Case study Majetek (nájemní smlouva)
10-2023
__________________________________________________________________________________
Situace:
Jste právní poradci investiční společnosti Beta Property a.s.
Váš klient (Beta Property) má zájem prostřednictvím rozdělení odštěpením sloučením (ROS) „získat“
(=stát se nájemcem) nájemní smlouvu v MARTA CENTRU.
Nájemní smlouva:
- Pronajímatelem je Marta Centrum s.r.o.
- Nájemcem je MEMPHIS s.r.o.
- Jedná se o NS na 40 let (od 2022) ve velmi atraktivní lokalitě
- Beta Property nabízí za tuto nájemní smlouvu částku ve výši 25 mil Kč.
Váš klient Vás požádal, abyste ověřil(a), že nájemní smlouva a zamýšlený obchod jsou bez rizik.
Otázka:
Jaké dokumenty a informace si vyžádáte abyste shora uvedenému požadavku vyhověli?
- Nájemní smlouva
- Všechny dodatky
- Výpisy z obchodních rejstříků
- Veškerá písemná komunikace mezi pronajímatelem a nájemcem od počátku nájmu
- Budova – stavební povolení, kolaudační rozhodnutí
Issues:
- Riziko předčasného ukončení bez udání důvodu (článek 7)
- Riziko change of control (15)
- Náklady na uvedení do původního stavu (4)
- Závazky nájemce k opravám Budovy (5)
- Kauce – bez úročení + vyřešení kauce mezi MEMPHIS a Beta Property (11)
- Kurzový rozdíl u platby nájmu (9)
o Při kurzu 24,5 CZK/EUR: 1mil Kč = 40.816 EUR
o Při kurzu 27 CZK/EUR: 40.816 EUR = 1.102.032 CZK
o Při kurzu 22 CZK / EUR: 1 mil CZK = 45.454 EUR
- Úrok z prodlení 182,5% p.a. (10)
- Limitované právo na slevu z nájmu (12)