Nájem nebytových prostor © Markéta Selucká 2007 Předmět občanskoprávních vztahů ® § 118 odst. 2 OZ ® zák. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů ® zák. č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů (NPNP) ® § 1 NPNP – pravomocné kolaudační rozhodnutí ® nový stavební zákon (183/2006 Sb.) – ohlášení ® § 1 NPNP – demonstrativní výčet NP ®Negativní vymezení pojmu NP - § 1 písm. a) (příslušenství bytu) Nebytový prostor dle ZVB ≠ nebytovému prostoru jako předmět nájmu • vlastnictví výlučně dle ZVB (§ 125/1 OZ) „vyčleněny jednotky“ = věc v právním slova smyslu; fikce • Nájem – jednotky nemusí být vyčleněny – pravomocné kol. rozh. Nájem – půjčka - výpůjčka ®předmět ®úplata Nájemní smlouva ® typová smlouva (§ 720 OZ a § 3 NPNP) ® obecné náležitosti právních úkonů a kontraktace smluv ® § 663 a násl. OZ – obecný nájem ® Vztah lex generalis ku lex specialis ® Způsobilý subjekt, označení stran ® zák. o obcích - § 102 odst. 2 písm. m) – rada obce (možnost delegace pravomoci) Obsahové náležitosti ® předmět nájmu ® účel nájmu ® výše nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním NP nebo způsob jejich určení ® doba (nejde-li o nájem na dobu neurčitou) ® předmět podnikání (jedná-li se o nájem NP k účelu podnikání) Předmět nájmu ® určité vymezení předmětu (§ 37 odst. 1 OZ – AN) ® plánek součástí smlouvy ® vybavení NP (součásti a příslušenství) Účel ® nesmí být v rozporu se stavebně technickým určením ® účel může být vymezen obecně či podrobně Výše nájemného a úhrady za plnění poskytovaná v souvislosti s užíváním NP nebo způsob jejich určení ® úplatnost jako pojmový znak ® částkou; způsob výpočtu – určitost ® předpisem (není; přetrvávání - restituce) ® v penězích, ale i jiné plnění ® úhrady; způsob ® nesměšovat nájem a úhrady - neurčitost ® splatnost (§ 7 odst. 2); místo (§ 567 OZ) ® kauce Doba ® určitá - neurčitá ® není-li sjednáno – neurčitá (§ 3 NPNP) ® určitost ujednání na dobu určitou Předmět podnikání; forma smlouvy ® podnikání (§ 2 odst. 1 obch. zák.) ® zpravidla živnostenské oprávnění ® vícero podnikatelských činností – v náj. sml. ta, kterou skutečně bude v NP provozovat ® písemná forma (§ 40 odst. 1 OZ - AN) ® protokol o převzetí NP Práva a povinnosti smluvních stran ® NP ve stavu způsobilém ke smluvenému účelu užívání (protokol o předání) ® špatný stav NP (sleva, výpověď; prominutí) ® udržovat ve stavu způsobilém k sml. úč. ® oznámení o potřebě oprav (škoda - OZ, ObZ) ® splnění soudně; § 669 OZ ® zabezpečit řádné plnění služeb ® plný a nerušený výkon práv ®Nájemce užívá jen dle rozsahu a účelu ve sml. ® neužívá – výstraha - odstoupení Změny na věci (667 OZ) a změny v předmětu podnikání (§ 5 odst. 4 NPNP) ® souhlas pronajímatele ® bez souhlasu ® Dodatečně ® uvedení do původního stavu ® hrozí-li značná škoda – odstoupení (§ 667/2) ® souhlas – neznamená úhradu nákladů ® výslovně zavázal ® nezavázal – při skončení protihodnotu Změna v předmětu podnikání ® výslovný předchozí písemný souhlas pronajímatele (dispozitivní ust. § 5 odst. 4 NPNP) ® změna musí být způsobilá změnit podstatným způsobem využití NP ® změna nájemní smlouvy – dodatek; pís. forma (§ 40/2 OZ) Zánik nájmu NP ® absolutní ® dohodou, uplynutím doby, zánikem NP, splynutím, výpovědí, odstoupením, smrtí nájemce, zánikem pr. osoby ® relativní ® Oznámení dědiců o pokračování v nájmu (§ 14 písm. a) NPNP) ® nastoupení právního nástupce nájemce, který byl pr. osobou ® změnou vlastnického práva (§ 680/2 OZ) Výpověď nájmu na dobu neurčitou ® písemná forma ® bez specifikace důvodů ® není-li jinak, tříměsíční lhůta ® jednostranný adresný PÚ Výpověď nájmu na dobu určitou ® písemná forma ® § 9 odst. 2 NPNP - pronajímatel ® § 9 odst. 3 NPNP - nájemce ® jednostranný adresný PÚ Výpověď ze strany pronajímatele a) nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou; b) nájemce je o více než jeden měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem; c) nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajimateli na úhradu nájemného určité služby, tyto služby neposkytuje řádně a včas; d) nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek; e) užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit; Výpověď ze strany pronajímatele f) bylo rozhodnuto o odstranění stavby nebo o změnách stavby, jež brání užívání nebytového prostoru; g) nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajimatele; h) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti vydané oprávněné osobě podle zákona č. 403/1990 Sb. , o zmírnění následků některých majetkových křivd; i) jde o nájem nebytového prostoru v nemovitosti převedené původnímu vlastníkovi podle zákona č. 229/1991 Sb. , o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku; j) nájemce změnil v provozovně předmět podnikání bez předchozího souhlasu pronajimatele (§ 5 odst. 4). Výpověď ze strany nájemce • a) ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor najal; • b) nebytový prostor se stane bez zavinění nájemce nezpůsobilý ke smluvenému užívání; • c) pronajimatel hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z § 5 odst. 1. Literatura: ! Fiala, J., Selucká M. Nebytové prostory, Vlastnictví, nájem a podnájem. 1. vydání. Brno : Computer Press,a.s., 2007. 192 s. ISBN 978-80-251-1610-4. ! http://knihy.cpress.cz/knihy/ekonomika-a-pravo/pravo-pro-denni-praxi/nebytove-prostory-vlastnictvi-najem-a-podnajem/