OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ APRÁV KNIM Jakub Hanák, agri.law.muni.cz Prezentace i s poznámkami by měla být čitelná při vytištění čtyř stran (snímku) na jeden A4 list. Záměrně podrobnější: klíčové snímky označený bílým nadpisem v černém poli. 1 PRÁCE PRÁVNÍKA S OCENĚNÍM POZEMKU 2 Použití ocenění: volné hodnocení důkazů Ocenění Určení druhu pozemku a dalších parametrů (cenových vlivů) Zajištění podkladů Určení formy ocenění (znalecký posudek, odhad, jiný) Proč potřebuji znát cenu pozemku? = Určení druhu ceny a úkolu pro oceňovatele MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 2 JAKÉHO OCEŇOVATELE ZVOLIT? Varianta 1 • Náhrada se stanoví na základě znaleckého posudku vyhotoveného na žádost vyvlastňovaného, nebo znaleckého posudku vyhotoveného na žádost vyvlastnitele, jestliže s tím vyvlastňovaný vyslovil souhlas. Nedošlo-li k vyhotovení znaleckého posudku na žádost vyvlastňovaného a ani vyvlastnitele, stanoví se náhrada na základě posudku znalce ustanoveného vyvlastňovacím úřadem. Varianta 2 • Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném místě a čase obvyklá, nejde-li o cenu regulovanou státem. Odchylka od ceny obvyklé musí být zdůvodněna, jde-li o cenu nižší než obvyklou. Není-li odchylka od ceny obvyklé zdůvodněna, je právní jednání neplatné. MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 3 Srov. také: § 127 OSŘ: Závisí-li rozhodnutí na posouzení skutečností, k nimž je třeba odborných znalostí, vyžádá soud u orgánu veřejné moci odborné vyjádření. Jestliže pro složitost posuzované otázky takový postup není postačující nebo je-li pochybnost o správnosti podaného odborného vyjádření, ustanoví soud znalce. § 181: Při ocenění pozůstalostního majetku a zůstavitelových dluhů soud vychází ze společného prohlášení dědiců nebo z ocenění provedeného tím, kdo spravuje pozůstalost. V odůvodněných případech lze cenu zjistit znaleckým posudkem. 3 FORMY OCENĚNÍ Odhad Znalecký posudek Vyjádření Zpráva RK Jiná MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 4 4 OCEŇOVATELÉ Znalec Znalecký ústav Znalecká kancelář (od 2021) Odhadce Specializovaný interní pracovník Jiný MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 5 VLASTNOSTI EXPERTŮ: ➢ odbornost ➢ nezávislost - důsledkem je zastupitelnost ➢ přezkoumatelnost expertízy - standardizace, formální požadavky ➢ informovanost o účelu expertízy 5 UKÁZKA MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 6 6 NEPOTŘEBUJETE VŽDY POSUDEK 7 MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 7 PRAMENY PRÁVNÍ ÚPRAVY 8 8 PRAMENY PRÁVNÍ ÚPRAVY • zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (ZOM) • rozdělení cen podle účelu • rámec pro oceňování pozemků • zmocnění pro MF (oceňovací vyhláška) • zmocnění pro obce (cenové mapy) • novela č. 237/2020 Sb.: účinnost 1. 1. 2021 • jednoznačná pravidla pro případ nemožnosti určit obvyklou cenu ( blíže dále) • nový druh ceny: tržní hodnota • zvýraznění významu oceňovací vyhlášky pro vlastní ocenění MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 9 9 PRAMENY (2): OCEŇOVACÍ VYHLÁŠKY • podrobný způsob ocenění pozemků, staveb a porostů • východisko pro jiné výpočty (např. odvody za odnětí půdy ze ZPF) • zpravidla novelizována k 1. lednu • vývoj cen, úprava výpočtu, základních cen a koeficientů • reakce na aplikační obtíže • nyní vyhláška č. 441/2013 Sb., ve znění ... č. 188/2019 Sb. • připravována změna k 1. 1. 2021 MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 10 10 PRAMENY (3): CENOVÉ VÝMĚRY • nástroj cenové regulace • má povahu právního předpisu • § 2 zákona č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen: „Ministerstvo vydává právní předpisy pro regulaci a sjednávání cen.“ • normativní povaha a obecně určený okruh adresátů i předmět regulace • zveřejňovány v Cenovém věstníku • sdělení ve sbírce zákonů (např. č. 15/2020 Sb.) MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 11 NSS 2 Ao 3/2010-55: ➢ napadený cenový výměr není podřaditelný do režimu části šesté správního řádu, a to jednak proto, že zvláštní zákon nedává Ministerstvu financí pravomoc rozhodovat o regulaci cen jinak než formou právního předpisu, a dále z toho důvodu, že k jeho vydání došlo formou typickou pro vydávání sekundárních právních předpisů: na základě zákona, v jeho mezích a v intencích výslovného zákonného zmocnění (čl. 79 odst. 3 Ústavy). Napadený cenový výměr je tedy typický svojí povahou, pohybující se intra a secundum legem, a byl vydán na základě výslovné a konkrétní zákonné delegace; nikoliv způsobem předvídaným v ustanovení § 172 a násl. správního řádu, založeným na koordinaci s jinými správními úřady a na umožnění dotčeným osobám se k návrhu opatření vyjádřit a podávat připomínky nebo námitky. Jinak řečeno, zatímco opatření obecné povahy je projednáváno a přijímáno ve zvláštním typu správního řízení, je pro cenový výměr příznačné schvalování v normotvorném procesu, který není správním řízením ani v širším slova smyslu. ➢ srov. též analogicky OSADSKÁ, Jana, HANDRLICA, Jakub. Přezkum cenových rozhodnutí v energetických odvětvích. Právní rozhledy. 2017, č. 22, s. 793-79 11 PRAMENY (4): CENOVÉ MAPY • obecně závazné vyhlášky obcí • nepovinné • dnes už jen 7 měst a obcí; zrušeny mj. v Brně (do září 17) či Bílině (do listopadu 17) • pouze pro určení zjištěné ceny (blíže snímky č. 25 až 29) • NS 28 Cdo 4947/2015: „(obecně) slouží k oceňování stavebních pozemků na území obce či města převážně pro daňové účely a pro všechny ostatní případy, kdy je vyžadováno ocenění podle zvláštního předpisu, přičemž se v nich uvádějí jen ceny orientační (vycházející ze statistických údajů o cenách stavebních pozemků dosažených za předchozí období)“ MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 12 seznam viz Cenový věstník (nyní č. 16/2020 k 30. 9. 20) 1. Doubravčice (poslední aktualizace 2015) 2. Horoměřice (2018) 3. Most (2018) 4. Olomouc (2020) 5. Ostrava (2020) 6. Praha (2020) 7. Zlín (2019) 12 MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 13 NS 28 Cdo 4947/2015: ➢ „(obecně) slouží k oceňování stavebních pozemků na území obce či města převážně pro daňové účely a pro všechny ostatní případy, kdy je vyžadováno ocenění podle zvláštního předpisu, přičemž se v nich uvádějí jen ceny orientační (vycházející ze statistických údajů o cenách stavebních pozemků dosažených za předchozí období)“ 13 NENÍ MAPA JAKO MAPA MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 14 https://www.czechcrunch.cz/2020/02/verejne-dostupna-nejsou-otevrena-atlas-cen- zverejnil-data-o-cenach-nemovitosti-a-podle-katastru-porusil-zakon/ 14 HLAVNĚ § 2, 9, 10, 16b A 16c 15 MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 • https://www.sagit.cz/info/uz-ocenovani-majetku 15 PRAMENY (5): VYHLÁŠKA MZE • vyhláška č. 298/2014 Sb., o stanovení seznamu katastrálních území s přiřazenými průměrnými základními cenami zemědělských pozemků • poslední novela č. 318/2019 Sb. • § 17 zákona o dani z nemovitých věcí: „MZe v dohodě s MF upraví vyhláškou seznam k.ú. s přiřazenými průměrnými cenami pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů, a trvalých travních porostů odvozenými z bonitovaných půdně ekologických jednotek.“ • vážený aritmetický průměr základních cen zemědělských pozemků zjištěných podle rozložení BPEJ MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 16 16 MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 17 17 VYUŽITÍ VYHLÁŠKY Č. 298/2014 SB. • daň z nemovitosti (srov. § 5 zákona č. 338/1992 Sb.) • Základem daně u pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů je cena půdy zjištěná násobením skutečné výměry pozemku v m2 průměrnou cenou půdy stanovenou na 1 m2 ve vyhlášce vydané na základě zmocnění v § 17 tohoto zákona. • stanovení ceny zemědělského pozemku, není-li bonitován • též vcelku běžně ke stanovení pachtovného • běžně v metodikách obcí, krajů a státních institucí MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 18 18 RŮZNÉ CENY STEJNÉHO POLE 27 11,6 9,12 10 23,04 Zjištěná cena Cena dle vyhlášky č. 298/2014 Sb. "Obvyklá" cena dle www.farmy.cz "Obvyklá" cena dle www.cenaornepudy.cz Minimum Maximum 19MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 19 MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 325,65 Kč – cena zohledňující povolenou dálnici 1 000 Kč – první pole úspěšného zemědělce 9,24 Kč – zjištěná cena 150 Kč – obvyklá cena 5,62 Kč – nárok v KPÚ 10,06 Kč – směrná hodnota 20 140 až 160 Kč – tržní hodnota 20 NESMÍTE SI JE SPLÉST 21 21 Aplikační předpisy Odkazující na ZOM Stavební zákon Exekuční řád Zákon o SPÚ Zákon o majetku státu Odkazující na ZOM a zvláštní pravidla Zákon č. 416/2009 Sb. Pozemkové úpravy Zákon o vyvlastnění Vlastní druh ceny Občanský zákoník Zákon o majetku státu Zákon o obcích MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 22 22 CENAZJIŠTĚNÁ 23 23 CENA ZJIŠTĚNÁ Pojem • § 2 odst. 7 ZOM: „Cena určená podle tohoto zákona jinak než obvyklá cena, mimořádná cena nebo tržní hodnota, je cena zjištěná.“ • definice zavedena do zákona až novelou č. 303/2013 Sb., termín ale používán v literatuře a praxi již dříve • zjištěná podle oceňovací předpisu (tj. oceňovací vyhláška) • účinného k datu ocenění MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 24 24 ZMĚNY ZJIŠTĚNÉ CENY MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 25 151 70,09 70,14 33,52 45 30 0 20 40 60 80 100 120 140 160 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Změna vzorce Změna základní ceny 25 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ ZJIŠTĚNOU CENOU (2) Jak se určuje? • závazně určený postup • předpisem určený algoritmus výpočtu  subjektivní prvek minimalizován • zařazení pozemku • přirážky a srážky (také ve stanoveném rozmezí) • jednoznačný výsledek • vcelku snadná přezkoumatelnost výsledku MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 26 26 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ ZJIŠTĚNOU CENOU (3) MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 27 Přičtení ceny součástí pozemku Finalizace (dle výměry) Úprava základní ceny = srážky a přirážky Základní cena pro druh pozemku, resp. obec Druh pozemku = konkrétní § 1103170 + 82 125 = 1185295 Kč 1294,8 Kč/m2  852 m = 1103170 Kč 1245  1,04 = 1294,8 Kč/m2 1245 Kč/m2 Stavební = § 4 odst. 2 OV 27 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ ZJIŠTĚNOU CENOU (4) Vztah k tržnímu ocenění je náhodný MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 28 20 12 80 250 2000 30 8 42 350 1500 MORAVSKÝ PÍSEK: ZEMĚDĚLSKÝ HORNÍ ČERMNÁ: ZEMĚDĚLSKÝ TUŘANY: ZEMĚDĚLSKÝ OTICE: VÝROBA OLOMOUC: STAVEBNÍ Obvyklá cena Zjištěnácena výsledek není pro hodnotitele fakticky podstatný (je téměř neovlivnitelný) Důvodová zpráva MF k oceňovací vyhlášce – vzor: ➢ Stejně tak jako předcházející oceňovací předpisy respektuje navrhovaná vyhláška přibližování ceny zjištěné nemovitých věcí k cenám sjednaným. Z tohoto důvodu Ministerstvo financí provádí každoročně analýzy údajů z prodejů nemovitých věcí a na základě výsledků z těchto analýz jsou provedeny úpravy stávajícího ocenění. ➢ ... reaguje na aktuální vývoj na trhu ... ➢ ... zohledňuje připomínky vznesené odbornou veřejností s ohledem na znalosti místních podmínek a používání tohoto právního předpisu v praxi, jsou-li opodstatněné nebo přínosné pro objektivitu určovaných cen .... 28 TRŽNÍ CENA: CENOVÉ ÚDAJE Podmínka ocenění obvyklou cenou 29 29 TRŽNÍ CENA • Skutečně realizovaná částka při prodeji, většinou je to cena sjednaná mezi dvěma nezávislými subjekty na volném trhu uvedená v kupní smlouvě, případně na prodejním dokladu o zaplacení. • Na rozdíl od obvyklé ceny se do ní mohou promítnout zvláštní vlivy. • In: Komentář MFČR k určování obvyklé ceny, 2014, s. 4. MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 30 https://www.mfcr.cz/cs/verejny-sektor/ocenovani-majetku/komentare https://www.uzsvm.cz/poskytnute-informace-307-0-85/201950-zadost-o-poskytnuti- vyhodnoceni-pruzkumu-realitniho-trhu-v-oblasti-admin-135995/ „Kupní cena (bez dalšího) ještě nevypovídá o obvyklé ceně převáděné nemovitého majetku (kupní smlouva totiž může vyjadřovat i tzv. cenu zvláštní obliby, která se tak může značně odchylovat od obvyklé ceny nemovitosti, případně kupní cena může zohledňovat i jiné aspekty spoluurčují její výši, a může tak být oproti ceně obvyklé nižší anebo naopak vyšší).“ 30 Cdo 4822/2017 30 PŘÍKLADY MIMOŘÁDNÝCH CEN MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 31 Zvláštní obliba Garáž, kde vznikl Google Osobní poměry Prodává děda vnukovi • „Mimořádná cena věci se stanoví, má-li se její hodnota nahradit, s přihlédnutím ke zvláštním poměrům nebo ke zvláštní oblibě vyvolané náhodnými vlastnostmi věci.“ § 492 NOZ • „Mimořádnou cenou se rozumí cena, do jejíž výše se promítly mimořádné okolnosti trhu, osobní poměry prodávajícího nebo kupujícího nebo vliv zvláštní obliby.“§ 2 odst. 2 ZOM • použití: Poškodil-li škůdce věc ze svévole nebo škodolibosti, nahradí poškozenému cenu zvláštní obliby.§ 2969 odst. 2 NOZ • mimořádná cena: prodej nemovitosti ve veřejné dražbě v rámci exekučního řízení (II. ÚS 3588/14; IV. ÚS 2939/14) 31 KUPNÍ CENA: VYPOVÍDACÍ SCHOPNOST • Byly-li v posudku mimo jiné zohledněny i ceny, za něž své pozemky nabyla žalobkyně od příbuzných, není ani tato skutečnost důvodem pro zpochybnění správnosti posudku, jelikož subjektivní faktor se může promítnout do jakýchkoliv kupních cen a nelze bez dalšího tyto údaje vyloučit z podkladů potřebných pro navazující výpočty, přičemž relevantnost jednotlivých údajů pro následný výpočet je věcí odborného posouzení, do kterého soudu nepřísluší zasahovat. • NS 28 Cdo 1568/2010 MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 32 32 CENOVÉ ÚDAJE • Katastr je zdrojem informací, které slouží mj. k oceňování nemovitostí (§ 1 KatZ) • nelze je získat podle zákona č. 106/1999 Sb.: srov. MS PHA 11 A 94/2015-27 • teoreticky od 1. 1. 2014; prakticky později (dálkovým přístupem od 2016); dnes bezproblémový přístup • je nutné prokázat svou totožnost (tj. stejně jako při poskytování údajů ze sbírky listin) MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 33 33 CENOVÉ ÚDAJE (2) MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 34 34 VYUŽITÍ CENOVÉHO ÚDAJE MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 35 35 INFORMACE Z KUPNÍ SMLOUVY • KatV: Cenový údaj se vede pro skupinu nemovitostí, které byly nabyty • a) na základě téže kupní smlouvy, nebo • b) společně za jednu cenu podle ustanovení o výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí, ve veřejné dražbě podle zákona o veřejných dražbách, v dražbě provedené soudním exekutorem podle exekučního řádu nebo správcem daně podle daňového řádu. MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 36 36 CENOVÉ ÚDAJE: DOSTUPNOST Proč nejsou k dispozici údaje o prodejích srovnatelných nemovitostí? • pozemek prodán jako součást většího celku • trh s některými druhy nemovitostí neexistuje • transakce proběhla v jiném časovém období • nedostupná data (teoreticky ale jen období před 2014) MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 37 37 CENOVÉ ÚDAJE NĚKDY NEJSOU 38 MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 38 OBVYKLÁ CENA … by byla dosažena … 39 39 OBVYKLÁ CENA DLE § 2 ODST. 1 ZOM Definice • Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. • Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 40 40 OBVYKLÁ CENA DLE SOUKROMÉHO PRÁVA Vymezení • všechny předpisy ukládající použití obvyklé ceny bez odkazu na zákon o oceňování • srov. např. § 492 NOZ „Cena věci se určí jako cena obvyklá, ledaže je něco jiného ujednáno nebo stanoveno zákonem.“ • pojmové znaky utváří judikatura či literatura – podle účelu (kontextu) • často je za výstižnou považována definice v ZOM • obvyklá (za běžných okolností) – objektivně zjištěná • nikoliv subjektivní vlivy (srov. např. 28 Cdo 4930/2009) MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 41 • tržní cena: daná nabídkou a poptávkou; zohledňuje prodejnost (až označení tržní hodnota – NS 22 Cdo 4640/2009) 41 ZPŮSOB URČENÍ OBVYKLÉ CENY • „Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu majetku nebo služby a určí se ze sjednaných cen porovnáním.“ • porovnávací metoda výslovně uvedena až v definici novelou č. 303/2013 Sb. • použití sjednaných cen až v novele č. 237/2020 Sb. • v praxi bylo za nejvhodnější (až jedinou) metodu považováno již dříve: podle cen realizovaných prodejů pozemků (tj. na základě analýzy realizovaných kupních smluv) a jejich statistického vyhodnocení (NS 21 Cdo 1029/2019) MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 42 42 ZPŮSOB URČENÍ OBVYKLÉ CENY (3) Další pravidla • ke dni ocenění • může být určována i k minulému datu • platnost ocenění ( blíže dále) • v tuzemsku: nelze srovnávat prodeje v zahraničí • byť mohou představovat substitut • naopak tržní hodnota ( blíže dále) • výběr srovnatelných pozemků MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 43 43 PLATNOST OCENĚNÍ MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 44 118,6 127,1 132,2 142,6 149,5 151,8 103,1 104,8 106,1 108,6 114,2 119,1 191,1 255,6 275,6 311,1 340 393,3 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Index pozemky Index RD Index zemědělská půda • „Jestliže z obsahu spisu nevyplývaly žádné skutečnosti, z nichž by bylo možno usuzovat na změny v cenách nemovitých věcí, nelze vytýkat odvolacímu soudu nesprávné právní posouzení věci, jestliže vzal za základ při určení výše přiměřené náhrady znalecký posudek vypracovaný před jedním rokem“ (NS 22 Cdo 2437/2012, NS 22 Cdo 5180/2016) • zjištěná cena k době přibližně jeden rok před vydáním rozhodnutí není na závadu a že ocenění „k době vypořádání“ není pochopitelně možné brát doslovně (NS 22 Cdo 4932/2015) 44 METODA PŘÍMÉHO POROVNÁNÍ Oceňovaný pozemek Srovnávací pozemek č. 1 Srovnávací pozemek č. 2 Srovnávací pozemek č. 3 Srovnávací pozemek č. 4 Srovnávací pozemek č. X MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 45 45 METODA NEPŘÍMÉHO POROVNÁNÍ Standardní pozemek Srovnávací pozemek č. 1 Srovnávací pozemek č. 2 Srovnávací pozemek č. 3 Srovnávací pozemek č. 4 Srovnávací pozemek č. X MP705Zk Pozemkovéprávo: přednáška č. 5 - podzim2020 46 Oceňovaný pozemek 46 POROVNÁVACÍ METODA • podmínkou je dostatečně aktivní trh (viz výše) • je nutné podrobně vymezit dílčí trh s nemovitostí, která je předmětem ocenění a porovnávat pouze substituty • je nutné porovnávané nemovitosti upravovat koeficienty odlišnosti • je nutné vylučovat extrémní hodnoty • posoudit individuálně MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 47 • „Hodnotu pozemku neurčuje administrativní velikost obce, ale její poloha, dopravní dostupnost od velkého města, občanská vybavenost apod., které jsou na takovém administrativním aktu zcela nezávislé.“ (IV. ÚS 1088/12) • „Lze-li pozemek podle veřejného práva užívat jen k určitým účelům a takové omezení má vliv na výši obvyklého nájemného, nelze stanovit vyšší náhradu za bezdůvodné obohacení, než která odpovídá veřejným právem dovolenému způsobu užívání.“ (NS 28 Cdo 1332/2012) 47 KOEFICIENTY ODLIŠNOSTI: PŘÍKLAD MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 48 48 OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ OBVYKLOU CENOU MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 49 Vyhodnocení souboru cen a určení obvyklé ceny pozemku Úprava sjednaných cen podle rozdílů mezi pozemky Vyhledání cen obdobných pozemků Co ovlivňuje cenu pozemku? 1550 Kč/m2 = 1 320 600 Kč 1500, 1600, 1700, 1400 Kč/m2 1500, 1700, 1650, 1500 Kč/m2 Možnost výstavby RD na kraji krajského města 49 PŘÍKLAD: SPOLUVLASTNICKÝ PODÍL • Snížení ceny z důvodu spoluvlastnictví by snad mohlo mít vliv na obvyklou cenu nemovitosti a její prodejnost za situace trvajícího spoluvlastnictví, např. při prodeji spoluvlastnického podílu. (NS 22 Cdo 2281/2003) • ... bez vlivu na určení ceny (podílu – pozn.) pak nemusí být ani úroveň vzájemných vztahů podílových spoluvlastníků“ (NS 22 Cdo 976/2011) • při vypořádání spoluvlastnictví se vychází z podílu ceny, za niž by bylo reálně možno prodat celou věc, nikoliv cenu, za níž by bylo možno prodat příslušný spoluvlastnický podíl (NS 22 Cdo 2908/2015) MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 50 ▪ přiměřenou náhradu ve smyslu § 142 odst. 1 OZ64 (dnes § 1147 OZ) je nutno chápat jako hodnotový ekvivalent, vyjádřený v penězích, umožňující podle místních podmínek obstarání obdobné věci, jakou představoval podíl spoluvlastníka, přisouzený ostatním spoluvlastníkům. Přiměřená náhrada musí vyjadřovat cenu, závislou nejen na konstrukci a vybavení, ale i na poptávce a nabídce v daném čase. Za takovou nelze považovat náhradu, vycházející jen z ceny zjištěné podle předpisu o oceňování nemovitostí - je tedy určující cena obvyklá. 22 Cdo 1456/2011 ▪ Cenu spoluvlastnického podílu zjevně může ovlivnit i okolnost, zda se po nabytí takového podílu se stává nabyvatel většinovým podílovým spoluvlastníkem, jenž má možnost rozhodovat o hospodaření se společnou věcí na základě principu tzv. majority ... NS 22 Cdo 2110/2014; + pozor na účel ocenění ▪ znalec bral do úvahy setiny procenta (takto přesně nelze vliv právní závady na cenu domu odhadnout) - NS 22 Cdo 367/2013 50 VÝSLEDEK OCENĚNÍ • Nelze přehlížet, že v řadě oborů, oceňování podniků nevyjímaje, lze v souladu s pravidly daného oboru dospět k rozdílným výsledkům, v závislosti na tom, k jakému z konkurujících (obhajitelných) názorů na řešení té které dílčí otázky se konkrétní znalec přikloní. Je-li znalcem zvolené řešení v souladu s aktuálními a obecně uznávanými pravidly daného oboru, pak znalec postupoval při řešení dané (dílčí) otázky řádně, a to bez ohledu na to, zda (taktéž v souladu s aktuálními a obecně uznávanými pravidly daného oboru) lze úspěšně obhájit i řešení jiné (vedoucí k odlišnému výsledku). • 29 Cdo 4803/2016 MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 51 § 2 odst. 5 ZOM ve znění od 1. 1. 2021 Určení obvyklé ceny a tržní hodnoty a postup při tomto určení musejí být z ocenění zřejmé, jejich použití, včetně použitých údajů, musí být odůvodněno a odpovídat druhu předmětu ocenění, účelu ocenění a dostupnosti objektivních dat využitelných pro ocenění. Podrobnosti k určení obvyklé ceny a tržní hodnoty stanoví vyhláška. § 28 zákona o znalcích, znaleckých kancelářích a znaleckých ústavech ve znění od 1. 1. 2021 Podaný znalecký posudek musí být úplný, pravdivý a přezkoumatelný. Znalecký posudek musí být kromě odůvodněných případů zpracován v souladu s obecně uznávanými postupy a standardy daného oboru a odvětví. 51 ZPŮSOB URČENÍ OBVYKLÉ CENY Odborný odhad Ze sjednaných cen Rozmezí Není přesně měřitelná MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 52 52 ATYPICKÁ NEMOVITOST MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 53 • 62 Af 21/2015 – 157 • Předně oceňované a porovnávané nemovitosti musí být skutečně srovnatelné, tzn., měly by být tedy podobné zejména co do rozsahu, kvality a užitku. Dále by pak porovnávané ceny měly být poměrně aktuální, porovnávaní cen musí probíhat ve stejných podmínkách co do účastníků obchodu, příslušného segmentu trhu a rozsahu oblasti, v níž nemovitost působí apod. • Pokud je podle soudu cenou obvyklou cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění, nelze v daném případě, kdy mají být oceněny nemovitosti tvořící výraznou část brněnského automotodromu světového významu, cenu obvyklou stanovit. • Specifické vlastnosti a charakter převáděných nemovitostí (podstatná část automotodromu) neumožňují stanovení ceny obvyklé (tržní), neboť (jak ostatně uvádí i znalec žalobce) takové nemovitosti jsou prakticky neprodejné a nikdy se podobný prodej v České republice nerealizoval. • Opak nevyplynul ani z výslechu znalce Ing. H., který navíc připustil, že by cenu obvyklou dokázal stanovit téměř u každé nemovitosti, případně souboru nemovitostí. Takový závěr je podle soudu rozporný se smyslem institutu obvyklé ceny, jakožto ceny, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. 53 NÁHRADNÍ METODY • rozšíření lokality (30 Cdo 463/2014; 30 Co 319/2004 MS Praha) či časového období • srovnání na základě dat z inzerce (30 Cdo 463/2014) • mlčky ztotožnit tržní hodnotu s obvyklou cenou („prakticky identický pojem“; bod 2.1.3 S1B ON-1 VŠE-IOM) • konstatovat, že cenu nelze stanovit  změnit úkol, umožňuje-li zákon (!) • konstatovat, že cenu nelze stanovit  úvaha soudu dle § 136 OSŘ • použít cenu zjištěnou (srov. návrh novely zákona č. 416/2009 Sb.) • jiná vhodná metoda (standard ČBA: „vše je porovnání“) MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 54 • 28 Cdo 1491/2018 USNESENÍ - Jiný závěr se nepodává ani z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 1. 10. 2013, sp. zn. 28 Cdo 946/2013, citovaného dovolateli, v němž bylo za konkrétních skutkových okolností vyloženo, že s ohledem na deformaci tržního prostředí není k zjištění výše obvyklého nájmu možné využít srovnávací metodu, která však není jedinou metodou ke zjištění ceny obvyklé. • obohacení provedením stavebních prací (fasáda domu) • Kdyby nebylo v důsledku absence relevantního trhu možno zjistit cenu obvyklou (což zřejmě nelze vyloučit, zejména pro dobu minulou), odpovídala by zadání znaleckého posudku (a též ustálené judikatuře Ústavního soudu a Nejvyššího soudu, resp. principu spravedlivého vypořádání, z něhož tato judikatura vychází) volba takové metody ocenění, která pokud možno co nejvíce zohlední tržní vlivy. ... Posoudit, zda jím zvolená metoda obstojí, soudu nepřísluší ... (NS 32 Cdo 5698/2016) 54 NÁHRADNÍ METODA OD 2021 • V odůvodněných případech, kdy nelze obvyklou cenu určit, oceňuje se majetek a služba tržní hodnotou, pokud zvláštní právní předpis nestanoví jinak. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na tržní hodnotu vliv. Důvody pro neurčení obvyklé ceny musejí být v ocenění uvedeny. • § 2 odst. 3 ZOM MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 55 55 TRŽNÍ HODNOTA 56 56 DEFINICE TRŽNÍ HODNOTY • Tržní hodnotou se pro účely tohoto zákona rozumí odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím, a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni. Principem tržního odstupu se pro účely tohoto zákona rozumí, že účastníci směny jsou osobami, které mezi sebou nemají žádný zvláštní vzájemný vztah a jednají vzájemně nezávisle. MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 57 57 DEFINICE TRŽNÍ HODNOTY • Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by bylo možné k datu ocenění posuzovaný majetek směnit mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nezávislé transakci a po uskutečnění náležitého marketingu, přičemž každá ze stran jedná informovaně, obezřetně a bez donucení. • čl. 2.1.1 S1B ON-1 VŠE-IOM (pro Nový OZ) • dle IVS, EVS MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 58 58 ZPŮSOB URČENÍ TRŽNÍ HODNOTY POZEMKU Návrh § 1b oceňovací vyhlášky • ... se určuje zpravidla na základě výběru z více způsobů oceňování, a to zejména způsobu porovnávacího, výnosového nebo nákladového. • Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění se zohledňují tržní rizika a předpokládaný vývoj na dílčím či lokálním trhu, na kterém by byl obchodován. • Při určení tržní hodnoty předmětu ocenění se přihlíží k možnosti jeho nejvyššího a nejlepšího využití, které je ke dni ocenění možné, fyzicky dosažitelné, právně přípustné a ekonomicky proveditelné. MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 59 59 ZPŮSOB URČENÍ TRŽNÍ HODNOTY Odborný odhad Rozmezí Není přesně měřitelná MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 60 60 PŘEHLED 61 61 DRUHY CEN: ZÁKLADNÍ PŘEHLED Natržním principu • obvyklá cena: § 2/6 ZOC • obvyklá cena: § 2/1 ZOM • obvyklá cena: mj. § 492 OZ • tržní hodnota: IVS/EVS • tržní hodnota: § 2 odst. 4 ZOM • tržní cena Nanetržním principu • cena zjištěná • mimořádná cena MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 62 62 POUŽITÍ JEDNOTLIVÝCH CEN (2) Přehled Obvyklá cena • v zásadě vždy • vypořádání spoluvlastnictví, náhrady škod atd. • prodej pozemků ČR • náhrada za vyvlastnění • prodej pozemků SPÚ • veřejné dražby • předkupní právo dle § 101 StZ atd. Zjištěná cena • daňové účely • nákup pozemků ČR • náhrada za vyvlastnění • prodej pozemků SPÚ • pozemkové úpravy • rozhodnutím/dohodou MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 63 • jednoznačný trend = omezené použití zjištěné ceny • požadavky na standardizaci ocenění (nejen) věcných břemen 63 OCEŇOVÁNÍ VE ZVLÁŠTNÍCH PŘÍPADECH • oceňování pro účely vyvlastnění • nepřihlíží se ke zhodnocení/znehodnocení účelem vyvlastnění • blíže viz přednáška č. 8 Zvláštnosti nabývání vlastnického práva k pozemku II.: vyvlastňování pozemků • oceňování v řízení o pozemkových úpravách • blíže viz přednáška č. 10 Pozemkové úpravy MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 64 64 OBVYKLÉ NÁJEMNÉ Základ pro jiná ocenění 65MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 65 OBVYKLÉ NÁJEMNÉ • „Obvyklým (tržní) nájemným je třeba chápat, jak vyplývá i z § 2 ZOM částku, kterou by bylo nutné vynaložit při užívání stejného, popř. obdobného majetku v obvyklém obchodním styku. V tomto směru obvyklé nájemné představuje hodnotu udávanou střetem nabídky a poptávky ohledně takové věci, služby či práva na relevantním trhu, tj. v daném místě a čase.“ • NS 28 Cdo 4022/2011 • pravidla v zásadě identická jako při určování obvyklé ceny pozemku MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 66 „Částka má odpovídat výši nájemného obvyklé v daném místě a čase bez ohledu na to, kdo nemovitost užívá. Není proto možné zohledňovat skutečnost, že je to právě vlastník stavby, stojící na pozemku, kdo pozemek užívá.“ NS 28 Cdo 4930/2009 Cenová regulace: také přednáška č. 6 V případě, že na předmět obohacení dopadá cenová regulace, nemůže peněžitá náhrada překročit částku nejvýše přípustnou dle cenových předpisů. NS 28 Cdo 2973/2013 Lze sice obecně předpokládat, že účelem zavedení cenové regulace maximální cenou bylo administrativní snížení cen pod jejich tržní úroveň. Uvedené ovšem bez dalšího neznamená, že v konkrétním případě nemůže být obvyklá cena nižší než cena regulovaná. NS 28 Cdo 1425/2012 66 SIMULOVANÉ NÁJEMNÉ (2) • Odvozením z obvyklé ceny nemovité věci • při zjišťování výše obvyklého nájemného musí sledovat ocenění užívacího práva a nikoliv užívané věci, byť sama hodnota užívané věci může být relevantním kritériem při hodnocení přiměřenosti zjištěné výše obvyklého nájemného (NS 28 Cdo 1526/2009) • je legitimní, aby znalec stanovil obvyklou cenu nájemného určitým (správně určeným) procentem z obvyklé kupní ceny užívané věci (NS 28 Cdo 337/2011) MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 67 • dostatečně vypořádali s tím, že nebylo reálně možné v daném případě zajistit dostatečný vzorek obdobných pozemků pro srovnání, a proč tedy zvolili pro určení výše obvyklého nájemného jimi použitou metodu ocenění • NS 28 Cdo 3138/2012 • pokud reálně není možné v daném případě zajistit dostatečný vzorek obdobných pozemků, je na znalci, aby se s uvedenou situací po odborné stránce vypořádal, resp. na soudu, aby zmíněné faktory zohlednil ve svých úvahách • NS 28 Cdo 900/2012 67 OCEŇOVÁNÍ SLUŽEBNOSTÍ 68 68 DRUHY CEN SLUŽEBNOSTÍ Obvyklá cena • respektovat definici obvyklé ceny • velké množství různých postupů s různými výsledky • ! stanovení ceny služebnosti je věcí skutkovou, stanovení kritérií pro určení ceny věcí právní Zjištěná cena • výpočet dle § 16b ZOM • závazný způsob výpočtu • komentář MF ČR k oceňování věcných břemen MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 69 1. I u služebnosti se rozlišuje obvyklá cena (resp. tržní hodnota) a zjištěná cena služebnosti (tj. určená podle cenového předpisu). Na to nelze zapomínat. 2. Od ceny služebnosti je třeba rozlišovat náhradu či plnění, které stanoví soud či správní úřad, neboť ten může zohlednit i jiná kritéria. • NS 28 Cdo 5820/2016: Nejvyšší soud setrvale akcentuje, že určení přiměřené kompenzace za restrikci vlastnického práva podle čl. 11 odst. 4 Listiny nepředstavuje otázku skutkovou, nýbrž otázku právní (viz NS 22 Cdo 3012/2012), jejíž řešení znalci nepřísluší, neboť právní posouzení věci náleží výhradně soudu. Náhrada za omezení vlastnického práva má být stanovena na základě úvahy soudu zohledňující veškeré konkrétní okolnosti případu, kupříkladu intenzitu restrikce, délku jejího trvání, podmínky nabytí zatíženého pozemku, skutečnost, zda již v době převodu vlastnického práva dotčená limitace oprávnění vlastníka existovala (srov. přiměřeně NS 22 Cdo 1022/2014), jakož i předpokládaný vliv příslušného omezení na tržní cenu nemovitosti. Pakliže tedy soudy obou instancí shledaly, že zákonem daná limitace vlastnického práva žalobce je takové intenzity, že si zasluhuje poskytnutí peněžité kompenzace, bylo namístě, aby v návaznosti na zjištěné okolnosti uvážily přiléhavý způsob její kvantifikace, přičemž v rámci těchto svých vývodů mohou coby východisko uplatnit též znalecké posouzení hodnoty pozemků či zjištění obvyklého nájemného. 69 POUŽITÍ CEN SLUŽEBNOSTÍ MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 70 CENA ZJIŠTĚNÁ • daňové účely (daň z příjmů) • pozemkové úpravy • náhrada za vyvlastnění • rozhodnutím/dohodou • § 2f zákona č. 416/2009 • § 104 zákona č. 127/2005 • § 96 energetického zákona CENA OBVYKLÁ • při vzniku břemene smlouvou • bankovní sektor • zřízení práva cesty atd. • náhrada za vyvlastnění (stále ale diskuze) Příklad znění: § 104 zákona č. 127/2005 Sb.: Pro zajištění výkonu oprávnění uvedených v odstavcích 1 a 2 uzavře podnikatel zajišťující veřejnou komunikační síť s vlastníkem dotčené nemovitosti ... po ukončení výstavby a zaměření polohy vedení smlouvu o zřízení služebnosti ke skutečně dotčené části nemovitosti. Na návrh podnikatele zajišťujícího veřejnou komunikační síť je možno k zajištění výkonu oprávnění uvedených v odstavcích 1 a 2 s vlastníkem dotčené nemovitosti uzavřít i jinou písemnou smlouvu. ... Maximální výše jednorázové náhrady za zřízení služebnosti se stanoví podle zákona upravujícího oceňování majetku. 70 PŘÍKLAD OMEZENÍ SLUŽEBNOSTÍ Malá až zanedbatelná: v ocenění se nezohlední ... MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 71 Zdroj: https://pxhere.com/cs/photo/506606 71 PŘÍKLAD OMEZENÍ SLUŽEBNOSTÍ ... i když uživatel pozemku musí být opatrný, aby dostál omezení ze služebnosti MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 72 • Zdroj: http://www.orlickytydenik.cz/traktor-narazil-do-sloupu-vysokeho-napeti/ • Pro zájemce a pro uvědomění si omezení konkrétní příklady zde: https://www.agrotec.cz/aktuality/bezpecnost-pri-praci-v-okoli-elektrickych-vedeni • Jelikož jsou ovšem „dráty“ téměř na každém poli, tak při vlastním ocenění zpravidla není dnes zohledňováno. 72 PŘÍKLAD OMEZENÍ SLUŽEBNOSTÍ Velké omezení: nižší stromy oproti běžnému stavu. Je třeba v ceně služebnosti zohlednit MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 73 Zdroj: https://www.cezdistribuce.cz/cs/pro-media/tiskove-zpravy/6659.html 73 PŘÍKLAD JINÝCH OMEZENÍ Pokud údržba vedení trvá např. celý květen a červen a zemědělec nemůže hospodařit. V ceně služebnosti však toto omezení nelze zohlednit! Jde o samostatný nárok. MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 74 Zdroj obrázků: https://www.cezdistribuce.cz/cs/pro-media/tiskove-zpravy/279.html Majetkovou újmou, vzniklou v důsledku výkonu konkrétních oprávnění uvedených v § 59 odst. 1 písm. f) EnergZ, kam patří i opravy a rekonstrukce zařízení, je jen ta újma, resp. omezení, která jde nad rámec samotné existence legálního věcného břemene. Tak např. není takovou újmou to, že v důsledku existence plynovodu nelze pozemek zastavět; naopak o újmu jde, nemůže-li vlastník v důsledku stavebních rekonstrukčních prací pěstovat na pozemku plodiny, které tam do té doby pěstoval. (NS 22 Cdo 333/2013) 74 PŘÍKLAD ŠKODY Při opravě vedení může dojít k poškození pozemku (půdy). V ceně služebnosti však toto omezení nelze zohlednit! Jde o samostatný nárokMP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 75 Zdroj: https://www.idnes.cz/plzen/zpravy/zemedelci-pustili-energetiky-na-sva-pole- ted-je-to-pro-ne-hruzny-sen.A110207_141609_plzen-zpravy_alt/foto 75 SHRNUTÍ Je třeba tedy důsledně rozlišovat mezi jednotlivými nároky Cena služebnosti Náhrada za omezení v ochranném pásmu Nárok za omezení v obvyklém užívání při využití oprávnění provozovatelem Náhrada způsobené majetkové újmy MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 76 1. Prezentace se zabývá pouze oceněním služebností, třebaže stejné principy lze použít i pro určení výše dalších nároků (zejména újmy za omezení ochranným pásmem a újmy v souvislosti se zákonnými věcnými břemeny). 2. Příklad: služebnost inženýrské sítě • cena služebnosti 5 000 Kč (jednorázově, při zřízení v roce 2020) • náhrada za omezení v ochranném pásmu (podle posouzení soudu – např. 15 000 za nemožnost mít na pozemku porost – po soudním sporu v 2022) • náhrada za nemožnost pozemek užívat v červenci 2035 při opravě vedení (1000 Kč na základě požadavku vlastníka uplatněného v zákonné lhůtě) • škoda – nikdy, protože vůbec nevznikla 76 ROZDĚLENÍ SLUŽEBNOSTÍ: VLIV NA OCENĚNÍ • podle osoby oprávněné • in personam – zřízena ve prospěch konkrétní osoby • in rem – oprávněným je vlastník panujícího pozemku • podle délky trvání • na dobu určitou • na dobu neurčitou • podle předmětu • něco strpět (např. umístění inženýrské sítě, přechod přes pozemek) • něčeho se zdržet (např. růstu stromu nad určitou výšku) MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 77 • Klíčové je zejména trvání služebnosti a to jakým způsobem omezuje vlastníka pozemku. 77 VÝCHODISKA PRO OCEŇOVÁNÍ • k realizaci užitné hodnoty služebnosti dochází pouhým strpěním nebo zdržením se •  prospěch z toho, že vlastník je omezen ve své činnosti = užitek oprávněného •  věcná a právní závada na věci = újma povinného • znehodnocuje pozemek; nemusí však vždy • zohledňuje se dnes pouze při ocenění služebnosti obvyklou cenou MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 78 78 POSTUP PŘI OCENĚNÍ 79 Zjištění obsahu služebnosti Určení rozsahu služebnosti Určení obvyklého ročního užitku (újmy) Výpočet MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 79 OBSAH A ROZSAH SLUŽEBNOSTI MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 80 Rozsah služebnosti v m2 Typ služebnosti: určuje užitek i omezení Druh pozemku: určuje výši užitku i případné omezení Plné znění smlouvy je dostupné zde: https://smlouvy.gov.cz/smlouva/soubor/4875594/Pvbis01_Vecne_bremeno_inzenyrska _sit_telek_vedeni.pdf. 80 OBSAH A ROZSAH SLUŽEBNOSTI (2) MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 81 Zákonná věcná břemena: neoceňují se (samostatné nároky: viz výše) Doba trvání: ovlivňuje výpočet zjištěné i obvyklé ceny 81 URČENÍ UŽITKU OPRÁVNĚNÉHO • zpravidla ztotožněn s nájemným • v praxi není příliš rozlišováno nájemné/pachtovné • nájemné musí odpovídat způsobu užití pozemku • nezbytné správně určit druh pozemku • podíl na užívání povinného a oprávněného: př. právo cesty • spíše omezení, je-li využití oprávněným jiné než skutečný způsob využití pozemku: př. právo chůze přes zahradu, inženýrské sítě • také zisk z úrody, cena vody, náklady na oporu stavby, produkce dřeva apod.. závisí na typu služebnosti MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 82 82 NÁKLADY NA ZACHOVÁNÍ A OPRAVY • náklady má hradit oprávněný, není-li jiná dohoda • povinný poměrně přispívá, užívá-li pozemek také • typicky u služebnosti cesty: zjišťována četnost a způsob využití • u pozemků často není údržba nutná nebo jsou náklady (např. daň z nemovitosti) zanedbatelné • výjimkou je např. povinnost udržovat porosty pod vedením v určité výšce (neučiní-li tak vlastník, činí tak provozovatelé vedení) MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 83 83 ZJIŠTĚNÁ CENA: PŘÍKLAD VÝPOČTU DO 2021 Identická služebnost jako výše. Vstupní informace • pozemek užíván jako zemědělský • není tedy stavební • tj. obvyklé nájemné za zemědělskou půdu • uvažováno 3 400 Kč/ha/ročně, • tj. 0,34 Kč/m2 • služebnost na dobu neurčitou • služebnost in rem Výpočet MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 84 Užitek na m2 0,34 Kč Počet let trvání (neurčito) x 5 Cena za m2 1,70 Kč Výměra 880 m2 Cena služebnosti 1 496 Kč Zaokrouhlení (§ 50) 1 500 Kč Pravidla pro ocenění A. in rem  roční užitek x doba nejvíce 5 let B. in personam  roční užitek x doba je-li na dobu života oprávněného tak 10 C. nelze-li stanovit roční užitek, tak 10 000 Kč např. přístup přes pozemek pro nutné opravy - není možné určit četnost dle MF i právo čerpání vody ze studny kvůli potížím se stanovením množství odebrané vody; zahrnuje i právo přístupu Varianta plného ztotožnění ročního užitku s pachtovným • HANÁK, J., KUHROVÁ, K., SEDLÁČEK, J. Oceňování služebností: teorie a praxe. Praha: Wolters Kluwer, 2018, s. 132. BRADÁČ, A. a kol. Věcná břemena od A do Z. Praha: Linde, 2009, s. 234 a 235. • Údaj o pachtovném. Zpráva o stavu zemědělství ČR za rok 2018 – s. 129 (průměrné pachtovné pro ČR) 84 ZJIŠTĚNÁ CENA: PŘÍKLAD VÝPOČTU DO 2021 Varianta dle Asociace znalců a odhadců Vstupní informace • pozemek užíván jako zemědělský • není tedy stavební • tj. obvyklé nájemné za zemědělskou půdu • uvažováno 3 400 Kč/ha/ročně, • korekce 0,2 • tj. 0,07 Kč/m2 • služebnost na dobu neurčitou • služebnost in rem Výpočet MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 85 Užitek na m2 0,07 Kč Počet let trvání (neurčito) x 5 Cena za m2 0,35 kč Výměra 880 m2 Cena služebnosti 308 kč Zaokrouhlení (§ 50) 310 Kč Varianta korekce výše užitku z důvodu spoluužívání • vychází z úvahy, že pozemek užívá jak oprávněný z věcného břemene, tak jeho vlastník • postup dle znaleckého standardu Asociace znalců a odhadců č. 10. Obvyklá cena služebnosti zřízení, vedení a provozování inženýrských sítí. Dostupné z: http://www.azoposn.cz/domains/azo- posn.cz/doku.php?id=znalecke_standardy:start. • údaj o pachtovném. Zpráva o stavu zemědělství ČR za rok 2018 – s. 129 (průměrné pachtovné pro ČR) • výpočet je triviální: roční užitek se násobí číslem do výše 5. Problematické může být určení výše užitku. 85 NOVÉ ZNĚNÍ § 16b (1) Věcné břemeno se oceňuje výnosovým způsobem na základě ročního užitku při zohlednění doby jeho trvání nebo pevnou částkou, nelze-li určit roční užitek z věcného břemene. (2) U služebnosti se v ročním užitku zohledňuje míra omezení užívání nemovité věci. (5) Způsob členění věcných břemen podle výpočtu jejich ocenění, postup výpočtu ceny věcného břemene, způsob určení ročního užitku a míry kapitalizace podle druhu věcného břemene a zatížené nemovité věci a výši pevné částky stanoví vyhláška MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 86 86 ZMĚNY OD 2021 • Způsob členění věcných břemen podle výpočtu jejich ocenění, postup výpočtu ceny věcného břemene, způsob určení ročního užitku a míry kapitalizace podle druhu věcného břemene a zatížené nemovité věci, a výši pevné částky stanoví vyhláška. • princip ocenění však zřejmě zůstane stejný jako dnes • vysvětlení: pokud bude přikázáno ocenění tzv. věčnou rentou (ukázka dále), tak i dnešní postup dle § 16b je také takový výpočet při míře kapitalizace 20 % - můžete zkusit hodnoty dosadit do příkladu na č. 47 MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 87 87 ZJIŠTĚNÁ CENA: PŘÍKLAD VÝPOČTU DO 2021 Dle mého názoru převažující způsob výpočtu Vstupní informace • pozemek užíván jako zemědělský • není tedy stavební • tj. obvyklé nájemné za zemědělskou půdu • uvažováno 3 400 Kč/ha/ročně, • tj. 0,34 Kč/m2 • služebnost na dobu neurčitou • služebnost in rem Výpočet MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 88 Užitek na m2 0,34 Kč Koeficient míry užitku 1,00 Užitek po zohlednění nákladů 0,34 Kč Výpočet (míra kapitalizace 10 %) x 10 Výměra 880 m2 Zaokrouhlení (§ 50) 2 990 Kč Pravidla pro ocenění A. in rem  roční užitek x doba nejvíce 5 let B. in personam  roční užitek x doba je-li na dobu života oprávněného tak 10 C. nelze-li stanovit roční užitek, tak 10 000 Kč např. přístup přes pozemek pro nutné opravy - není možné určit četnost dle MF i právo čerpání vody ze studny kvůli potížím se stanovením množství odebrané vody; zahrnuje i právo přístupu Varianta plného ztotožnění ročního užitku s pachtovným • HANÁK, J., KUHROVÁ, K., SEDLÁČEK, J. Oceňování služebností: teorie a praxe. Praha: Wolters Kluwer, 2018, s. 132. BRADÁČ, A. a kol. Věcná břemena od A do Z. Praha: Linde, 2009, s. 234 a 235. • Údaj o pachtovném. Zpráva o stavu zemědělství ČR za rok 2018 – s. 129 (průměrné pachtovné pro ČR) 88 VARIANTY URČENÍ OBVYKLÉ CENY 89MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 Porovnáním Ztotožněním se zjištěnou cenou Výnosovým způsobem Podle újmy povinného Nákladově Další? 89  POROVNÁNÍM • na základě uzavřených smluv • obtížné zjistit podmínky, za kterých bylo zřízeno • často nesrovnatelné případy •  v praxi se tato metoda používá výjimečně nebo spíše vůbec • rovněž srovnání cen pozemků se služebností a bez ní • cenou služebnosti by byl rozdíl cen pozemků • u některých pozemků – žádný rozdíl (např. u zemědělské půdy: cena pole se stožárem a bez něj bývá identická) MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 90 90  POROVNÁNÍM:PŘÍKLAD MP705Zk Pozemkovéprávo: přednáška č. 5 - podzim 2020 13,85 Kč/m2 Obec 10,38 Kč/m2 SPÚ 1,35 Kč/m2 3 Kč/m 2 ČEZ 3 Kč/m2 ČEZ ?? Kč/m2 aritmetický průměr 6,32 Kč odhad (odborná úvaha): 6 Kč (!?) celkem 5 smluv – identická služebnost, fakticky identický pozemek ideální, v praxi málo pravděpodobná situace rozmezí cen od 1,35 Kč do 13,85 Kč aritmetický průměr 6,32 Kč odhad (odborná úvaha): 6 Kč (!?) 91  ZTOTOŽNĚNÍM SE ZJIŠTĚNOU CENOU • zásadně jde pouze o náhradní metodu, protože způsob jejího určení je přizpůsoben daňovým účelům • modifikovaná výnosová metoda • avšak použitelná vždy • požadovaná metodikami veřejnoprávních subjektů • blíže dále • v praxi vcelku běžná MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 92 92  VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM: SCHÉMA Znázornění ročních užitků po dobu trvání služebnosti (červeně užitky zohlednění podle § 16b) Cena služebnosti je jednorázová částka zahrnují všechny budoucí užitky! MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 93 93  VÝNOSOVÝM ZPŮSOBEM • metoda věčné renty (pro břemena na dobu neurčitou) • cílem je transformace budoucích výnosů na současnou hodnotu • „U“ – roční užitek • „u“ – kapitalizační sazba MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 94 94  OBVYKLÁ CENA: PŘÍKLAD VÝPOČTU Určení obvyklé ceny výnosovým způsobem Vstupní informace • pozemek užíván jako zemědělský • není tedy stavební • tj. obvyklé nájemné za zemědělskou půdu • uvažováno 3 400 Kč/ha/ročně, • tj. 0,34 Kč/m2 • služebnost na dobu neurčitou • služebnost in rem Výpočet aúvaha MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 95 Užitek na m2 (U) 0,34 Kč Kapitalizační sazba (u) 3 % Cena za m2 11,33 Kč Výměra 880 m2 Cena služebnosti 9 970,40 Kč Závěrečná úvaha 9 970 Kč Nepřehlédněte stejné vstupní údaje jako u výpočtu zjištěné ceny. Výsledek je ovšem odlišný značně. 95 SITUACE MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 96 96 MOŽNOST VYUŽITÍ POZEMKU MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 97 • Pozemek lze dle územního plánu využít k výstavbě průmyslových objektů. To však kvůli zřízení služebnosti nebude možné. Povinnému ze služebnosti tedy vznikne majetková újma, kterou nelze vyjádřit vyčíslením užitku oprávněného. 97 ZPŮSOB ODHADU CENY SLUŽEBNOSTI • újma povinného ze služebnosti • v případě jasného znehodnocení pozemku • znemožnění další stavební činnosti • nemusí být absolutní – viz např. souhlas provozovatele inženýrské sítě • Cena služebnosti = Cena pozemku bez služebnosti – cena pozemku se služebností • cena pozemku bez služebnosti („stavební“) – 300 Kč/m2 • cena pozemku se služebností (zemědělský) – 20 Kč/m2 • cena služebnosti. 280 Kč/m2 MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 98 98 ROZDÍLY V CENÁCH STEJNÉHO BŘEMENE MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 99 1500 310 2990 9970 246400 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 Zjištěná cena 2020: plný užitek Zjištěná cena 2020: upravený užitek Zjištěná cena 2021 Obvyklá cena: výnosově Obvyklá cena: dle újmy 99 MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 100  MVV17468K OCEŇOVÁNÍ POZEMKŮ PODLE CENOVÝCH PŘEDPISŮ • jaro 2021 • pondělí; online (!?) • přednášky a semináře • skutečné příklady 100 DALŠÍ MATERIÁLY MP705Zk Pozemkové právo: přednáška č. 5 - podzim 2020 101 ➢ KŘÍSTEK, L. Znalectví. 2013. ➢ HANÁK, J.; KUHROVÁ, K.; SEDLÁČEK, J. Oceňování služebností: teorie a praxe. 2018. ➢ ORT, P. Oceňování nemovitostí - moderní metody a přístupy. 2013. ➢ ORT, P; ŠEFLOVÁ ORTOVÁ, O. Oceňování nemovitostí v praxi. 2017. ➢ ORT, P. Odhadci a znalci. In: Realitní právo. 2018. ➢ ORT, P. Analýza realitního trhu. Praha: Leges, 2019, 165 s. ➢ ŠEVČÍK, P. – ULLRICH, L. Znalecké právo. Praha: 2015, 374 s. ➢ ZAZVONIL, Z. Administrativní ceny nemovitostí. Praha: 2013, 200 s. ➢ ZAZVONIL, Z. Odhad hodnoty nemovitostí. Praha: 2012, 454 s. 101