F:\vojtech\Pictures\Obrázky\logo katedry\logoENG.gif F:\vojtech\Pictures\Obrázky\logo katedry\logoCZE.gif F:\DATA\grafika\pruh 4.gif Pozemky a stavby. Právo stavby a právo stavět. 11. března 2022 JUDr. Dominik Židek, Ph.D. •Proč? •Prameny právní úpravy •Právo stavět aneb „finální“ správní akty v procesech veřejného stavebního práva –Vlastník pozemku jako účastník povolovacích řízení •Právo stavby •Stavby na cizích pozemcích •Závěr – – – • • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif Obsah 2 11. března 2022 Dominik Židek •Proč? F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif 3 11. března 2022 Dominik Židek • – – – • • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif Proč? 4 11. března 2022 Dominik Židek CHCI (legálně) STAVĚT soukromoprávní předpoklady veřejnoprávní předpoklady jsem vlastníkem pozemku nejsem vlastníkem pozemku Právo stavby? stavební zákon „bambilion“ souvisejících právních předpisů •Prameny právní úpravy F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif 5 11. března 2022 Dominik Židek •Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů –prováděcí předpisy ke stavebnímu zákonu – •Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon – účinnost zatím (až na výjimky) od 1. 7. 2023 •Zákon č. 284/2021 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím stavebního zákona – •Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů •Environmentální právní předpisy –Složkové •zákon o ochraně ovzduší, zákon o ochraně přírody a krajiny, zákon o vodách, zákon o ochraně ZPF, zákon o lesích, zákon o odpadech atd. –Průřezové •zákon o posuzování vlivů na životní prostředí, zákon o integrované prevenci •Procesní předpisy –správní řád, soudní řád správní •Ostatní související právní předpisy –zákon o odpovědnosti za přestupky a řízení o nich, zákon o některých přestupcích, trestní zákoník, katastrální předpisy atd. • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif Prameny právní úpravy 6 11. března 2022 Dominik Židek •Právo stavět aneb „finální“ správní akty v procesech veřejného stavebního práva F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif 7 11. března 2022 Dominik Židek •Výchozí schéma F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif územní řízení stavební řízení Východisko § 1 stavebního zákona •Cíle a úkoly územního plánování, soustava orgánů územního plánování, nástroje územního plánování, vyhodnocování vlivů na udržitelný rozvoj území, rozhodování v území, možnosti sloučení postupů podle tohoto zákona s postupy posuzování vlivů záměrů na životní prostředí, podmínky pro výstavbu, rozvoj území a pro přípravu veřejné infrastruktury, evidenci územně plánovací činnosti a kvalifikační požadavky pro územně plánovací činnost. • •Povolování staveb a jejich změn, terénních úprav a zařízení, užívaní a odstraňování staveb, dohled a zvláštní pravomoci stavebních úřadů, postavení a oprávnění autorizovaných inspektorů, soustavu stavebních úřadů, povinnosti a odpovědnost osob při přípravě a provádění staveb. • •Podmínky pro projektovou činnost a provádění staveb, obecné požadavky na výstavbu, účely vyvlastnění, vstupy na pozemky a do staveb, ochranu veřejných zájmů a některé další věci související s předmětem této právní úpravy. nástroje územního plánování 8 11. března 2022 Dominik Židek • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif „Finální“ správní akty v procesech veřejného stavebního práva nástroje územního plánování územní řízení stavební řízení politika územního rozvoje (§ 31 – 35) zásady územního rozvoje (§ 36 – 42) územní plán (§ 43 – 57) samostatné vymezení zastavěného území (§ 58 – 60) regulační plán (§ 61 – 71) územní opatření o stavební uzávěře a územní opatření o asanaci území (§ 97 – 100) zkrácený postup při aktualizaci (změně) zkrácený postup při změně územně plánovací podklady (§ 25 – 30) 9 11. března 2022 Dominik Židek viz přednáška z minulého semestru územní rozvojový plán (§ 35a - § 35h) •Závazné stanovisko orgánu územního plánování - § 96b •procesně před územním rozhodnutím (i s EIA) a dále pro procesy podle ustanovení § 126, § 127 a § 129 StavZ nebo pro procesy podle zvláštního zákona, když půjde o posouzení změny v území •nikoliv ve vyjmenovaných případech dle odst. 1 •posouzení, zda soulad s PÚR, ZÚR a ÚP => podmínky pro uskutečnění záměru •pro každý záměr samostatné stanovisko v území (nejsou sobě na překážku) •platí 2 roky ode dne vydání, nestanoví-li orgán územního plánování v odůvodněných případech lhůtu delší, nejdéle však 3 roky; platnost nelze prodloužit, pokud se změnily podmínky v území F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif územní řízení závazné stanovisko orgánu územního plánování - § 96b nástroje územního plánování 10 11. března 2022 Dominik Židek „Finální“ správní akty v procesech veřejného stavebního práva • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif „Finální“ správní akty v procesech veřejného stavebního práva územní řízení stavební řízení územní rozhodnutí (§ 76 a násl.) rozhodnutí o umístění stavby nebo zařízení (§ 79) rozhodnutí o změně využití území (§ 80) rozhodnutí o změně vlivu užívání stavby na území (§ 81) rozhodnutí o dělení nebo scelování pozemků (§ 82) rozhodnutí o ochranném pásmu (§ 83) nástroje územního plánování 11 11. března 2022 Dominik Židek územní řízení s posouzením vlivů na životní prostředí (§ 94a – 94i) • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif „Finální“ správní akty v procesech veřejného stavebního práva územní řízení stavební řízení Zjednodušující postupy nahrazující klasické územní řízení zjednodušené územní řízení (§ 95) územní souhlas (§ 96) veřejnoprávní smlouvy (§ 78a) veřejnoprávní smlouva o změně využití území veřejnoprávní smlouva o umístění stavby veřejnoprávní smlouva o změně vlivu užívání stavby na území nástroje územního plánování 12 11. března 2022 Dominik Židek • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif „Finální“ správní akty v procesech veřejného stavebního práva územní řízení stavební řízení společné územní a stavební řízení (§ 94j – § 94 p) společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného stavebního záměru (§ 96a) společné územní a stavební řízení s posouzením vlivů na životní prostředí (§ 94q – 94z) nástroje územního plánování 13 11. března 2022 Dominik Židek • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif „Finální“ správní akty v procesech veřejného stavebního práva územní řízení stavební řízení Správní akty povolující stavby (jejich realizaci) bez nutnosti ohlášení a stavebního povolení (§ 103) ohlášení stavebnímu úřadu (§ 104) stavební povolení (§ 108 a násl.) veřejnoprávní smlouva nahrazující stavební povolení (§ 116) oznámení stavebního záměru s certifikátem autorizovaného inspektora (§ 117) nástroje územního plánování 14 11. března 2022 Dominik Židek • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif „Finální“ správní akty v procesech veřejného stavebního práva územní řízení stavební řízení zkušební provoz změna stavby před jejím dokončením (§ 118) samostatně (§ 124) jako součást stavebního povolení (§ 115 odst. 2) nástroje územního plánování 15 11. března 2022 Dominik Židek • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif „Finální“ správní akty v procesech veřejného stavebního práva územní řízení stavební řízení Správní akty povolující užívání staveb předčasné užívání stavby před jejím dokončením (§ 123) žádná ingerence stavebního úřadu => započetí s užíváním kolaudační souhlas (§ 122) kolaudační rozhodnutí (§ 122a) změna v užívání stavby (§ 126 a 127) nástroje územního plánování 16 11. března 2022 Dominik Židek • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif „Finální“ správní akty v procesech veřejného stavebního práva územní řízení stavební řízení Správní akty povolující a nařizující odstraňování staveb Odstranění stavby na žádost jejího vlastníka (§ 128) Odstranění stavby na základě nařízení stavebního úřadu (§ 129) žádost o dodatečné povolení stavby zásada, že žadatel je povinen získat veškeré „chybějící“ povolovací akty s doložením veškerých podkladů nástroje územního plánování 17 11. března 2022 Dominik Židek • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif „Finální“ správní akty v procesech veřejného stavebního práva územní řízení stavební řízení mimořádné postupy (§ 177) nález kulturně cenných nálezů (§ 176) kontrolní prohlídka stavby (§ 133 a 134) stavební dozor (§ 132 a násl.) neodkladné odstranění stavby (§ 135) nutné zabezpečovací práce (§ 135) nezbytné úpravy (§ 137) provedení udržovacích prací (§ 139) vyklizení stavby (§ 140) opatření na sousedním pozemku nebo stavbě (§ 141) nástroje územního plánování 18 11. března 2022 Dominik Židek •Vlastník pozemku jako účastník povolovacích řízení F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif 19 11. března 2022 Dominik Židek • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif Vlastník pozemku jako účastník povolovacích řízení 20 Dominik Židek § 85 stavebního zákona Účastníky územního řízení jsou •žadatel; •obec, na jejímž území má být požadovaný záměr uskutečněn; •vlastník pozemku nebo stavby, na kterých má být požadovaný záměr uskutečněn, není-li sám žadatelem, nebo ten, kdo má jiné věcné právo k tomuto pozemku nebo stavbě, •osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám anebo sousedním pozemkům nebo stavbám na nich může být územním rozhodnutím přímo dotčeno. • § 109 stavebního zákona Účastníkem stavebního řízení je: •stavebník; •vlastník stavby, na níž má být provedena změna, není-li stavebníkem; •vlastník pozemku, na kterém má být stavba prováděna, není-li stavebníkem, může-li být jeho vlastnické právo k pozemku prováděním stavby přímo dotčeno; •vlastník stavby na pozemku, na kterém má být stavba prováděna, a ten, kdo má k tomuto pozemku nebo stavbě právo odpovídající věcnému břemenu, mohou-li být jejich práva prováděním stavby přímo dotčena; •vlastník sousedního pozemku nebo stavby na něm, může-li být jeho vlastnické právo prováděním stavby přímo dotčeno; •ten, kdo má k sousednímu pozemku nebo stavbě na něm právo odpovídající věcnému břemenu, může-li být toto právo prováděním stavby přímo dotčeno. • 11. března 2022 F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif 11. března 2022 Dominik Židek K účastenství spolků v územním a stavebním řízení –Nález Ústavního soudu ze dne 2. 2. 2021 sp. zn. Pl. ÚS 22/17 –„Napadeným ustanovením se pouze zúžila, nikoliv vyloučila, procesní možnost uplatňování práva na příznivé životní prostředí ve správním řízení. Ekologické spolky se navíc i nadále mohou účastnit správních řízení, a to těch, v nichž lze skutečně identifikovat možnost reálného a vážného dotčení ochrany přírody a krajiny – zejména jde (vedle řízení podle zákona o ochraně přírody a krajiny) o řízení a postupy v režimu zákona o integrované prevenci, zákona o EIA a vodního zákona. Napadenou právní úpravu současně považuje Ústavní soud za legitimní, tím spíše, je-li vedena snahou o zrychlení územního a stavebního řízení. Přestože nejspíše neexistuje studie komplexně posuzující délku všech jednotlivých povolovacích procesů v České republice, ani příčiny neúměrné délky některých z nich, lze vyslovit premisu, že s rozšiřujícím okruhem účastníků řízení se délka těchto procesů v obecné rovině může prodlužovat. Konečně Ústavní soud uvádí, že byť si lze jistě představit řadu možná i vhodnějších a účinnějších způsobů, jak předcházet průtahům v některých správních řízeních, nehodnotí Ústavní soud napadenou právní úpravu jako protiústavní.“ – –Doporučuji k četbě též disentní stanovisko: https://www.usoud.cz/fileadmin/user_upload/Tiskova_mluvci/Publikovane_nalezy/2021/Pl._US_22_17_na_w eb_vcetne_disentu.pdf 21 • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif Vlastník pozemku jako účastník povolovacích řízení 22 Dominik Židek § 184a stavebního zákona 1.Není-li žadatel vlastníkem pozemku nebo stavby 2.a není-li oprávněn ze služebnosti nebo z práva stavby požadovaný stavební záměr nebo opatření uskutečnit dokládá souhlas vlastníka pozemku nebo stavby. •Není-li žadatel o povolení změny dokončené stavby jejím vlastníkem, dokládá souhlas vlastníka stavby. • •Souhlas s navrhovaným stavebním záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu dokumentace, nebo projektové dokumentace. •Souhlas se nedokládá, je-li pro získání potřebných práv k pozemku nebo stavbě pro požadovaný stavební záměr nebo opatření stanoven účel vyvlastnění zákonem. •Obdobně u postupů, které nejsou správním řízením. • • • 11. března 2022 •Právo stavby F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif 23 11. března 2022 Dominik Židek Obsah obrázku text Popis byl vytvořen automaticky • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif Právo stavby 24 Dominik Židek Právo stavby • •§ 1240 - § 1256 občanského zákoníku •výjimka z principu, že stavba je vždy součástí pozemku (superficies solo cedit), protože za splnění zákonem předepsaných skutečností bude mít stavba postavená na základě práva stavby, byť na omezenou dobu, vlastníka odlišného od vlastníka pozemku •právo stavby je věcí nemovitou a zatěžuje pozemek jako věcné právo k věci cizí •zapisuje do katastru nemovitostí jako věcné břemeno a zahrnuje nejen právo mít, resp. zřídit na pozemku stavbu, ale může fungovat i jako oprávnění převzít již existující stavbu, což se dá využít zejména při nutnosti rekonstrukce stavby •např. situace, kdy vlastník pozemku nemá dostatečné finanční prostředky pro stavbu na svém pozemku, ale zároveň nechce pozemek prodat => vyplatí se mu tedy zřídit na pozemku právo stavby (které může například prodat nebo pronajmout), za což bude následně od stavebníka inkasovat úplatu (pokud si to dohodnou) – platí i opačně, máte peníze na stavbu, ale ne na pozemek • 11. března 2022 • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif Právo stavby 25 Dominik Židek •důležité si uvědomit, že se stavbou není možné samostatně nakládat, ale naopak s právem stavby ano, když právo stavby je možné převést na jiného, dědit či zatížit •smlouva o právu stavby – obligatorní náležitosti: •písemná •doba trvání práva stavby •ujednání, jestli se jedná o právo zřízené za úplatu (jednorázové platby či opakujícího se plnění – tzv. stavební plat) nebo bezplatně •právo, které je dočasné a nesmí být zřízeno na dobu delší než 99 let (výjimku tvoří právo stavby nabývané vydržením, když v tomto případě je tato doba zkrácena na 40 let) •časové omezení práva stavby vyvolává určité specifické důsledky ve vztahu k zatížení práva stavby např. zástavním právem, neboť, společně se zánikem práva stavby zaniká i jeho zatížení – nutno zohlednit při zřízení zatížení práva stavby tak, aby doba trvání stavby odpovídala hodnotě a trvání zajišťované pohledávky • •obecně platí, že po uplynutí doby, na kterou bylo právo stavby sjednáno, se stavba stane součástí pozemku, tj. že stavba připadne vlastníkovi pozemku za náhradu, která činí polovinu hodnoty stavby v době zániku práva stavby (tj. obvyklé ceny podle § 492 odst. 1 OZ) • 11. března 2022 •Stavby na cizích pozemcích F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif 26 11. března 2022 Dominik Židek • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif Stavby na cizích pozemcích 27 Dominik Židek Kdy jde o neoprávněnou stavbu? Stavby od počátku postavené neoprávněně na cizím pozemku: •Charakter stavby jako neoprávněné je spojen s neexistencí titulu v době její výstavby! •Pokud je stavba sice zřízena na cizím pozemku bez příslušného právního titulu, ale tento nedostatek je později zhojen (např. smluvně), nebude se nadále jednat o neoprávněnou stavbu. •Pozor, nejedná se neoprávněnou stavbu tehdy, kdy stavba je umístěna na cizím pozemku bez právního titulu (v důsledku toho, že právní titul je neplatný), ale stavebník je oprávněným držitelem práva, na jehož základě staví. •O neoprávněnou stavbu dále zásadně nepůjde v případech stavby postavené na cizím pozemku na základě práva, které později zanikne, tedy pokud je stavba umístěna na cizím pozemku na základě: •časově neomezeného práva, přičemž tento titul následně zanikne; •časově omezeného práva, resp. na základě takového práva, o kterém stavebník již v okamžiku zahájení stavby věděl, či vědět měl a mohl, že není časově neomezené. Skutečnost, zda jde o stavbu oprávněnou či nikoli se přitom posuzuje podle právní úpravy, jaká tu byla v době vzniku stavby! 11. března 2022 • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif Stavby na cizích pozemcích 28 Dominik Židek Vypořádání staveb umístěných na cizích pozemcích zřízených před 1. lednem 2014 Pro vypořádání neoprávněných staveb zřízených před 1. lednem 2014 není nová úprava (zákon č. 89/2012 Sb.) použitelná, musí se použít stará právní úprava (zákon č. 40/1964 Sb.), a to zejména § 135c. • •Primárním způsobem vypořádání neoprávněných staveb je odstranění neoprávněné stavby, ke kterému ale soud nepřistoupí, pokud není účelné => v takovém případě může soud, pokud s tím vlastník pozemku souhlasí, přikázat stavbu za náhradu do vlastnictví vlastníka pozemku. •Výčet způsobů v § 135c není taxativní a nevylučuje jiné způsoby uspořádání poměrů, jako např. zřízení věcného břemene za náhradu. • •Pro případ kdy stavebník stavěl na základě časově omezeného práva (resp. na základě takového práva, o kterém stavebník již v okamžiku zahájení stavby věděl, či vědět měl a mohl, že není časově neomezené) nelze postupovat podle § 135c => jediné možné řešení je stavbu odstranit. •Pro případ, kdy stavebník stavěl na základě časově neomezeného práva, které následně zaniklo, platí, že vlastnické právo vlastníka pozemku a vlastníka stavby požívá stejné ochrany (z důvodu, že stavebník předpokládal trvalé zřízení stavby na pozemku), a proto se vlastník pozemku nemůže úspěšně domáhat vyklizení stavby. 11. března 2022 • • • • F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif Stavby na cizích pozemcích 29 Dominik Židek Vypořádání staveb umístěných na cizích pozemcích zřízených po 1. lednu 2014 •Vypořádání staveb zřízených na cizích pozemcích po 1. lednu 2014 je jednodušší v tom smyslu, že stavby se (až na výjimky) stávají součástí pozemků. •Vypořádání neoprávněných staveb je upraveno v § 1084 a násl. občanského zákoníku s tím, že základním pravidlem je, že stavba zřízená na cizím pozemku připadá vlastníkovi pozemku, který je v takovém případě povinen nahradit stavebníkovi v dobré víře účelně vynaložené náklady. Pokud stavebník v dobré víře nebyl, má nárok na úhradu toho, o co se reálně zvýšila hodnota pozemku stavbou. Jako další způsoby vypořádání stanoví občanský zákoník následující: •odstranění stavby na návrh vlastníka pozemku, přičemž v takovém případě by soud měl vždy zkoumat účelnost odstranění stavby a přihlédnout by měl rovněž k dobré víře stavebníka; •právo stavebníka v dobré víře domáhat se po vlastníkovi pozemku, který o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal, aby mu pozemek převedl za obvyklou cenu; vlastník pozemku má rovněž právo po stavebníkovi požadovat, aby pozemek koupil za obvyklou cenu. 11. března 2022 •Závěr a otázky F:\DATA\grafika\pruh 5.gif F:\DATA\grafika\spodek.gif dominik.zidek@law.muni.cz 30 11. března 2022 Dominik Židek