit sazbu až na její desetinásobek. ◦ Smluvní ujednání s vlastníkem pozemku Požadavky na vymezování ploch a pozemků veřejných prostranství Obecným požadavkem je vytvářet a chránit bezpečně přístupná veřejná prostranství v zastavěném území a v zastavitelných plochách,… Pro každé dva hektary zastavitelné plochy bydlení, rekreace, občanského vybavení anebo smíšené obytné se vymezuje s touto zastavitelnou plochou související plocha veřejného prostranství o výměře nejméně 1000 m2 Nejmenší šířka veřejného prostranství, jehož součástí je pozemní komunikace zpřístupňující pozemek bytového domu, je 12 m. ◦Při jednosměrném provozu lze tuto šířku snížit až na 10,5 m. Nejmenší šířka veřejného prostranství, jehož součástí je pozemní komunikace zpřístupňující pozemek rodinného domu, je 8 m. ◦Při jednosměrném provozu lze tuto šířku snížit až na 6,5 m. Nutné dále zohlednit vzájemné odstupy staveb