PRÁVO PRAKTICKY OCEŇOVÁNÍ SLUŽEBNOSTÍ: TEORIE A PRAXE Jakub Hanák Kristýna Kuhrová Jan Sedláček :ers Kluwer Vzor citace: HANÁK, J., KUHROVÁ, K,, SEDLÁČEK, J. Oceňováni služebností: teorie a praxe. Praha: Wolters Kluwer ČR, 2018,176 s. Obsah Autorství publikace Mgr. Jakub Hanák, Ph.D. et Ph.D. - část první kapitoly V, VI a VIII, část druhá až osmá (s výjimkou kapitoly 1.3 v části sedmé), - část první kapitoly I, U, IH, IV a VII, část devátá (ve spoluautorství s Janem Sedláčkem) - celková redakce publikace Ing. et Ing. Kristýna Kuhrová - kapitola 1.3 části sedmé Ing. Jan Sedláček, MBA, MSc, Ph.D. - část první kapitoly I, II, III, IV a VIJ, část devátá (ve spoluautorství s Jakubem Hanákem) | ÚSTŘEDNÍ KNIHOVNA právnické fakulty MU Právní stav publikace je k 31. 10. 2017. © Mgr. Jakub Hanák, Ph.D. et Ph.D., Ing. et Ing. Kristýna Kuhrová, Ing. Jan Sedláček, MBA, MSc, Ph.D, 2018 ISBN 978-80-7552-628-1 (brož.) ISBN 978-80-7552-629-8 (e-pub) www.wolterskluwer.cz O autorech...........................................................IX Seznam použitých zkratek.............................................XI Předmluva.......................................................... XHI ČÁST PRVNÍ CO JE SLUŽEBNOST A K ČEMU SLOUŽÍ?.................. 1 I. Pojem „služebnost"............................................... 1 II. Úplata za zřízení služebnosti ......................................3 HL Rozdělení služebností: jednoduchá vodítka pro ocenění .............5 IV. Rozsah a míra služebnosti......................................... 7 V. Vykupitelné služebnosti.......................................... 13 VI. Náklady na zachování služebné věci ..............................13 VII. Tzv. legální věcná břemena: veřejnoprávní omezení ...............16 Vlil. Služebnosti v katastru nemovitostí................................18 ČÁST DRUHÁ JAK SE VYZNAT V CENÁCH SLUŽEBNOSTÍ? .............21 I. Cena obvyklá ...................................................22 II. Cena zjištěná....................................................24 III. Mimořádná cena ................................................25 IV. Náhrada........................................................26 ČÁST TŘETÍ KDY SE SLUŽEBNOSTI OCEŇUJÍ?.........................27 I. Oceňování při uzavírání smlouvy.................................28 1. Standardní smlouvy ...........................................28 2. Smlouvy se státem ............................................30 3. Smlouvy s územně samosprávnými celky ........................31 4. Smlouvy při výstavbě nové mfrastruktury........................34 V Obsah Obsah II. Zřízení služebnosti soudem.......................................39 m. Zřízení služebnosti správním úřadem.............................40 1. "Vyvlastnení...................................................40 2. Pozemkové úpravy ............................................44 ČÁST ČTVRTÁ KDO OCEŇUJE SLUŽEBNOSTI? ........................47 I. Objednávka.....................................................47 1. Výběr oceňovatele ............................................47 2. Vymezení úkolu...............................................49 n. Postup oceňovatele ..............................................51 ČÁST PÁTÁ SPOLEČNÁ VÝCHODISKA PRO OCENĚNÍ SLUŽEBNOSTÍ — 55 I. Funkce úplaty za služebnost......................................56 II. Teoretické způsoby určení ceny služebnosti........................57 TU. Zjišťování ročního užitku oprávněného...........................61 1. Nájemné jako užitek...........................................62 1.1 Určení obvyklého nájemného ...........................63 1.2 Simulované nájemné ..................................65 1.3 Časté chyby při určování nájemného......................66 2. Úspora nákladů ...............................................68 3. Jiné druhy užitku..............................................69 4. Užitek nelze stanovit ..........................................70 IV. Způsob zjištění újmy povinného..................................71 ČÁST ŠESTÁ OCEŇOVÁNÍ SLUŽEBNOSTÍ ZJIŠTĚNOU CENOU..........77 I. Právní úprava...................................................77 n. Ocenění.........................................................79 1. Určení ročního užitku..........................................79 2. Ocenění služebnosti na základě stanoveného ročního užitku........83 3. Ocenění služebnosti paušální částkou............................84 4. Ocenění vykupitelné služebnosti ................................85 ČÁST SEDMÁ OCEŇOVÁNÍ SLUŽEBNOSTÍ OBVYKLOU CENOU ........87 L Možné způsoby..................................................88 1. Porovnávací 2působ...........................................88 2. Ocenění újmy povinného ,......................................91 3. Výnosový způsob .............................................98 3.1 Užitek oprávněného...................................99 3.2 Kapitalizační sazba ..................................104 3.3 Výnosové ocenění služebnosti na dobu neurčitou...........106 3.4 Výnosové ocenění služebnosti na dobu života oprávněného ... 114 4. Nákladový způsob............................................116 II. Závěrečná odborná úvaha ......................................118 ČÁST OSMÁ CENA NEMOVITÉ VĚCI SE SLUŽEBNOSTÍ................125 I. Východiska ....................................................125 II. Zjištěná cena...................................................128 ni. Obvyklá cena ..................................................129 ČÁST DEVÁTÁ MODELOVÉ PŘÍKLADY ...............................131 L Služebnost inženýrské sítě na zemědělském pozemku: smlouva----131 II. Služebnost inženýrské sítě na zemědělském pozemku: stát jako oprávněný .....................................................133 EU. Služebnost inženýrské sítě na zemědělském pozemku: podle zákona č. 416/2009 Sb...........................................136 rV. Služebnost inženýrské sítě na zas tavitelném pozemku.............138 V. Služebnost užívání bytu.........................................141 VI. Služebnost rozlivu..............................................143 \ II. Právo na vodu .................................................145 VIII, Věcné břemeno provozování letiště ..............................148 IX, Právo pastvy...................................................151 X, Právo cesty ....................................................153 VI VI! Obsah Seznam citované literatury Věcný rejstřík ........... 155 159 O AUTORECH Mgr. Jakub Hanák, Ph.D. et Ph.D. je absolventem Právnické fakulty Masarykovy univerzity (2008 Mgr., 2013 Ph.D.) a Vysokého učení technického v Brně (2013 Ph.D.). Věnuje se pozemkovému právu a právu životního prostředí, a to zejména omezení vlastnického práva, oceňování pozemků a hornímu právu. Od roku 2009 působí na Katedře práva životního prostředí a pozemkového práva Právnické fakulty Masarykovy univerzity a souběžně od roku 2011 též ve znaleckém ústavu qdq services. Ing. et Ing. Kristýna Kuhrová absolvovala v roce 2011 Ústav soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně a v roce 2012 Ekonomicko-správní fakultu Masarykovy univerzity. Specializuje se na oceňování nemovitých věcí. Od roku 2011 pracuje ve znaleckém ústavu qdq services. V profesní i příležitostné lektorské a publikační činnosti se zaměřuje zejména na ekonomické aspekty realitního trhu a na tržní oceňování nemovitých věcí. Ing. Jan Sedláček, MBA, MSc, Ph.D. je absolventem Fakulty stavební (2007 Ing.) a Ústavu soudního inženýrství Vysokého učení technického v Brně (2015 Ph.D.) V letech 2009-2010 absolvoval více než roční studijní pobyt na Nottingham Trent University zaměřený na oceňování nemovitostí. Ve své disertační práci zpracoval návrh standardu oceňování služebností inženýrské sítě. Jeho příležitostná publikační a lektorská činnosti je zaměřena zejména na oceňování služebností. Od roku 2011 je zaměstnán ve společnosti qdq services, kde se soustředí na znaleckou a inženýrskou činnost. VII! IX SEZNAM POUŽITÝCH ZKRATEK1 energetický zákon zákon č.458/2000Sb.,o podmínkách podnikání a o výkonu státní správy v energetických odvětvích a o změně některých zákonů (energetický zákon) katastrální vyhláška vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) katastrální zákon zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) obč. zák. / občanský zákoník zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník obč. zák. 1964 / občanský zákoník z roku 1964 zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník obecní zřízení zákon č. 128/2000 Sb., o obcích (obecní zřízení) oceňovací vyhláška vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) stavební zákon zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon) vodní zákon zákon č. 254/2001 Sb., o vodách a o změně některých zákonů (vodní zákon) zák. o civilním letectví / zákon o civilním letectví zákoně. 49/1997 Sb., o civilním letectví a o změně a doplnění zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve mění pozdějších předpisů zák. o elektronických komunikacích / zákon o elektronických komunikacích zákon č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o elektronických komunikacích) zák. o majetku ČR / zákon o majetku ČR zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích zák. o oceňování majetku / zákon o oceňování majetku zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) Nenl-H uvedeno jinak, jsou právní předpisy v textu citovány ve znění pozdějších předpisů. XI Seznam použitých zkratek zák. o pozemních komunikacích / zákon o pozemních komunikacích zákon č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích zák. o urychlení výstavby / zákon o urychlení výstavby zákon č. 416/2009 Sb., o urychlení výstavby dopravní, vodní a energetické infrastruktury a irnrastruktury elektronických komunikací zák. o vodovodech a kanalizacích zákon č. 274/2001 Sb., o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu a o změně některých zákonů (zákon o vodovodech a kanalizacích) zák. o vyvlastnení / zákon o vyvlastnení zákon č. 184/2006 Sb., o odnětí nebo omezení vlastnického práva k pozemku nebo ke stavbě (zákon o vyvlastnení) PŘEDMLUVA „ Energetici oslovili pětatřicetiletého podnikatele poté, co Krajský úřad Jihočeského kraje schválil trasu vedení vysokého napětí i přes jeho pozemek. Podnikatel ve veřejném zájmu se zřízením služebnosti souhlasil, ale šokovala ho cena za znehodnoceni louky. Za to, že nad ní povedou dráty a bude tam stát kovový stožár, mu nejprve nabídli dvacet tisíc korun. A když odmítl, šla nabídka firmy dokonce ještě níž —na sedm tisíc. Podnikateli nepomohlo ani to, že si mezitím najal jiného znalce, který hodnotu věcného břemene spočítal na 480 tisíc korun. Z patové situace měl pomoci kompromisní posudek třetího odborníka - obě strany se shodly na nezávislém znalci. Ten vyčíslil znehodnocení podnikatelova pozemku na 285 tisíc korun. "2 Novináři nazvali spor o výší náhrady za služebnost inženýrské sítě „právní bitvou" a nepokrytě se postavili na stranu vlastníka, který jako David bojuje proti Goliášovi. Stručně popsaný případ přitom není ojedinělý. V praxi se lze běžně setkat s tím, že se ocenění druhově shodných služebností zřizovaných na takřka stejných pozemcích ve stejné lokalitě diametrálně liší. To je špatně. Vzniká tím. zlá krev, jak na straně oprávněných ze služebností, kteří se cítí být vydíráni kvůli svým údajně neomezeným zdrojům, tak na straně vlastníků pozemků v pozici povinných, kteří mají dojem, že jsou bezmocní a že jsou okrádáni za bílého dne. Ocenění služebností bylo vždy velmi citlivou záležitostí, na kterou existuje mnoho názorů a pohledů. Na následujících stránkách chceme poskytnout všem subjektům (zejména pracovníkům územně samosprávných celků, organizačních složek státu a energetických společností), kteří budou uzavírat smlouvu o zřízení služebnosti, vodítka pro určení náhrady, kterou vyplatí povinný oprávněnému. Vlastníkům pozemků, na nichž má být zřízena služebnost dobrovolně i proti jejich vůli, nabízíme průvodce, který jim umožní se rozhodnout, zdaje předložená nabídka akceptovatelná, či nikoliv. Právníkům umožníme lépe se zorientovat v ocenění služebnosti ve znaleckém posudku a popíšeme, kterých náležitostí si při poskytování právní pomoci klientům mají nejčastěji všímat (protože se v nich často chybuje, nebo se pletou pojmy s dojmy). A především znalcům, kteří sehrávají při ocenění služebností nenápadnou, ale nezastupitelnou úlohu, dáváme k dispozici přehledný teoretický základ pro oceňování služebností. Volně popsáno dle STUCHLÍKOVÁ, L., KODĚRA, P. Hádá se s energetiky o cenu louky. Teď mu hrozí vyvlastnení. Áktuálně.cz. 2015 [cit. 02.07.2017]. Dostupné z: https://zpravy.ak-tualne.c2/domaci/odnútS-penize-energetilai-za-cast-louky-tak-mu-jx-v 3clle4bld8002590604f2e/ XII XIII Předmluva Všem ostatním, kteří se nenašli v uvedených skupinách, by publikace měla poskytnout rychlý přehled, kontext a návod možného postupu díky příkladům, které představují možné způsoby ocenění nej častějších druhů služebností. Ačkoliv jde o případy modelové, které je třeba vždy individuaUzovat, jsme přesvědčeni, že popsané postupy jsou obhajitelné a podložené teoretickými argumenty i praxí. Současně se nebojíme přiznat, že o řadě z nich jsme vedli dlouhé diskuse s ne vždy jednoznačným výsledkem. Brno, Moravský Krumlov a Opava, léto 2017 Autoři ČÁST PRVNÍ CO JE SLUŽEBNOST A K ČEMU SLOUŽÍ? Nejprve je nutné alespoň stručně popsat právní východiska, která je žádoucí při oceňování služebností znát a respektovat. Následující výklad je omezen pouze na ta ustanovení, bez jejichž znalosti a pochopeni by mohla být cena služebnosti stanovena nesprávně, resp. chybně vyhodnocena. Podrobný výklad současné právní úpravy služebností lze nalézt v komentářích občanského zákoníku,3 případně publikacích zaměřených na některé druhy služebností nebo věcná břemena obecně.'1 I. POJEM „SLUŽEBNOST" Ačkoliv mohou být služebností zatíženy i věci movité,5 tak téměř všechny existující služebnosti zatěžují pozemky či stavby, tedy věci nemovité (zpravidla navíc evidované v katastru nemovitostí). Podle § 1257 odst. 1 obč. zák. může být věc „zatížena služebností, která postihuje vlastníka věci jako věcné právo tak, že musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet". Služebnosti umožňují dokonalejší využití věci částečným omezením vlastnických práv jednoho subjektu ve prospěch jiného konkrétního subjektu, což je považováno za podstatu a funkci služebnosti.6 Maximalizace užitku lze dosáhnout i tím, že se k jedné věci zřídl několik služebností, pokud není novější právo na újmu právům starším (viz § 1266 obč. zák.). To je v praxi běžné. Příklad Část zemědělského pozemku je zatížena služebností cesty ve prospěch statkáře, jiná část různými inženýrskými sítěmi a k celému pozemku je sjednána služebnost rozlivu pro případ povodní. Vlastník pozemku přitom může na pozemku stále hospodařit {pást krávy), byť musí respektovat omezení, ke kterým se zavázal. 3 SPÁČIL, J. a kol. Občanský zákoník III: věcná práva (§ 976-1474): komentář, Praha: C. H. Beck, 2013, s. 906-1044; nebo ŠVESTKA, J., DVOŘÁK, J., FIALA, J. a kol. Občanský zákoník: komentář. Svazek III (§ 976 až 1474). Praha: Wolters Kluwer, 2014, s. 719-856. 4 KABELKOVÁ, E. Věcná břemena v novém občanském zákoníku. Komentář. Praha: C. H. Beck, 2013. 3 SPÁČIL, L, 2013, s. 907. Pokud je služebnost zřízena k nemovité věci, tak je považována § 498 odst. 1 obč. zák. též za věc nemovitou. 6 FIALA, J. Věcná břemena. Brno: Univerzita J. E. Purkyně, 1988, s. 67. XIV 1