Oceňování pozemků Jakub Hanák ○zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (ZOM) • zmocnění pro obce (cenové mapy) • zmocnění pro MF (prováděcí vyhlášky) ○oceňovací vyhláška - č. 441/2013 Sb. • též východisko pro jiné výpočty – např. odvody za odnětí • poslední změna k 1. 8. 2019 – novela č. 188/2019 Sb. ○cenové výměry MF Prameny právní úpravy BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT 2 3 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Připravovaná změnaod 2021 ○obecně závazné vyhlášky obcí (viz doporučení MV) • nepovinné – dnes už jen 7 měst a obcí • zrušeny mj. v Brně (do září 17) či Bílině (do listopadu 17) ○seznam viz Cenový věstník (nyní č. 13/2019 k 30. 9. 19) ○povinnost prodávajícího zasílat informace o sjednané ceně za m2 obci (jen v rozsahu stanoveném OZV!) ○veřejně přístupné; textová část přetištěna i v cenovém věstníku ○pouze pro určení zjištěné ceny 4 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Prameny: cenové mapy ○vyhláška č. 298/2014 Sb., o stanovení seznamu k. ú. s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků • vážený aritmetický průměr základních cen zemědělských pozemků zjištěných podle rozložení BPEJ ○využití: • daň z nemovitosti (srov. § 5 zákona č. 338/1992 Sb.) • stanovení ceny zemědělského pozemku, není-li bonitován • též vcelku běžně ke stanovení pachtovného • běžně v metodikách ÚSC a státních institucí 5 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Prameny: vyhláška MZe ○předpisy vyžadující ocenění ○odkazující na ZOM • např. stavební zákon (§ 101), exekuční řád (§ 66) ○odkazující na ZOM a zvláštní pravidla pro ocenění • zákon o vyvlastnění, zákon č. 416/2009 Sb., pozemkové úpravy ○obsahující vlastní druh ceny: • občanský zákoník, zákon o obcích, OSŘ, ZMS • zákon o dani z nabytí nemovitých věcí atd. 6 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Prameny: ostatní Zjištěná cena Směrná hodnota Tržní cena Obvyklá cena ZOM Obvyklá cena Tržní hodnota Cena zvláštní obliby Cena zvláštního interesu Mimořádná cena 7 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT TERMINOLOGIE ○cena určená podle zvláštního předpisu = zjištěná („administrativní“) • § 2 odst. 3 ZOM: „Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena nebo mimořádná cena, je cena zjištěná.“ ○cena obvyklá (tržní; obecná) • § 492 OZ „Cena věci se určí jako cena obvyklá, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem.“ • lze použít def. § 2 odst. 1 ZOM (!?) – snímky č. 10-11 ○mimořádná cena - § 492 OZ • určena „s přihlédnutím ke zvláštním poměrům nebo ke zvláštní oblibě vyvolané náhodnými vlastnostmi věci“ 8 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Druhycen OBVYKLÁ CENA •v zásadě vždy •vypořádání spoluvlastnictví, náhrady škod atd. •prodej pozemků ČR •náhrada za vyvlastnění •prodej pozemků SPÚ •veřejné dražby •předkupní právo dle § 101 StZ atd. ZJIŠTĚNÁ CENA •daňové účely (zejména dle č. 340/2013 Sb.) •nákup pozemků ČR •náhrada za vyvlastnění •prodej pozemků SPÚ •pozemkové úpravy •rozhodnutím/dohodou 9 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Použití cen ○zjištěná podle oceňovací předpisu • účinného k datu ocenění ( ≠ datum zpracování ocenění) ○stanovená závazně určeným postupem ○jednoznačný výsledek (omezené možnosti uvážení) • omezený subjektivní prvek (výše přirážek a srážek, zařazení pozemku) ○nemusí určit vždy znalec 10 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Cena zjištěná („administrativní“) ○„vyhláška respektuje přibližování ceny zjištěné nemovitých věcí k cenám sjednaným“ [DZ k OV] • „Finanční úřady shromažďují v daňových spisech obsažené údaje o cenách zjištěných při oceňování nemovitých věcí a o cenách sjednaných za tyto nemovité věci v případě jejich prodeje. Finanční úřady předávají údaje Ministerstvu financí a Českému statistickému úřadu.“ [§ 33 odst. 3 ZOM] • sisyfovská snaha? – dílčí studie prokazují odchylky od tržních cen (např. kvalifikační práce IOM VŠE v Praze, ÚSI VUT v Brně) ○vztah k tržnímu ocenění je spíše náhodný 11 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Cena zjištěná (2) ○„Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. … ○Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním.“ 12 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Cenaobvyklá (tržní, obecná) ○porovnáním z cen uskutečněných prodejů (historických cen) ○dle MF - „Určuje se výhradně porovnáním jako statistické vyhodnocení nejčastěji se vyskytujícího prvku v dané množině skutečně realizovaných cen stejného, popřípadě obdobného majetku … Množina prvků je stanovena z historických cen za přiměřený časový úsek (prodeje již proběhly).“ 13 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Určování obvykléceny 14 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Cenové údajev KN ○„Kupní cena (bez dalšího) ještě nevypovídá o obvyklé ceně převáděné nemovitého majetku (kupní smlouva totiž může vyjadřovat i tzv. cenu zvláštní obliby, která se tak může značně odchylovat od obvyklé ceny nemovitosti, případně kupní cena může zohledňovat i jiné aspekty spoluurčují její výši, a může tak být oproti ceně obvyklé nižší anebo naopak vyšší).“ • NS 30 Cdo 4822/2017 15 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Kupní cena nemusí být obvyklá 16 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Jak určitobvyklou cenu? Malé pozemky nepravidelného tvaru, nezastavěné, nezpevněné, na kterých se nachází náletová zeleň. Pozemky tvoří přerušovaný pás mezi polem a veřejně přístupnou účelovou komunikací, která není zařazená do kategorie místních komunikací. Z hlediska územního plánu jsou předmětné pozemky situovány v zóně OP – orná půda. 17 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Jak určitobvyklou cenu? 1. použít cenu zjištěnou (MF; srov. též NSS 62 Af 21/2015-157) 2. konstatovat, že cenu nelze stanovit  úvaha dle § 136 OSŘ 3. nebo  změnit úkol, umožňuje-li zákon (!) 4. rozšíření lokality či časového období 5. srovnání na základě dat z inzerce 6. mlčky ztotožnit tržní hodnotu s OC („prakticky identický pojem“) 7. jiná vhodná metoda Náhradní metody určení obvyklécenyv praxi BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT 18 Zjištěnou cenou •podle cenového předpisu •jednoznačný výsledek •závazný postup •nelze-li stanovit OC (názor MF) Obvyklou cenou •odpovídá definici OC •odhad – rozmezí •závazný postup •standardy u tržní hodnoty 19 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Základní odlišnosti oceňovacího přístupu 20 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT ○zákonem explicitně řešeno není ○u zjištěné ceny není zákonem řešeno • měla by být určena ale vždy stejně bez ohledu na osoby • obrat po NSS 10 Afs 178/2015-39  dle MF tedy neobsahuje ○u obvyklé ceny závisí, zda jsou porovnávány částky s daní, nebo nikoliv 21 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Cenya DPH Zajištění podkladů Určení druhu pozemku Ocenění 22 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Postup při ocenění 23 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Druh pozemku pro účelyocenění... 24 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT ... závisí na mnoha skutečnostech. Rozdělenípozemkůdle ZOM Stavební Zastavěné Nezastavěné Plochy skutečně zastavěné Zemědělské Lesní Lesní Zalesněné nelesní Vodní plochy Jiné 25 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT ○rozhoduje skutečný stav při nesouladu se stavem uvedeným v katastru nemovitostí (§ 9 odst. 5 ZOM) ○součástí pozemku jsou stavby (§ 4 odst. 3, § 10 odst. 8 ZOM) • výjimky stanovené NOZ – právní otázka • stavba na cizím pozemku je důvodem pro snížení ceny pozemku ○součástí pozemku jsou trvalé porosty ○cena pozemku se snižuje o cenu věcných břemen • § 49 OV: nejvýše o 80 % z ceny pozemku 26 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Společné zásady ○samostatné vymezení pojmu (≠ StZ, daňové předpisy) ○plochy pozemků skutečně zastavěné ○zastavěná plocha a nádvoří ○již zastavěné evidované jako ostatní plochy •  nikoliv všechny stavby jsou relevantní (§ 9 odst. 4 ZOM):  stavby bez základů, studny, ploty, sochy apod.  podzemní a nadzemní vedení 27 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Stavební pozemky: zastavěné ○v druhu zastavěná plocha a nádvoří ○určené k zastavění „územním povolením“ • nejvyšší přípustná zastavěnost ○s právem stavby ○zahrady a ostatní plochy v jednotném funkčním celku • používá se i v jiných předpisech (př. zákon č. 416/2009) 28 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Stavební pozemky: nezastavěné ○JFC se rozumějí pozemky v druhu pozemku zahrady nebo ostatní plochy, které souvisle navazují na pozemek evidovaný v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří se stavbou, se společným účelem jejich využití. V JFC může být i více pozemků druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. • vycházet ze skutečného stavu nebo evidence v KN? • tzv. redukční koeficient pro výpočet (§ 5 vyhlášky) 29 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Pozemkyv JFC 30 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Jednotný funkční celek? ○výnosový způsob: zemědělské pozemky • dle BPEJ (příloha č. 4) a přirážky a srážky  není-li BPEJ (potvrzeno SPÚ) → průměrná cena v kat. úz. (vyhláška č. 298/2014 Sb.) ○porovnávací: stavební a ostatní (většina) pozemky ○kombinace: lesní pozemky • znalecká specializace „oceňování lesních pozemků a lesních porostů“ • soubory lesních typů a přirážky a srážky 31 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Oceňování pozemků dle cenového předpisu ○1. podle cenové mapy • je-li k dispozici • má-li v ní pozemek určenu cenu  cena se dále neupravuje • lze-li pozemek podle mapy ocenit (srov. § 2 odst. 2 vyhlášky) ○2. upravenou základní cenou podle vyhlášky 32 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Oceňování stavebních pozemků 33 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT ○upravenou základní cenou podle vyhlášky • pevná cena ve vyjmenovaných obcích  65 075 Kč/m2 (Praha 1) – 14 060 Kč/m2 (Brno 1 a 2) - 463 Kč/m2 (Karviná)  úprava pro jednotlivé obce • „přirážky a srážky“ (odůvodněné)  Index trhu s nemovitými věcmi  Index omezujících vlivů pozemku  Index polohy 34 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Ocenění pozemku neuvedenéhov CM ○oceňování v řízení o pozemkových úpravách • oceňují se v zásadě pouze zemědělské pozemky – jen dle BPEJ •  blíže viz přednáška č. 6 Pozemkové úpravy ○oceňování pro účely vyvlastnění • nepřihlíží se ke zhodnocení/znehodnocení účelem vyvlastnění •  blíže viz přednáška č. 3 Pozemkové vlastnictví ○určení směrné hodnoty pro účely daně z převodu nemovitých věcí • upravený a zjednodušený způsob určení zjištěné ceny •  blíže viz Finanční právo 35 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Oceňování ve zvláštních případech ○obvyklá • není závazně stanoven způsob určení ceny • zřizováno dohodou, soudem, rozhodnutím vyvlastňovacího úřadu ○zjištěná • výpočet dle § 16b ZOM • závazný způsob výpočtu • zejména pro daňové účely 36 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Druhycen věcných břemen ○zjistit roční užitek oprávněného • užitek = obvyklé nájemné z pozemku ○počet let užívání práva – in rem/in personam ○podle míry spoluužívání („se zohledněním míry omezení služebností“) ○nelze-li stanovit roční užitek – paušálně (10 000 Kč) • např. čerpání vody ze studny, přístup pro nutné opravy 37 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Zjištěnácena služebnosti (§ 16b) ○pozemek užíván jako zemědělský • není tedy stavební • tj. obvyklé nájemné za zemědělskou půdu  uvažováno 3 000 Kč/ha/ročně, tj. 0,30 Kč/m2 ○služebnost na dobu neurčitou ○služebnost in rem 38 BN507K - Základy pozemkového práva I - podzim 2019 - KONCEPT Zjištěnácena služebnosti - výpočet Užitek za m2 0,30 Počet let trvání 5 Cena za m2 1,50 Výměra v m2 88 Cena služebnosti 130 Kč