PRAvN i MONOGRAFIE
Najem
bytua domu
po rekodifikaci
soukromeho pnlva
MARKETA SELUCKA
LUKAs HADAMCIK
...
! • Wolters Kluwer
· S I k' M Hadamcik L. Najem bytu a domu po rekodifikoci
Vzorellaee: e ue a, ., , 2015 264
k
'h a'va Praha: Wolters Kluwer, a. S., , s. .
sou rome 0 pr .
©,Wolters Kluwer, a. S., 2015
ISBN 978_80_7478-837-6 (bron
ISBN 978_80_7478-838-3 (e-pub)
WW\v.wolterskluwer,cz
Najem bytu a do~u ,
po rekodifikaci soukromeho prava
Marketa Selueka, Lukas Hadamcik
v dava nakladatelstvi Wolters Kluwer, a. s.
J'Nakladoveho nadrazi 6, 13000 Praha 3,
v roee 20\ 5 jako svou 20\0. pubhkae\.
Redaktorka St~panka Taxova
Vydani prvni
Stran 264
IPa® Jinonicka 80, 15000 Praha 5
Sazba SER , I Raszynska 13,05-500 Piaseezno, Poland
Tlsk Sowa Sp. z o. 0., U .
Obsah teto publikaee naleznete take v systemu ASPI
'~I.ASPI @IT- Wolters K\uwer
E.kniha k dostani na www,wolterskluwer.czlobChod
www.wolterskluwer.cz
e-mail: obchod@wolterskluwer.cz
tel. 246 040 405, 246 040 400
fax: 246 040 40\
USTREDNI KNIHOVNA
provnicke fakulty /I.~U
\) _'LnG / ~("") 6\1\
OBSAH
o autoreeh .... ______ . , ... _. _. __ ... ___ .. __ . __ ...... ____ _... . _. _... IX
Casti zpraeovane jednotlivymi autory _... _, ___ . .... __ , ___ .. _. _. __ ... X
Seznam zkratek . _.. _...... __ . __ .. ____ .. _' . __. . , , .. , '. __ . . _'. , ____ XI
Uvodem _______ ____ .. __ . __ , ... , _. , . ..• __ , ... , __ , ... , __ .. __ , . . .. XIII
CAST PRVNI VZNIK NAJMU BYTU ADOMU
L
lI.
1II.
IY.
v.
VI.
Obeene . _____ ..... ______ ........ ___ ... _. __ . .. .. __ . .. . . .. . .. I
Ueel najmu __ ....... .... . .. , . .. . .. . . .. .. .. . .. .. .. . .. .. .. . .. 2
Subjekty najmu .... _........ .. , __ .. _.. __ .. _.. _. .. __ _..... _. . 5
Pfedmet najmu .... ...... __ .. .. .... _. , . _. ___ .. . . , __ , . . . . 8
1. Obeene . ... ___ ..... __ . ... ____ .. .. ' .. . , .. .. .. _.. .. . 8
2. Pfislusenstvi bytu ... ___ ......... , _.. . . . .. . .. . . .. .. 18
Vznik mljmu na zaklade smlouvy ......... . ...•... . . . ........ 23
1. Kontraktaee ......................... . ... ....... ... . .. 23
2. Subjekty najernni smlouvy ..... ..... .... .. , ....... , , .. . 25
3. Obsah smlouvy ............. . ... _......... . __ . ...... " 28
4. Forma smlouvy . ......... . . • ... , .. .. . .....•. . . , . , .... 41
5. Neplatnost a zdanlivost ... . .... . , . .. . . .. .. . .. . . . ....... 42
Jin" zpusoby vzniku najrnu ......... _. . . . •. . . . . . . . . . . . .• . . .. 48
\. "Vydrzeni" najemniho pniva ..... ........ ..... ... , . .... 49
2. Vznik najmu rnanzelovi najemee .. .......... . . . . . .. ... . 51
3. Pnstoupeni ke smlouve se souhlasem stran .........•.... 52
4. Vznik najmu ze zakona ........ __ ........ _. _........ _ 53
CAST DRUHA PRAvA A POVINNOSTI ZNAJMU BYTU LI DOMU
I. Obeene .. . ..................................... .. ......... 55
II. Odevzdani hytu ..... ___ ............ __ ........ . ... _... .. . _" 56
1lI N:i.jemne a jine platby .... _..... . ..................... . ..... 60
1. Zmena ryse najemneho prostrednietvim novaee .......... 61
2. Zmena ryse najemneho die § 2249 obc. zik.. ....... , .... 62
v
Obsah
IV.
V.
VI.
VII.
VIll.
IX.
X.
Xl.
3. Zmena vYse najemneho dIe § 2250 obc. zak.... . ... . . .... 66
68
4. DalSi platby . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. . ................. 70
5. Splatnost ............................. . .... .
6. VyUetovani a splatnost preplatku a nedoplatkU ...... •. .. 70
7. Sporna vyse mijemneho a dalsich plateb .. . . . . . . . . . . . . . .. 72
Prava a povinnosti stran .......................... . . . .. .. .. . 73
I. Uzivani bytu ci domu ................................. 73
2. Vykon prace (podnikani) v byte ei dome ................ 74
3. porildek v dome .. ... ...... ....... . . ... .• .... ' 7
5
4. Udriovani stavu bytu (domu) ................ .. ........ 76
5. Chov zVITete ............................. . ........... 77
Upravy a jine zmeny bytu nebo domu . ..... ... ... . ..... . ..... 79
l. Upravy provildene pronajimatelem .... ... ... ..... ....... 79
2. Upravy provildene najemcem .............. . ..... . ..... 82
Odstraneni poskozeni nebo vad (opravy) ................ .. .... 84
Oznamovaci povinnosti najemce ........... • ................. 87
l. poskozeni nebo vada . . . ...... . ... . .. . ......... 87
88
2. Nepfitomnost ............... . .......... .. ... .
3. Zmena poctu osob v domacnosti ... . ...... . ....... .. ... ' 89
4. Oznameni poruseni povinnosti .... . ............... ' 90
5. prohlidka bytu Ci domu .............. .. .. . ............ ' 90
Vice osob v byte ci dome (spolubydleni) ................. . .... 91
9 1
1. Spolecny najem ........ . ........................ .
2. Najem casti bytu ei domu .......... . . . .... ... . ........ ' 93
3. Bydleni manzelu ......... . .... . . ....... .. .. .... ' 94
4. Clenove najemcovy domacnosti ........ .. . ..... .. ...... 95
5. Cast bytu dana do podnajmu ......... . . ........ .. .. .... 98
podnajem ... ... .: . ... .. ... ...... .. . ................ . . . .... I~~
Zmena v obsahu zavazku ..... . . .... . .... . . ........... . . .. .
porusenf povirmosti ... ....... .. . ....... . •......... . .......
I. Prodleni ... ... .. .. . ..... . ....•... . .... . . .....
2. Nahrada skody ........ .. .. ... .. . ... ... ..... .. .• .... .
103
104
107
CASTTRETI ZANIK NAJMU BYTU (DOMU)
113
115
116
l.
II.
VI
Obecne ............................. . ......•.. . •.........
Zanik najmu doh?d?u str~n ................. .. ............ .
I. Nedodrzem plsemne formy ...........•........ .. .....
ill.
IV.
V.
VI.
VII.
VlII.
IX.
X.
XJ.
XII.
XITI.
XIV.
Xv.
Obsah
2. Konkludentni projev vlile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 7
Zanik najmu uplynutim doby . . . . . . . . . . . . . . 119
1. Obnova najmu ................................. ... .. 119
Zniceni (zanik) pfedmetu plneni ... . .. . ............ . .. .. .... 123
Splynuti osoby pronajimalele a mijemce .............•.... 124
Vypoved' dana mijemcem . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 125
I. Dojiti vYpovedi do sfery pronajimatele ........ . ........ 125
2. Vypovednf doba ................................ . .... 127
3. Najem sjednany na dobu neurcitou .. ....... . . .. . . . ..... 129
4. Najem sjednany na dobu ureitou ....... . .. ... .. .. . ..... 130
5. Zvlastni zakonne okolnosti pro yYpovM .......... . .... 132
6. Smluvni duvody k vypovedi najmu ............. . .. ... . 133
Vypoved' dana pronajimatelem ...... . ................... 134
1. Nalezitosti vypovedi ................................. 135
2. Namitky proti vypovedi ...................... . ....... 137
3. Prezkoumani opravnenosti yYpovedi soudem ..... . ..... 137
4. Duvody vYpovMi ........................... . ........ 138
5. Dojiti vYpovedi do sfery najemce ...... . . .. . ......•.... 139
6. VyPovednf doba ... .. ............................. . .. 140
7. Poruseni povinnosti najemcem ............ .. .......... 141
8. Vypoved' s vYpovednf dobou ......... . ................ 144
9. Vypoved najmu na dobu neurCitou s vYpovedni dobou ... 153
10. VyPoved' bez vypovedni doby . .. ...................... 155
II. Zvlastni zakonne okolnosti pro vypoved' ..........•.... 167
12. Ochrana najemce pred neopravnenou vYpovedf .......... 167
13. Pfezkoumani opnivnenosti vYpovedi soudem ........... 169
14. Pravo na bydleni ................................ . ... 175
15. Vypoved' najmu a precbodna ustanovenf obc. zak........ 177
Odstoupeni od smlouvy ................................... 178
Prohlaseni 0 nepokracovani v najmu ........................ 179
Zanik najrnu vyklizenfm po smrti vylueneho najemce ......... 180
Zanik najrnu smrtf najemce ................................ 182
Opusteni predmetu najmu .. ................. .. . . .......... 183
Postoupeni srnlouvy ................ . ......•............... 186
Dohoda 0 vymene bytu (domu) ......... . ...•.............. . 189
Zmena vlastnickeho prava ............. ... .... . ...... . ... . . 189
I. Pravni postaveni pronajimatele ....... . ................ 190
VII
Obsah
XVI.
XVII.
XVIII.
XlX.
1962. Pnivni postaveni najemce . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. 197
ptechod najmu po smrti mijemce .............".. " ............. 198
1. Zesnuly nebyl vylucnym najemcem (spolecny naJe,;,) ., ..
2. Zesnuly' byl vYlu~nym najemcem a v byte s mm nezlI.
198jina osoba .... . . .. . ....... . . . ..... . . .
3. Zesnuly byl vYlu~nym najemcem a v byte s nim zila
jina osoba ...... .. .. ...... ....... .. . ........... .
4. Zmena v pnivecb a povinnostech v souvislosti
s pfechodem najmu ..................... . ....... . . . .. 206
5. ptechod pray. najmu ~a vice subjekrn .... ... . . .... . .... ~~~
6. Duk.zni bremeno 0 prechodu naJmu ........ .... ... ... .
., . 'In' I I' .... 209Slmt mijemce spoJena s umverza 1su (:es, . . . . .... ' ... .
I P
' naJ'emce vypovedet zdedeny naJem ......... ..... . 210
. ravo , , . 210
2. Pravo pronajimatele vypovMet zdMeny naJem .... , .... .
v , ," dmetu plneni (odevzdani pronajimateli) ........... 212
racem pre " . ) 216
1. prodleni najemce s odevzdamm bytu (domu ....... . .... .
2. Veci najemce zanechane v byte ......... .. ........ . ... ' 216
Zanik spole~neho najmu bytu (domu) ... .......... . ..... .... 217
1. Zanil< spole~neho mijemniho pnlv. m.nzelu .. ..•.. . .... 218
199
tAST tTVRTA ZVLAsTNITYPY NAJMU BYTU (DOMU)
Najem sluzebnibo bytu (domu) ............................. 221
~. Najem bytu zvlastnibo urteni ............ .. ................ 223
tAST pATA NAJEM DRUZSTEVNIHO BYTU
1.
II.
Ill.
d
• 'b b t ....... .. ... . 225Vznik najmu ru£stevm 0 Y u . . ....... .
1. Vznik ~Ienstvi ...... . . .. . ........ . ..... .. . ... ....... ' 227
2. ptevod druzstevniho podilu ........ . .. . . . . ............ 228
3. ptecbod druzstevniho podilu ............. . ... . ... . .... 23 1
Prava a povinnosti pronajimatele a najemce ...... . .. .. . •..... 232
dru" t 'h b t u . . . . . . . . .. .. 233Zanik najmu zs evnl 0 y ........ .
237
Seznam literatury ....... . . . . .. .. . ....... . . . .... . . , • . . . . 239
Seznam judikatury ............... . . ..... . ..... .. ............ ,
Vecny rejstfik ........ .... . .... ... ............. .. ... .. .. .. ....... 243
VIII
o AUTORECH
doc. JUDr. Markl!ta Selucka, Ph.D. (* 1971)
Absolvovala Pravnickou fakultu Masarykovy univerzity v Brne. Postgradualni
doktorske studium na Pravnicke fakulte MU dokoncila pod vedenim
prof. IUDr. Josefa Fialy, CSc. V roce 2014 se habilitovala na Pravnicke fakulte
MU s praci "OdpovMnost za vady s durazem n. ocbranu spotiebitele".
Nejprve pracovala ve statni sprave, pozdeji v advokacii a podnikatelske sfefe.
V soucasne dobo pusobi na Pravnicke fakulte MU na katedfe ob~anskeho
prava jako docentka. Je clenkou Acquis Group (European Research Group
on Existing EC Private Law). Jako narodni zpravodaj se ticaslnila projektu
Evropske komise "EC Consumer Law Compendium" feseneho the European
Legal Studies Institute at Osnabrock, Nemecko, projektu Evropske komise
"Fundamental Rights Action Plan" feseneho the European Legal Studies
Institute at Osnabruck, Nemecko a dille pak projektu Evropske komise
"The Perspectives of Europeization of Law of Succession" (projekt v ramci
"Civil Justice Programme of the European Commission") fdeneho Kozminski
University in Warsaw (PoIsko), Vilnuis University (Litva) a Turiba
Bisneska Austskola (Lotyssko). Autorka se zameruje zejmena na problematiku
ocbrany slabsich kontrakta~nicb stran v soukromopravnich vztazich,
napf. ochranu m\jemce bytu oi spotrebitele.
Mg•. Lukas Hadamcik (* 1987)
V roce 2013 absolvoval Pravnickou fakultu Masarykovy univerzity v Bme.
Od teboz roku je studentem postgradualniho doktorskeho studia na katedfe
obcanskebo prava Pravnicke fakulty MU pod vedenim doc. IUDr. Markety
Selucke, Ph.D. Ve svem studiu se zamefuje zejmena na problematiku mijmu
bytu. V letech 2012 az 2013 pusobil na Nejvyssim soude jako stlizista pod
vedenim asistenta pfedsedkyne Nejvyssiho soudu JUDr. Tvy Brozove. V teto
dobl! se zabyval zejmena zavazkovymi pravnimi vztahy z bezdiivodneho obohaceni.
Od roku 2014 je asistentem pfedsedy obcanskopnivniho a obchodniho
kolegia Nejvyssiho soudu IUDr. Frantiska Btvanka. Ve sve praci se specializuje
na problematiku odpovMnosti za skodu zpusobenou ph vykonu verejne
moci.
IX
OVODEM
Nase spolecnost i ceska pnivnicka obec byla postavena pred novou zasadni
skutecnost, a tou je phjeti noveho obeanskeho zakoniku do pnivniho fMu
CR. Obcansky zakonik reguluje ty nejobvyklejsi a ve spolecnosti nejfrekventovanejsi
vztahy. Vedle koupe a prodeje byva porneme velmi casryrn
zavazkern najern, nebot' ne kaZdy clovek v nasi spolecnosti vlastni nernovitost,
kterou rnuze uzivat z titulu vlastnickeho prava.
Novy obeansky zakonik pojern "najem" rozelenil do dvou relativne samostatnych
institum, a to do najrnu a pachtu. Vraci se tak k tradicnimu
pojeti ABGB a v nasi spolecnosti vypcizdneny pojem "pacht", "propachtovatel"
ci "pachtyf" opet nabyva reaineho obsahu. Zakladni klasifikacni
kriterium spoeiv:i v tom, ze v pfipade najrnu svMci oajemci pravo vec
uzivat, zatimco pachryr je opravnen predmet pachtu nejen uzivat, ale i pozivat
plody, ktere uzivanim pfedmetu pachtu vznikaji. TypiekYm pfipadem
pachtu rnuze byt pacht zernMelskeho pozemku (zemedelsky pacht).
K uspokojovani zakladni lidske potreby - potfeby lidsky dustojneho
bydleni - vyliZivaji !ide v nasi spolecnosti tradieni soukrornopravni
instituty, mezi ktere IllllZerne zafadit i najern bytu a najem dornu (vedle
napr. vyPujcky Ci uzivani z titulu sluzebnosti). Lze si vsak predstavit, ze
clovek a jeho rodina muze uspokojovat svou potrebu bydleni i z duvodu
paehtovni srnlouvy. Pokud byl napr. propachtovan zemedelskY statek jako
komplex (srov. § 2332 odst. 2 obe. zak.), tj. pozemky zernMelske, ale i stavebni,
jejichz soueasH jsou stavby ruzoeho trcelu, zpravidla bude soueasti
propachtovan6ho souboru nernovirych hrnotnych veci i cast (soueast) nernovitosti
uzivana za treelern uspokojovani bytov6 potfeby rodiny pachryre
(napf. z hlediska stavebne teehnickeho byt ci obytna cast budovy statku).
Marne za to, ze vzhledem k § 2332 ods!. 2 obe. zak. je mozne propachtovat
eely soubor veci, i kdyz bude cast Ci soueast propachtovanych pozemkU
uzivana za treelern uspokojovani potfeby bydleni. Pfevafujici einnost,
resp. povaha veci hlavni je zernedelsky treel uzivani, pouze sekundami
treel je pak uspokojovani potieby bydleni pachryfe a jeho rodiny.
XIII
Uvodem
Uzavfrimf paehtovnfeh smluv nepi'ipada v uvahu v prfpade rodinnyeh
domu, i kdyz do uzfvanf dostava najemee nejen dum, resp. zpravidla dum
jakozto soucast hmotne nemovite veei, ale i zahradu (najemee muze uzfvat
zahradu a dum i pozemek, na kterem dum stojf, ajehoz bude zpravidla soucasH;
Ize si ovsem pfedstavit najem pouze rodinneho domu). "Vee" hlavnf
(srov. § 2332 ods!. 2 obc. zak.) z hlediska zavazkoveho prava je rodirmy
dum, tj. prevaZujfci ucel je uspokojovanf potfeby lidsky dustojneho bydlenf,
nikoli pestovanf zeleniny na pi'ilehle zahrade.
S uCirmosti noveho kodexu soukromeho prava od I. I. 2014 tak vyvsta-
10 mnozstvi otazek stran aplikaee a intepretaee. Pronajimatele a najemei se
napr. ptaji:
• Musfm uzavfrat novou najemni smlouvu na byt, kdyz je uCinny nory
obcansry zakonik?
• Podle jak)leb ustanovenf mam vypovedet najem bytu (domu), kdyz najemni
smlouva byla uzavrena podle stareho obcanskebo zakonfku (zak.
c. 40/1964 Sb.)?
• Musf kauee Uistota) odpovidat rysi dIe noveho obcanskeho zakoniku
nebo dIe zak. c. 40/1964 Sb.?
Pfedkladana publikaee se snazf na rrmohe otazky odpovedet, niemene
vzhledem k neexistenei ustalene judikatury je tfeba brat prezentovane nalOry
autorii jakozto pffspevky do diskuse nad aplikacf ustanoveni novebo
obcanskeho zakoniku. Kniha je zpraeovana v kontextu judikatury (srov.
judikaturu k § 685 a nasI. zak. c. 40/1964 Sb.), takze ctenar se v textu
muze seznamit s relativne ustalenoujudikaturou vztahujfcl se k najmu bytu
v predeh3zejicfm kodexu, avsakjejf realna pouzitelnost v pi'ipade obc. zak.
je otevremi.
Piechodna ustanoveni obcanskeho zakoniku
Obeene muzeme odkazat na preehodna ustanovenf regulujfcf preehod od
stareho k novemu obcanskemu zakoniku. V nimei casti pate hlavy IT oddflu
7 obC. zak. naeh3zfme ustanoveni vztahujfef se vyslovne na najem
(srov. § 3074 a nasI. obc. zak.). Obeem\ ustanovenf, ktera muzeme aplikovat
XIV
Uvodem
na najem, naehazime primo v § 3074 ods!. I obc. zak., zatfmeo speeialnf
ustanovenf regulujici speeifieke pravni vztahy vznikajfci v souvislosti s najmem
bytu muzeme objevit v § 3074 ods!. 2 obc. zak. (zohledneno v nimei
kapitoly pojednavajfcf 0 jednostrarmem zvysovani mijemneho, resp. 0 novaei
slran najemneho), § 3075 obc. zak. (bllze viz kapitola 0 najmu bytu
zvlastnfho urceni) a § 3076 obc. zak. (bllze viz cast treti 0 zaniku najmu
bytu).
Muzeme-li v uvodu shmout zakladni teze stran preehodnyeh ustanovenf
noveho obcanskeho zakonfku vztabujicieh se nanajem bytu (domu), pak
platf pravidlo, ze najem bytu (domu) se ridi obc. zak. ode dne uCinnosti
tj. od I. I. 2014, takze napr. rypoved' mijmu bude davina dne 3. 5. 2014
podIe noveho obcanskeho zakoniku, ackoli napr. dluh na najemnem vznikl
za uCinnosti stareho obcanskeho zakoniku.
Vznik najmu bytu se vsak bude ridit okarnZikem vzniku titulu tohoto
zavazkoveho vztahu, tj. platnost najemni smlouvy uzavrene za ucinnosti
stareho obcanskeho zakoniku bude posulOvana podle starebo obcanskeho
zakonfku, nebof § 3074 ods!. I obc. zak. ryslovne stanovi, ze vznik najmu
jakoz i prava a povinnosti vznikle prede dnem nabytf uCinnosti (pravo n~
jistotu) se posuzuji podle dosavadnicb pravnieh predpisu.
Obeene pravidlo stanovene pro najem (a tedy i najem bytu a domu) se
vsak nebude aplikovat na speeifiery najem (najem veei movite), ani na
paeb!. V teebto pfipadeeh je namiste aplikaee ustanoveni regulujicieh
obeene zavazkova prava, tj. § 3028 ods!. 3 obc. zak. (pravni vztahy se i'idi
i nadaIe dosavadnimi pravnimi predpisy).
XV